Steuern
Steuern bei vermieteten Immobilien: der Überblick für Kapitalanleger
Mieteinnahmen versteuerst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Abziehen kannst du Zinsen, Abschreibung auf das Gebäude, Verwaltung, Instandhaltung und weitere Werbungskosten. Übrig bleibt oft ein deutlich kleinerer Betrag als die Miete. Beim Verkauf entscheidet die Spekulationsfrist über die Steuer auf den Gewinn.
Die Steuer entscheidet nicht über den Kauf
Ein Satz vorweg, weil er teuer werden kann: Kaufe nie eine Wohnung wegen der Steuer. Eine Abschreibung senkt deine Steuerlast, aber sie macht aus einer schlechten Wohnung keine gute. Wer nur wegen des Steuervorteils kauft, zahlt am Ende beides — die schlechte Rendite und die Steuer auf den Rest.
Richtig herum gerechnet ist die Reihenfolge einfach. Zuerst prüfst du, ob das Objekt ohne Steuereffekt trägt. Wenn ja, ist die steuerliche Wirkung ein zusätzlicher Vorteil. Wenn nein, ändert auch die beste Gestaltung nichts an der Sache.
Trotzdem lohnt es sich, die Grundzüge zu kennen. Denn zwischen einer sauber und einer schlampig gemachten Steuererklärung liegen bei einer vermieteten Wohnung schnell mehrere hundert Euro im Jahr.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuerberatung. Was für dich gilt, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört zu deinem Steuerberater.
Die vier Punkte, die fast jeden betreffen
Dazu kommt die Grunderwerbsteuer beim Kauf. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises und ist damit der größte Posten der Kaufnebenkosten.
Übersicht
Die Steuerthemen im Einzelnen
AfA verstehen
Wie die Abschreibung funktioniert, welche Sätze gelten und was sie dir konkret bringt.
Werbungskosten absetzen
Die vollständige Liste dessen, was Vermieter geltend machen können.
Anlage V ausfüllen
Zeile für Zeile erklärt, auch für die erste Steuererklärung mit Vermietung.
Kaufpreisaufteilung
Wie du den Gebäudeanteil sauber ansetzt und was das Finanzamt akzeptiert.
Erhaltung oder Herstellung
Der Unterschied, der über Sofortabzug oder Verteilung über Jahre entscheidet.
Die 15-Prozent-Grenze
Warum du in den ersten Jahren nach dem Kauf mit Sanierungen vorsichtig sein solltest.
Spekulationsfrist berechnen
Wann die Frist beginnt, wann sie endet und welche Ausnahmen es gibt.
Spekulationssteuer berechnen
Was beim Verkauf innerhalb der Frist anfällt und wie sich das vermeiden lässt.
Restnutzungsdauer-Gutachten
Mehr Abschreibung mit einem sauber erstellten Gutachten.
Grunderwerbsteuer in NRW
6,5 Prozent und die legalen Wege, die Bemessungsgrundlage zu senken.
Grundsteuer für Vermieter
Was sich nach der Reform ändert und wie du sie umlegst.
Immobilien-GmbH
Ab wann sich eine Gesellschaft rechnet und ab wann sie nur Aufwand ist.
Was die Verwaltung zur Steuererklärung beisteuert
Die meisten Steuervorteile gehen nicht durch falsche Gestaltung verloren, sondern durch fehlende Belege. Das sehe ich jedes Jahr.
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle die Jahresabrechnungen für diese Gemeinschaften. In dieser Abrechnung stecken fast alle Zahlen, die ein Vermieter für seine Steuererklärung braucht: der nicht umlagefähige Anteil, die Verwaltungskosten, die Instandhaltung, die Zuführung zur Rücklage.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn Eigentümer bei mir nach Unterlagen für das Finanzamt fragen, geht es auffällig oft um dasselbe Jahr, für das die Frist schon läuft. Dabei liegt die Abrechnung meist seit Monaten vor. Wer sich angewöhnt, jede Abrechnung sofort abzulegen und einmal jährlich komplett weiterzureichen, spart sich Nachfragen und lässt kaum etwas liegen.
Zweite Beobachtung: Bei größeren Maßnahmen in der Gemeinschaft lohnt sich der Blick, wie der Beschluss formuliert ist. Ob eine Maßnahme aus der Rücklage oder über eine Sonderumlage bezahlt wird, kann steuerlich einen Unterschied machen. Das gehört vor die Eigentümerversammlung, nicht danach.
Fragen
Häufige Fragen zu Steuern bei vermieteten Immobilien
Muss ich Mieteinnahmen immer angeben?
Ja. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Steuererklärung, auch wenn unter dem Strich ein Verlust steht. Gerade ein Verlust ist für dich interessant, weil er sich mit anderen Einkünften verrechnen lässt.
Wie hoch ist die Abschreibung?
Bei Bestandsgebäuden liegt der übliche Satz je nach Baujahr bei zwei oder 2,5 Prozent des Gebäudeanteils pro Jahr. Für neu gebaute Objekte und für denkmalgeschützte Gebäude gelten eigene Regeln. Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann den Satz erhöhen.
Kann ich die Zinsen absetzen?
Ja, die Zinsen für das Darlehen sind Werbungskosten. Der Tilgungsanteil dagegen nicht, denn damit baust du Vermögen auf. Genau deshalb sinkt der steuerliche Effekt über die Jahre, während dein Cashflow steigt.
Was gilt beim Verkauf nach zehn Jahren?
Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt der Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Übergabe. Wer kurz vor Fristende verkauft, sollte taggenau rechnen.
Lohnt sich eine GmbH für Immobilien?
Erst ab einer gewissen Größe und meist erst dann, wenn du dauerhaft nicht ausschütten willst. Für die erste oder zweite Wohnung ist der Aufwand fast immer höher als der Vorteil. Das gehört mit einem Steuerberater durchgerechnet, nicht nach Bauchgefühl entschieden.
Brauche ich einen Steuerberater?
Bei einer Wohnung nicht zwingend, ab der zweiten meistens ja. Wichtig ist, dass er sich mit vermieteten Immobilien auskennt. Fragen zu Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer sind ein guter Test.
Fazit
Steuern sind bei einer vermieteten Immobilie kein Nebenschauplatz, aber auch kein Kaufgrund. Am Ende entscheiden sie darüber, wie viel von deiner Rendite tatsächlich bei dir ankommt.
Halte deine Unterlagen zusammen, kenne die vier Grundthemen und lass die Feinheiten von jemandem prüfen, der sie täglich macht. Wie die Zahlen vor Steuern aussehen, steht in der Renditeberechnung für Anlageimmobilien. Welche Kosten in der Verwaltung entstehen, steht bei Vermietung und Verwaltung.
Alle Angaben sind allgemeine Hinweise aus der Praxis und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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