Meine erste Wohnung habe ich ungesehen gekauft. Heute verwalte ich mit meinem Team 4.000 Einheiten.
Christian Gottschling, Essen: Ich rede nicht über einen Markt, den ich beobachte. Ich stehe mitten drin: eigener Bestand, eigene Hausverwaltung, eigene Handwerker, eigenes Maklerteam.
Zahlen zum Prüfen
Christian Gottschling: das steht hinter mir, bevor ein Wort über meinen Weg fällt
Bei Coaching-Anbietern ist Misstrauen richtig. Deshalb kommen die nachprüfbaren Zahlen zuerst.
Zur Einordnung: Die 307 Bewertungen betreffen die Arbeit als Makler und Hausverwalter, nicht das Coaching. Sie sagen dir, wie hier gearbeitet wird.
Meine erste Wohnung kannte ich nur von Fotos
Eine Versteigerung. Ein Zuschlag. Ein Schlüssel für eine Wohnung, die ich nie von innen gesehen hatte.
Ein paar Wochen später stand ich zum ersten Mal drin. Die Sanierung kostete mehr als doppelt so viel wie geplant. Meine schöne Rechnung für die nächsten zwanzig Jahre war an einem Nachmittag Altpapier.
Damals war ich angestellt. Die Wohnung sollte der ruhige Teil meines Lebens werden. Sie wurde das Gegenteil.
Wenn du vor deinem ersten Kauf stehst und nachts wach liegst: Ich weiß ziemlich genau, wie sich das anfühlt.
Dann zahlte die Mieterin nicht mehr
Erst fehlte eine Miete. Dann die nächste. Die Rate an die Bank lief weiter, jeden Ersten, ganz unbeeindruckt.
Am Ende sah es nach einer Zwangsräumung aus. Mahnungen, Fristen, Anwalt, Termine. Ich habe abends am Küchentisch gesessen und ernsthaft überlegt, das Ganze hinzuwerfen.
Es gab zwei Wege. Die Wohnung abstoßen, den Verlust einstecken, Thema beenden. Oder weitermachen und so viele Einheiten aufbauen, dass eine einzelne Wohnung mich nicht mehr umwirft.
Ich habe mich für das Zweite entschieden. Nicht aus Mut. Aus Trotz.
Nachkaufen, wenn die Zahlen stimmen
Von da an habe ich gekauft, sobald ein Objekt sich rechnete. Wohnungen, dazu Gewerbeeinheiten, Stellplätze und Garagen. Nichts Spektakuläres. Kein Schnellschuss.
Vor jedem Kauf stand dieselbe Frage: Trägt sich das Objekt auch dann, wenn etwas schiefgeht? Diese eine Frage hat mich vor mehr Fehlkäufen bewahrt als jede Formel.
Heute gehören mir 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten, dazu Gewerbeeinheiten, Stellplätze und Garagen.
Was ich mir dabei abgewöhnt habe
Nur auf den Kaufpreis zu schauen. Der Kaufpreis ist der Teil, den du am besten kennst. Alles, was dich später Geld kostet, steht nicht im Exposé.
Deshalb lese ich zuerst die unbequemen Unterlagen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Den Wirtschaftsplan. Den Stand der Rücklage. Nicht, weil das Spaß macht. Sondern weil dort steht, was auf dich zukommt, wenn die Freude über den Zuschlag verflogen ist.
Als Excel nicht mehr reichte
Am Anfang habe ich alles selbst gemacht. Zahlungseingänge in einer Tabelle abgehakt, Briefe an Mieter geschrieben, Belege sortiert. Das geht genau so lange gut, bis es nicht mehr gut geht.
Ich habe zu lange daran festgehalten. Das ist der zweite Fehler, den ich offen zugebe: Ich wollte alles selbst kontrollieren. Bezahlt habe ich das mit Abenden, Wochenenden und Fehlern, die entstehen, wenn man müde ist.
Dann kam die erste Mitarbeiterin. Danach eine richtige Software für Buchhaltung, Zahlungen und Vorgänge. Ab da war aus meiner privaten Sammlung ein Betrieb geworden.
Das war der zweite Wendepunkt. Der erste war die Entscheidung weiterzumachen. Der zweite war die Einsicht, dass ich es allein nicht schaffe.
