Rendite und Zahlen
Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen
Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Für eine Entscheidung reicht das nicht. Du brauchst die Nettomietrendite: Miete abzüglich aller Kosten, die du als Vermieter selbst trägst, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Zwischen beiden Zahlen liegen oft eineinhalb Prozentpunkte.
Die Zahl aus dem Exposé ist nicht deine Zahl
In fast jedem Angebot steht eine Rendite. Diese Zahl ist selten falsch gerechnet, aber fast immer unvollständig. Meistens ist es die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Kaufnebenkosten kommen nicht vor, laufende Kosten auch nicht.
Für dich zählt etwas anderes. Du willst wissen, was von der Miete übrig bleibt, nachdem alle Rechnungen bezahlt sind, und was dein eingesetztes Geld verdient. Dafür gibt es drei Kennzahlen, und du brauchst alle drei.
Der Kaufpreisfaktor sagt dir in Sekunden, ob ein Objekt in die engere Wahl gehört. Die Nettomietrendite zeigt die Qualität des Objekts unabhängig von deiner Finanzierung. Der Cashflow beantwortet die Frage, ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder fehlt.
Ein Beispiel aus dem Essener Westen
Eine vermietete Zweizimmerwohnung, 68 Quadratmeter, Baujahr in den Fünfzigern, saniertes Bad, gute Anbindung. Kaufpreis 139.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro im Monat.
| Kaufpreis | 139.000 € |
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar, Grundbuch, Makler) | rund 16.800 € |
| Gesamtinvestition | 155.800 € |
| Jahresnettokaltmiete | 7.680 € |
| Kaufpreisfaktor | 18,1 |
| Bruttomietrendite | 5,5 % |
| Nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds | −960 € |
| Eigene Rücklage für das Sondereigentum | −544 € |
| Ansatz für Mietausfall | −154 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 6.022 € |
| Nettomietrendite | 3,9 % |
Und die Finanzierung fehlt hier noch komplett. Bei 25.000 Euro Eigenkapital, einem Darlehen über 131.000 Euro, drei Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung liegt die Monatsrate bei rund 546 Euro. Der Miete von 640 Euro stehen dann Rate und laufende Kosten gegenüber. Der Cashflow ist damit knapp positiv — solange nichts kaputtgeht.
Aus 5,5 Prozent werden 3,9 Prozent. Nichts daran ist getrickst, es sind nur die Kosten, die im Exposé fehlen. Genau dieser Unterschied entscheidet, ob eine Wohnung trägt.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Die Rechnung ersetzt keine Prüfung des konkreten Objekts und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Übersicht
Die Themen rund um Rendite und Zahlen
Mietrendite berechnen
Formel, Rechenbeispiel und die Bewertung des Ergebnisses.
Welche Mietrendite ist gut?
Richtwerte für das Ruhrgebiet statt bundesweiter Durchschnittswerte.
Brutto oder netto?
Welche der beiden Zahlen wofür taugt und wo der Unterschied entsteht.
Cashflow berechnen
Miete minus Rate minus Kosten. Die Zahl, die du monatlich spürst.
Nicht umlagefähige Kosten
Die vollständige Liste dessen, was am Vermieter hängen bleibt.
Instandhaltung kalkulieren
Wie viel du pro Quadratmeter und Jahr wirklich zurücklegen solltest.
Eigenkapitalrendite und Hebel
Was dein eingesetztes Geld verdient und warum der Hebel in beide Richtungen wirkt.
Ein Objekt in 30 Minuten bewerten
Mein Prüfraster für die schnelle Vorauswahl.
Rendite nach Steuern
Die einzige Zahl, die am Ende auf deinem Konto ankommt.
Verkehrswert ermitteln
Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert. Drei Verfahren im Vergleich.
Break-even-Miete
Ab welcher Miete sich die Wohnung selbst trägt.
Immobilie oder ETF
Der ehrliche Vergleich, auch mit den Punkten, die gegen die Immobilie sprechen.
Rechnen kannst du direkt mit dem Mietrendite-Rechner und dem Cashflow-Rechner.
Was die Verwaltung an Renditerechnungen korrigiert
Eine Rendite auf Papier und eine Rendite nach drei Jahren sind zwei verschiedene Zahlen. Den Unterschied sehe ich täglich.
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich schreibe die Abrechnungen, ich beauftrage die Handwerker, ich organisiere die Neuvermietungen. Deshalb weiß ich, welche Kostenpositionen in Kalkulationen regelmäßig fehlen — und es sind immer dieselben.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Über mehr als tausend begleitete Vermietungen hinweg kostet ein Mieterwechsel selten nur den Leerstand. Dazu kommen Renovierung, Kleinreparaturen und der Aufwand für die Neuvermietung. In Summe liegt ein Wechsel erfahrungsgemäß in der Größenordnung von ein bis zwei Monatsmieten. Wer in seiner Kalkulation gar keinen Wechsel vorsieht, rechnet mit einer Wohnung, die es so nicht gibt.
Das ist kein Argument gegen Immobilien. Es ist ein Argument dafür, die Rendite ehrlich zu rechnen, damit sie auch dann noch trägt, wenn ein normales Jahr passiert.
Fragen
Häufige Fragen zur Rendite
Welche Mietrendite ist im Ruhrgebiet gut?
Als grobe Orientierung gilt: Eine Nettomietrendite ab etwa vier Prozent ist im Revier ein solider Wert, deutlich darunter wird es eng. Sehr hohe Werte sind meist ein Hinweis auf Risiko, nicht auf ein Schnäppchen — etwa auf Sanierungsstau oder eine schwierige Lage.
Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Die Rendite bewertet das Objekt, der Cashflow deine persönliche Situation. Zwei Käufer mit derselben Wohnung haben dieselbe Nettomietrendite, aber völlig unterschiedlichen Cashflow — je nach Eigenkapital, Zins und Tilgung.
Muss die Wohnung sich vom ersten Monat an tragen?
Nicht zwingend. Ein kleines Minus kann in Ordnung sein, wenn es aus einer hohen Tilgung stammt, denn dann fließt dein Geld in die Entschuldung. Kritisch wird es, wenn das Minus aus zu hohen Kosten oder zu niedriger Miete kommt.
Welchen Kaufpreisfaktor sollte ich nicht überschreiten?
Im Ruhrgebiet sind Faktoren zwischen 16 und 22 üblich, abhängig von Stadtteil und Zustand. Über 25 muss es einen sehr guten Grund geben, etwa erhebliches Mietsteigerungspotenzial oder eine Lage, die sich absehbar verändert.
Wie berücksichtige ich Wertsteigerung?
Am besten gar nicht in der Kaufentscheidung. Wertsteigerung ist ein Bonus, keine Kalkulationsgrundlage. Eine Wohnung, die nur mit angenommenem Wertzuwachs funktioniert, funktioniert nicht.
Spielt die Steuer in der Renditerechnung eine Rolle?
Ja, aber erst am Ende. Rechne das Objekt zuerst ohne Steuereffekt durch. Wenn es so trägt, ist die Abschreibung ein zusätzlicher Vorteil. Mehr dazu steht bei den Steuern für vermietete Immobilien.
Fazit
Eine gute Renditerechnung ist keine Kunst, sondern Vollständigkeit. Wer alle Kosten einträgt, bekommt eine Zahl, die auch in drei Jahren noch stimmt.
Rechne jedes Objekt zweimal: einmal mit deinen Annahmen und einmal mit spürbar schlechteren. Trägt es beide Male, hast du einen Kandidaten. Wie du ihn dann prüfst, steht im Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung, und was du dabei übersehen kannst, bei den teuersten Fehlern beim Immobilienkauf.
Deine Rechnung sieht gut aus. Stimmt sie auch?
Bring Kaufpreis, Miete und Hausgeld mit. Den Rest schaue ich mir mit dir an.
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