Christian Gottschling

Rechner

Mietrendite-Rechner: Brutto- und Nettomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht vorher die nicht umlagefähigen Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in den Einsatz ein. Deshalb liegt sie fast immer ein bis zwei Prozentpunkte niedriger. Nur die Nettomietrendite zeigt dir, was ein Objekt wirklich abwirft.

Die Felder sind mit einer Wohnung aus dem Essener Norden vorbelegt. Ändere die Werte, das Ergebnis rechnet sofort mit.

–Bruttomietrendite
–Nettomietrendite
Jahreskaltmiete–
Kaufnebenkosten in Euro–
Gesamtinvestition–
Mietertrag nach nicht umlagefähigen Kosten–
Abstand brutto zu netto–

Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Zwei Formeln, ein großer Unterschied

Die Bruttomietrendite ist die schnelle Zahl. Du nimmst die Jahreskaltmiete, teilst sie durch den Kaufpreis und multiplizierst mit hundert. Fertig. Diese Zahl steht in fast jedem Exposé, weil sie am besten aussieht.

Die Nettomietrendite verlangt zwei ehrliche Korrekturen. Oben ziehst du ab, was nie beim Mieter landet: Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Kontokosten und dein eigener Ansatz für Reparaturen am Sondereigentum. Unten addierst du zum Kaufpreis alles, was der Erwerb zusätzlich kostet: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler.

Der Zähler schrumpft, der Nenner wächst. Deshalb fällt die Nettomietrendite immer niedriger aus. Wer beide Zahlen nebeneinander legt, sieht sofort, wie viel Luft in der schönen Zahl aus dem Exposé steckt. Mehr zu den Begriffen findest du unter Bruttomietrendite und Nettomietrendite.

Ein Beispiel aus Essen-Altenessen

Eine Eigentumswohnung mit 62 Quadratmetern, Baujahr Nachkriegszeit, saniertes Bad, vermietet. Kaufpreis 165.000 Euro, Kaltmiete 690 Euro im Monat. Das sind 8.280 Euro Jahreskaltmiete.

Brutto sind das 8.280 geteilt durch 165.000, also 5,0 Prozent. Eine Zahl, mit der sich gut werben lässt.

Jetzt die Korrekturen. Nicht umlagefähig sind hier: 330 Euro Verwaltervergütung, 750 Euro Zuführung zur Rücklage, 60 Euro Kontoführung und 180 Euro eigener Ansatz für das Sondereigentum. Zusammen 1.320 Euro im Jahr. Bleiben 6.960 Euro.

Die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen liegen bei 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2,0 Prozent Notar und Grundbuch und 3,57 Prozent Maklerprovision. Zusammen 12,07 Prozent, also 19.915,50 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt damit 184.915,50 Euro.

6.960 geteilt durch 184.915,50 ergibt 3,8 Prozent. Aus 5,0 Prozent wird 3,8 Prozent. Das ist ein Viertel weniger, und dabei ist die Finanzierung noch gar nicht berücksichtigt. Wie viel die Nebenkosten in deinem Fall ausmachen, rechnest du im Kaufnebenkosten-Rechner für NRW.

Wie du die Zahl einordnest

Eine Nettomietrendite lässt sich nicht bundesweit bewerten. In München gilt 2,5 Prozent als gut, im Ruhrgebiet wäre das ein schlechtes Geschäft. Für Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen sind diese Stufen brauchbar:

Unter 3 Prozent. Du zahlst für Lage oder Zustand einen Aufschlag. Das kann richtig sein, muss aber bewusst entschieden werden.
3 bis 4 Prozent. Der typische Bereich für gepflegte Wohnungen in gefragten Vierteln wie Rüttenscheid oder Bochum-Ehrenfeld.
4 bis 5 Prozent. Guter Wert. Meist einfachere Lagen oder Objekte, die etwas Arbeit machen.
Über 5 Prozent. Selten ein Geschenk. Suche den Grund, bevor du dich freust.

Rendite ist am Ende die Bezahlung für Risiko. Je höher die Zahl, desto genauer solltest du Protokolle, Rücklage und Mieterhistorie lesen. Die Einordnung im Zusammenhang steht in der Renditeberechnung für Anlageimmobilien.

Diese Fehler sehe ich am häufigsten

Warmmiete statt Kaltmiete. Der beliebteste Fehler. Die Nebenkostenvorauszahlung gehört dem Versorger, nicht dir. Sie in die Rendite zu rechnen macht jedes Objekt um ein bis zwei Prozentpunkte schöner, als es ist.
Kaufnebenkosten weggelassen. Über zwölf Prozent zusätzlicher Einsatz verschwinden nicht, nur weil sie nicht im Exposé stehen.
Das ganze Hausgeld abgezogen. Der umlagefähige Teil zahlt der Mieter. Wer alles abzieht, rechnet sich das Objekt kaputt.
Gar nichts abgezogen. Der andere Extremfall. Verwalter und Rücklage bleiben immer an dir hängen. Was dazugehört, steht unter Hausgeld.
Instandhaltung am Sondereigentum vergessen. Therme, Bad, Böden, Fenster im Innenbereich. Dafür gibt es keine Gemeinschaftskasse.
Mit einer Miete gerechnet, die es noch nicht gibt. Die Mietsteigerung nach Auszug ist ein Plan, keine Einnahme.

Was die Abrechnungen zeigen

Mein Team verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus diesen Abrechnungen lässt sich eine Größenordnung ableiten, die den meisten Käufern zu hoch vorkommt: Bei den von mir verwalteten Wohnungen liegt der nicht umlagefähige Anteil am Hausgeld typischerweise bei etwa einem Viertel bis einem Drittel des Gesamtbetrags. Bei älteren Anlagen mit Aufzug oder großer Außenanlage kann es mehr sein.

Wer nur die Bruttomietrendite kennt, kennt den Preis. Wer die Nettomietrendite kennt, kennt das Geschäft.

Praktisch heißt das: Bei 240 Euro Hausgeld im Monat bleiben schnell 60 bis 80 Euro an dir hängen. Das sind 720 bis 960 Euro im Jahr, bevor du eine einzige Reparatur bezahlt hast. Genau diese Zahl fehlt in den meisten Renditeversprechen.

Fazit

Die Bruttomietrendite sortiert aus. Die Nettomietrendite entscheidet. Rechne jedes Objekt einmal mit deinen Zahlen und einmal mit spürbar schlechteren. Wenn beide Rechnungen tragen, ist die Wohnung robust.

Ein bis zwei Prozentpunkte Abstand zwischen brutto und netto sind normal. Wird der Abstand größer, liegt es fast immer am Hausgeld oder an einer hohen Maklerprovision. Beides kannst du prüfen, bevor du unterschreibst. Weitere Werkzeuge findest du in der Übersicht aller Immobilien-Rechner.

Alle Ergebnisse sind eine Orientierung. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

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