Wie aus der eigenen Verwaltung ein Unternehmen wurde
Geplant war das nicht. Andere Eigentümer fragten, ob ich ihre Objekte auch betreuen könnte. Erst einer. Dann mehrere.
Heute betreut mein Team 4.000 Einheiten in ganz NRW. 17 Mitarbeiter, feste Zuständigkeiten, kein Callcenter. Betreut werden Objekte in Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg, Mülheim, Ratingen und Düsseldorf.
Damit sehe ich jeden Tag das, was Käufer fast nie zu sehen bekommen: Wirtschaftspläne, Rücklagen, Protokolle, Abrechnungen, Mieterwechsel, Schadensmeldungen. Nicht als Theorie. Als Posteingang.
Eigene Handwerker, weil Warten teuer ist
Bei der Technik ging es mir wie bei der Verwaltung. Ein defektes Licht im Treppenhaus, ein tropfender Anschluss, eine Wohnung, die vor der Neuvermietung hergerichtet werden muss.
Wer darauf wochenlang wartet, verliert Miete. Deshalb gibt es einen eigenen Hausmeisterservice mit festen Leuten. Vom Leuchtmittel bis zur Wohnungssanierung.
Für dich ist daran ein Punkt wichtig: Ich weiß, was Handwerker wirklich kosten und wie lange sie wirklich brauchen. Genau an dieser Zahl scheitern die meisten Anfängerrechnungen.
Auch die andere Seite des Tisches
Ohne Einkauf kein Investment. Also kam der Verkauf dazu. Erst für die eigenen Objekte, später für Kunden.
Inzwischen sind über 200 Verkäufe und mehr als 1.000 Vermietungen über mein Team gelaufen.
Diese Seite ist für dich wertvoller, als sie klingt. Wenn du kaufen willst, sitzt dir immer jemand gegenüber, der verkaufen will. Ich weiß, wie ein Makler eine Anfrage bewertet. Ich weiß, welche Objekte nie in ein Portal kommen. Und ich weiß, warum die meisten Preisverhandlungen scheitern, bevor sie richtig anfangen.
Warum ich heute darüber rede
Irgendwann kamen immer dieselben Fragen. Von Bekannten. Von Kunden. Von Leuten auf Veranstaltungen.
Daraus ist der Podcast „Irgendwas mit Immobilien“ entstanden, inzwischen 34 Folgen über Kaufen, Finanzieren, Vermieten, Verwalten und Verkaufen. Dazu kam der Immobilienstammtisch in Essen, kostenlos und offen für jeden, der wirklich Fragen hat.
Bei so einem Stammtisch stand einmal ein Mann neben mir, Exposé in der Hand. Er hatte alles gelesen, was man lesen kann. Und er hatte trotzdem seit Monaten nichts gekauft, weil ihm niemand sagen konnte, ob genau diese Wohnung eine gute Idee ist.
Ich habe mir die Unterlagen zehn Minuten angeschaut. Danach wusste er es.
Diese zehn Minuten waren der Anfang. Kein Geheimwissen. Eine geübte Reihenfolge und der Blick von jemandem, der solche Objekte täglich sieht.
Dein Nutzen
Was daraus für dich folgt
Meine Umwege sind bezahlt. Du musst sie nicht noch einmal gehen.
Du hörst, was nach dem Kauf passiert
Mieterwechsel, Leerstand, Abrechnung, Sonderumlage. Genau dort geht Rendite verloren. Genau diese Phase sehe ich jeden Tag in der Verwaltung.
Du bekommst realistische Kosten
Ich schätze Handwerkerkosten nicht. Ich sehe die Rechnungen aus dem eigenen Hausmeisterservice.
Du liest die Verkäuferseite mit
Weil täglich Objekte durch das eigene Maklerteam laufen, weißt du vorher, wie dein Gegenüber denkt.
Du hörst auch ein ehrliches Nein
Manchmal lautet die richtige Antwort: dieses Objekt nicht. Oder: jetzt noch nicht. Das ist unbequem und spart dir viel Geld.
Du redest mit jemandem, der dieselbe Angst hatte
Ausfallende Miete, drohende Räumung, Rate läuft weiter. Ich weiß, wie sich das anfühlt und was dann zu tun ist.
