Warum ist mein Cashflow negativ, obwohl die Rendite stimmt?

Weil die Tilgung in der Rate steckt. Sie geht vom Konto ab, bleibt aber dein Geld. Bei zwei Prozent Anfangstilgung sind das schnell 250 Euro im Monat. Der Rechner zeigt dir deshalb zusätzlich den Cashflow ohne Tilgung. Ist der positiv, trägt sich die Wohnung und du sparst über die Bank.

Welche Rücklage soll ich eintragen?

Für das Sondereigentum sind acht bis zehn Euro je Quadratmeter im Jahr ein realistischer Ansatz, bei 62 Quadratmetern also rund 45 Euro im Monat. Damit deckst du Therme, Bad, Böden und die Renovierung bei einem Mieterwechsel. Die Rücklage der Gemeinschaft steckt dagegen schon im nicht umlagefähigen Hausgeld.

Muss ich das ganze Hausgeld abziehen?

Nein, nur den nicht umlagefähigen Teil. Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister zahlt dein Mieter über die Nebenkosten. Verwaltervergütung, Zuführung zur Rücklage und Kontokosten bleiben bei dir. In den von uns verwalteten Objekten ist das typischerweise ein Viertel bis ein Drittel des Hausgelds.

Sind Steuern im Ergebnis enthalten?

Nein. Der Rechner arbeitet vor Steuern. Abschreibung, Zinsen und übrige Werbungskosten holen bei vielen Vermietern einen Teil des Minus zurück, wie viel hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Rechne zuerst ohne Steuern. Eine Wohnung, die nur mit Steuerersparnis trägt, steht auf einem Bein.

Rechner

Cashflow-Rechner für vermietete Immobilien

Dein Cashflow ist die Kaltmiete minus nicht umlagefähigem Hausgeld, minus Zins, minus Tilgung und minus Rücklage für Instandhaltung. Was übrig bleibt, ist dein Überschuss vor Steuern. Bei vielen Anlagewohnungen im Ruhrgebiet ist diese Zahl in den ersten Jahren negativ. Das ist kein Fehler, sondern eine Entscheidung.

Vorbelegt mit einer typischen Essener Anlagewohnung. Alle Werte sind änderbar, das Ergebnis rechnet bei jeder Eingabe neu.

Kaltmiete pro Monat in Euro

Nicht umlagefähiges Hausgeld pro Monat in Euro

Eigene Rücklage für Instandhaltung pro Monat in Euro

Darlehensbetrag in Euro

Sollzins in Prozent pro Jahr

Anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr

–Cashflow pro Monat vor Steuern

–Cashflow pro Jahr vor Steuern

Zinsanteil pro Monat–

Tilgungsanteil pro Monat–

Monatsrate an die Bank–

Cashflow ohne Tilgung pro Monat–

Vermögensaufbau durch Tilgung pro Jahr–

Steuern sind hier nicht enthalten. Abschreibung, Werbungskosten und dein persönlicher Steuersatz verändern das Ergebnis deutlich. Die Rechnung ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Was in die Rechnung gehört

Der Cashflow beantwortet eine einzige Frage: Fließt am Monatsende Geld zu dir oder von dir weg? Dafür ziehst du von der Kaltmiete vier Posten ab.

Erstens das nicht umlagefähige Hausgeld. Das ist der Teil, den du nicht auf den Mieter umlegen darfst: Verwaltervergütung, Zuführung zur Rücklage, Kontokosten. Zweitens der Zinsanteil deiner Rate. Drittens der Tilgungsanteil. Viertens deine eigene Rücklage für Reparaturen am Sondereigentum.

Zins und Tilgung ergeben zusammen die Monatsrate. Beide gehen vom Konto ab, aber sie sind nicht dasselbe. Zins ist weg. Tilgung wandert von der linken auf die rechte Seite deiner Bilanz. Deshalb zeigt der Rechner beide Zahlen getrennt und dazu den Cashflow ohne Tilgung. Was Cashflow genau bedeutet, steht im Lexikoneintrag Cashflow.

Ein durchgerechnetes Beispiel aus Essen

Wohnung in Essen-Altenessen, 62 Quadratmeter, Kaufpreis 165.000 Euro, Kaltmiete 690 Euro. Das Hausgeld beträgt 240 Euro, davon sind 85 Euro nicht umlagefähig. Eigene Rücklage für das Sondereigentum: 45 Euro im Monat.

Finanziert wird mit 150.000 Euro Darlehen. Die Kaufnebenkosten und der Rest kommen aus Eigenkapital. Sollzins 3,8 Prozent, anfängliche Tilgung 2,0 Prozent.

Der Zinsanteil im ersten Monat beträgt 150.000 mal 3,8 Prozent geteilt durch zwölf, also 475 Euro. Der Tilgungsanteil sind 150.000 mal 2,0 Prozent geteilt durch zwölf, also 250 Euro. Die Rate liegt bei 725 Euro.

Jetzt die Rechnung: 690 minus 85 minus 475 minus 250 minus 45 ergibt minus 165 Euro im Monat. Aufs Jahr sind das minus 1.980 Euro.

Ohne die Tilgung wären es plus 85 Euro im Monat. Die 250 Euro Tilgung sind nämlich kein verlorenes Geld, sondern Schuldenabbau. Im Jahr baust du 3.000 Euro Vermögen auf und zahlst dafür 1.980 Euro zu. Ob das ein gutes Geschäft ist, entscheidest du — aber du solltest wissen, dass es so ist.

Wie du das Ergebnis liest

Positiver Cashflow. Die Wohnung trägt sich selbst. Im Ruhrgebiet möglich, aber meist nur mit viel Eigenkapital oder niedriger Tilgung.

Negativ, aber ohne Tilgung positiv. Der Normalfall bei zwei Prozent Anfangstilgung. Du sparst über die Bank. Solange du die Lücke aus dem Einkommen deckst, ist das planbar.

Negativ auch ohne Tilgung. Hier fließt echtes Geld ab. Vertretbar bei einer Wohnung mit Sanierungspotenzial oder deutlicher Untermiete. Sonst ein Warnsignal.

Wichtig: Diese Rechnung ist vor Steuern. Abschreibung und Werbungskosten holen bei vielen Vermietern einen Teil des Minus zurück. Wie viel, hängt von deinem Steuersatz ab. Mehr dazu unter Steuern für Immobilieninvestoren und AfA.

Typische Fehler bei der Cashflow-Rechnung

Mit der Warmmiete gerechnet. Dann sieht jede Wohnung gut aus. Nur die Kaltmiete gehört dir.

Das ganze Hausgeld abgezogen. Der umlagefähige Teil ist ein durchlaufender Posten. Wer ihn abzieht, rechnet doppelt.

Keine eigene Rücklage angesetzt. Die Therme geht kaputt, nicht die Gemeinschaftskasse zahlt, sondern du. Was die Gemeinschaft anspart, steht unter Instandhaltungsrücklage.

Leerstand mit null angesetzt. Ein Mieterwechsel kostet fast immer ein bis zwei Monatsmieten, durch Leerstand und Renovierung.

Die Anschlussfinanzierung ausgeblendet. Nach der Zinsbindung kann die Rate steigen. Rechne den Cashflow einmal mit zwei Prozentpunkten mehr Zins durch.

Ein Erfahrungswert aus der Verwaltung

Aus den rund 4.000 Einheiten, die mein Team in Nordrhein-Westfalen betreut, kenne ich die Stelle, an der Cashflow-Rechnungen am häufigsten kippen: nicht der Zins, sondern der Mieterwechsel.

Ein Objekt scheitert selten am Zins. Es scheitert an dem Monat, in dem niemand drin wohnt und der Maler noch nicht fertig ist.

In den von mir verwalteten Wohnungen liegt die durchschnittliche Mietdauer erfahrungsgemäß bei einigen Jahren. Rechne trotzdem konservativ mit einem Wechsel alle paar Jahre und lege dafür monatlich etwas zurück. Wer diesen Posten einplant, wird von einem leeren Monat nicht überrascht. Wer ihn weglässt, hat auf dem Papier einen schöneren Cashflow und auf dem Konto ein Problem.

Fazit

Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlusskriterium. Ein negativer Cashflow, den du nicht bemerkt hast, schon.

Rechne dein Objekt in drei Varianten: mit deinen Zahlen, mit zwei Prozentpunkten mehr Zins und mit einem Monat Leerstand pro Jahr. Wenn alle drei tragbar bleiben, kannst du ruhig schlafen. Die Rate selbst rechnest du im Tilgungsrechner, die Rendite im Mietrendite-Rechner. Alle Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.

Alle Angaben sind eine Orientierung ohne Steuern. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Trägt dein Objekt die Lücke wirklich?

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