Finanzierung
Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger: der Leitfaden
Die Bank prüft bei einer Kapitalanlage zwei Dinge: den Wert des Objekts und deine Fähigkeit, die Rate dauerhaft zu tragen. Beides rechnet sie vorsichtiger, als du es tust. Wer Eigenkapital, Tilgung und Unterlagen vorher sortiert, bekommt bessere Konditionen und schnellere Zusagen als jemand, der spontan anfragt.
Die Bank rechnet anders als du
Du siehst eine Wohnung, eine Miete und eine Rate. Die Bank sieht ein Risiko, das sie zwanzig Jahre lang tragen muss. Deshalb rechnet sie an drei Stellen anders.
Erstens beim Wert. Nicht der Kaufpreis zählt, sondern der Beleihungswert. Das ist ein bewusst vorsichtiger Wert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Aus ihm ergibt sich, wie viel Prozent du finanzieren kannst und welchen Zins du bekommst.
Zweitens bei der Miete. Die Bank setzt nicht die volle Kaltmiete an, sondern kürzt sie um einen Sicherheitsabschlag für Leerstand und Verwaltung. Aus 600 Euro Kaltmiete werden in der Rechnung schnell 480 Euro.
Drittens bei dir. In der Haushaltsrechnung stehen Pauschalen für deine Lebenshaltung, die höher sind als das, was du wirklich ausgibst. Was übrig bleibt, ist deine Kapitaldienstfähigkeit. An dieser Zahl entscheidet sich, ob es überhaupt weitergeht.
Wenn du diese drei Rechnungen kennst, weißt du vor dem ersten Bankgespräch, was realistisch ist. Das erspart dir Absagen, die deine Verhandlungsposition schwächen.
Übersicht
Die Themen der Finanzierung im Einzelnen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Was Banken bei Kapitalanlagen erwarten und warum die Kaufnebenkosten dabei die härteste Hürde sind.
Kapitaldienstfähigkeit berechnen
Die Rechnung, mit der die Bank entscheidet, ob du die Rate tragen kannst.
Beleihungswert statt Kaufpreis
Warum die Bank dein Objekt niedriger bewertet und was das für deinen Zins bedeutet.
Beleihungsauslauf senken
Wie du mit wenig zusätzlichem Eigenkapital in eine bessere Zinsstufe rutschst.
Welche Tilgung ist sinnvoll?
Der Kompromiss zwischen Cashflow heute und Restschuld später.
Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre
Wie lange Sicherheit sinnvoll ist und was sie kostet.
Sondertilgung vereinbaren
Wie viel Prozent im Vertrag stehen sollten, auch wenn du sie nie nutzt.
Unterlagen für die Bank
Die vollständige Liste und die Reihenfolge, in der du sie einreichst.
Finanzierung ohne Eigenkapital
Wann das wirklich geht und wann es der Anfang eines Problems ist.
Die zweite und dritte Immobilie
Was sich ändert, sobald du schon ein Objekt im Grundbuch stehen hast.
Anschlussfinanzierung planen
Forward-Darlehen, Fristen und der richtige Zeitpunkt zum Handeln.
Kredit für Selbstständige
Welche Nachweise zählen, wenn kein Gehaltszettel existiert.
Bevor du mit einer Bank sprichst, rechne selbst: mit dem Tilgungsrechner siehst du Rate und Restschuld, mit dem Budget-Rechner deinen realistischen Rahmen.
Was die Verwaltung über Finanzierungen verrät
Eine Hausverwaltung sieht keine Kreditverträge. Man sieht dort aber sehr genau, welche Eigentümer ruhig bleiben und welche nervös werden, wenn ein Brief kommt.
Ich betreue rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Wenn eine Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließt, zeigt sich innerhalb weniger Wochen, wer wie finanziert hat. Die einen überweisen und melden sich nie wieder. Die anderen rufen an und fragen nach Ratenzahlung.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Eigentümer, die bei einer unerwarteten Umlage in Schwierigkeiten geraten, haben fast immer zwei Dinge gemeinsam. Gerechnet wurde mit der niedrigstmöglichen Tilgung, und das gesamte Ersparte wanderte in Eigenkapital und Kaufnebenkosten. Beides sieht auf dem Papier gut aus. In der Praxis fehlt dann genau das Geld, das man einmal in fünf Jahren wirklich braucht.
Deshalb ist meine Reihenfolge im Coaching immer dieselbe: erst der Puffer, dann die Tilgung, dann der Zins. Ein halber Prozentpunkt beim Zins ist ärgerlich. Ein leeres Konto beim ersten Wasserschaden ist ein echtes Problem.
Die Reihenfolge, die funktioniert
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine konkrete Finanzierung entscheidet immer deine Bank.
Fragen
Häufige Fragen zur Finanzierung einer Kapitalanlage
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Als Orientierung gilt: Die Kaufnebenkosten solltest du selbst tragen können. In Nordrhein-Westfalen liegt allein die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent, dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision.
Warum bewertet die Bank niedriger als der Kaufpreis?
Weil sie damit rechnen muss, die Wohnung im Notfall zu verwerten. Der Beleihungswert ist deshalb ein dauerhaft erzielbarer Wert ohne Marktübertreibung. Liegt er unter dem Kaufpreis, steigt dein Beleihungsauslauf und damit meist auch dein Zins.
Welche Tilgung ist bei einer Kapitalanlage üblich?
Häufig liegt der Wert zwischen zwei und drei Prozent. Weniger verbessert den Cashflow heute, lässt aber eine hohe Restschuld stehen. Mehr drückt den Cashflow, macht dich aber unabhängiger vom Zinsniveau am Ende der Bindung.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken machen das bei sehr guter Bonität. Der Zins steigt dann spürbar, weil du über dem Objektwert finanzierst. Für einen ersten Kauf ist das selten eine gute Idee, weil danach kein Puffer mehr übrig ist.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Bei vollständigen Unterlagen oft wenige Werktage bis knapp zwei Wochen. Die meiste Zeit geht nicht bei der Bank verloren, sondern beim Nachreichen fehlender Dokumente. Deshalb lohnt es sich, die Mappe vorher komplett zu haben.
Finanziert mir eine Bank mehrere Wohnungen?
Ja, solange die Gesamtrechnung trägt. Ab der zweiten oder dritten Immobilie schaut die Bank stärker auf die Mieteinnahmen aller Objekte und auf deine Erfahrung als Vermieter. Ein sauber geführtes erstes Objekt hilft dir dabei mehr als jedes Argument.
Fazit
Die Finanzierung ist keine Formsache am Ende des Kaufs, sondern der Rahmen, in dem alles andere stattfindet. Wer seinen Rahmen kennt, sucht gezielter, verhandelt ruhiger und sagt schneller ab.
Kläre zuerst deine tragbare Rate, dann deinen Puffer, dann das Objekt. Wie sich Zins und Tilgung auf deinen Ertrag auswirken, siehst du in der Renditeberechnung für Anlageimmobilien. Welche Schritte danach kommen, steht im Ablauf beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Unsicher, was deine Bank mitmacht?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf deine Zahlen, bevor sie jemand anders sieht.
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