Du bekommst Ortskenntnis, keine Allgemeinplätze
Für das Ruhrgebiet und den Niederrhein kann ich dir Straßen und Stadtteile einordnen. Das schafft kein bundesweiter Anbieter.
Was ich nicht kann: dir versprechen, dass es bei dir gut ausgeht. Das kann niemand. Wie eine Begleitung abläuft, steht auf der Seite zur Zusammenarbeit.
Auszeichnungen und Belege
Prüf mich, bevor du mir vertraust
Hier steht nur, was du in wenigen Minuten selbst nachschauen kannst.
Ein Unternehmen mit Adresse, Register und Haftung: Gemarkenstr. 37, 45147 Essen. Telefon +49 201 45 875 433. Das ist kein Marketing. Das lässt sich prüfen, und du kannst dort einfach anrufen oder schreiben.
Dazu kommt etwas, das man leicht übersieht: Ich bin an denselben Markt gebunden wie du. Wenn die Mieten stagnieren oder eine Heizung ausfällt, trifft mich das genauso.
Fazit
Aus einer Wohnung, die ich nie von innen gesehen hatte, ist über mehr als zwanzig Jahre ein Betrieb geworden: eigener Bestand, eigene Hausverwaltung, eigene Handwerker, eigenes Maklerteam.
Der Weg dahin war voller Umwege. Fast jeden davon habe ich selbst bezahlt. Die schlaflosen Nächte mit der ersten Mieterin gehören dazu.
Genau das ist der Punkt. Du musst diese Umwege nicht noch einmal gehen. Du kannst vorher fragen.
Mehr über den Weg und die Angebote findest du auf der Startseite.
Unternehmen
Was Christian Gottschling heute macht
Verwaltung, Handwerk und Makler laufen unter der Gottschling Immobilien GmbH in Essen. Dort arbeiten 17 Menschen an rund 4.000 verwalteten Einheiten in Nordrhein-Westfalen.
Das Coaching ist davon getrennt, lebt aber von denselben Zahlen. Die rechtliche Grundlage für fast alles, was in einer Eigentümergemeinschaft passiert, ist das Wohnungseigentumsgesetz. Wie Mieteinnahmen steuerlich behandelt werden, steht in § 21 EStG.
Fragen
Häufige Fragen zu Christian Gottschling
Wer ist Christian Gottschling?
Ich bin Immobilien-Coach und Unternehmer aus Essen. Seit über zwanzig Jahren arbeite ich mit Immobilien: 35 eigene Objekte mit knapp 100 Einheiten, dazu eine Hausverwaltung mit rund 4.000 verwalteten Einheiten in Nordrhein-Westfalen und ein Team von 17 Mitarbeitern.
Was macht Christian Gottschling beruflich genau?
Drei Dinge gleichzeitig: eigener Bestand, Hausverwaltung mit eigenem Handwerkerteam und ein Maklerteam mit über 200 Verkäufen und mehr als 1.000 Vermietungen. Das Coaching ist der vierte Teil und lebt von den Zahlen aus den ersten drei.
Welche Auszeichnungen gibt es?
Ausgezeichnet als CHIP TOP-Makler, Nennungen bei Focus und Bellevue sowie eine Platzierung unter den TOP 5 Hausverwaltungen im Ruhrgebiet. Bei ProvenExpert stehen 4,91 von 5 Punkten aus 307 Bewertungen — sie betreffen die Makler- und Verwaltungsleistung, nicht das Coaching.
Warum sollte ich mit dir sprechen und nicht mit einem Berater?
Weil ich die Seite nach dem Kauf kenne. Ein Berater endet beim Notartermin. Ich sehe jeden Tag, was danach passiert: Mieterwechsel, Abrechnungen, Sonderumlagen, Sanierungen.
Wo erreiche ich dich?
Das Büro liegt an der Gemarkenstraße 37 in 45147 Essen, telefonisch unter +49 201 45 875 433. Alle Wege stehen auf der Kontaktseite.
Sprich einmal mit mir, bevor du unterschreibst
Rund 30 Minuten. Du erzählst, wo du stehst. Du bekommst eine Einschätzung und die zwei, drei Schritte, die als Nächstes sinnvoll sind.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow