Fallstudien
Fallstudien und Modellrechnungen zur Immobilie als Kapitalanlage
Hier rechne ich Immobilien komplett durch: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Miete, Hausgeld, Rate und Cashflow. Die Beispiele sind Modellrechnungen. Die Objekte sind erfunden, die Annahmen stehen offen dabei. Du siehst jede Position, auch die, die im Exposé fehlt. Echte, anonymisierte Fälle kommen dazu, sobald Mandanten sie freigeben.
Rechnungen, in denen keine Position fehlt
Die meisten Zahlen im Internet sind geschönt. Jemand nimmt eine runde Summe, setzt eine schöne Miete daneben und nennt das ein Beispiel. Die Kaufnebenkosten fehlen. Das nicht umlagefähige Hausgeld fehlt. Das Geld für die nächste Reparatur fehlt auch. Am Ende steht eine Rendite, die es so nicht gibt.
Hier läuft es andersherum. Jede Seite ist eine Modellrechnung: ein erfundenes Objekt, aber eine vollständige Rechnung. Du siehst die Ausgangslage, das Objekt, jede einzelne Position und das Ergebnis. Alle Annahmen stehen offen dabei. So kannst du jede Zeile nachrechnen und deine eigenen Zahlen einsetzen.
Und du siehst den Teil, den Werbung weglässt: die Stellen, an denen es hakt. Eine Sanierung wird teurer als geplant. Eine Sonderumlage kommt. Eine Wohnung steht leer. Eine Sammlung, in der alles gut ausgeht, wäre eine Verkaufsbroschüre. Deshalb steht hier auch eine Rechnung, die nicht aufgeht.
Wichtig für die Einordnung: Modellrechnungen sind keine Prognose. Dein Objekt verhält sich anders. Nimm die Zahlen als Muster für den Rechenweg, nicht als Erwartung für dein Ergebnis.
Übersicht
Diese Seiten sind online
Vier Modellrechnungen und eine Seite über die Regeln dahinter. Jede Modellrechnung ist auf der Seite selbst als Modellrechnung gekennzeichnet. Echte Fälle brauchen die schriftliche Freigabe des Mandanten, geprüfte Zahlen und mindestens zwölf Monate Abstand zum Kauf. Sie kommen einzeln dazu, sobald das vorliegt. Ich behaupte hier nichts, was noch nicht da ist.
Die erste Eigentumswohnung
Modellrechnung: 62 Quadratmeter für 118.000 Euro. Cashflow minus 175,63 Euro im Monat, Vermögenszuwachs im ersten Jahr plus 76,10 Euro.
Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten
Modellrechnung: 380 Quadratmeter für 495.000 Euro. Cashflow minus 405,15 Euro im Monat, Vermögenszuwachs im ersten Jahr plus 4.202,14 Euro.
Ein Sanierungsobjekt
Modellrechnung: 74 Quadratmeter für 78.000 Euro, dazu 55.600 Euro Sanierung statt der geplanten 45.000. Cashflow danach plus 36,36 Euro im Monat.
Wenn die Rechnung nicht aufgeht
Modellrechnung ohne gutes Ende: zu teuer gekauft, voll finanziert, dazu Sonderumlage und Leerstand. Nach fünf Jahren steht ein Minus von 71.058,07 Euro.
Wie eine Fallstudie hier entsteht
Keine Rechnung, sondern die Regeln dahinter: woher die Zahlen kommen, was anonymisiert wird und warum dir hier niemand eine Rendite verspricht.
Was in jedem Fall steht
Alle Seiten sind gleich aufgebaut. Das ist Absicht: So kannst du sie vergleichen, statt Äpfel mit Birnen zu wiegen.
Bei einer Modellrechnung steht oben auf der Seite, dass das Objekt erfunden ist. Bei einem echten Fall dürfen Zahlen leicht gerundet sein, damit niemand die Wohnung zurückrechnen kann. Die Verhältnisse bleiben unverändert. Der Hinweis dazu steht jeweils dabei.
Warum die Verwaltung die Fallstudien überhaupt erst möglich macht
Die meisten Erfolgsgeschichten enden am Tag der Schlüsselübergabe. Danach weiß der Erzähler nicht mehr, was passiert. Genau da fangen die interessanten Zahlen aber erst an.
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Viele der begleiteten Käufe laufen danach durch meine eigene Abrechnung. Das heißt: Ich sehe die Jahresabrechnung, den Mieterwechsel, den Wasserschaden und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Ich muss den Käufer nicht fragen, wie es läuft. Ich sehe es.
Deshalb stecken in den Modellrechnungen nicht die schönen Zahlen vom Kauftag, sondern die Kosten, die danach kommen. Der Unterschied ist oft größer, als man denkt. Ein Objekt, das vorher mit gut 4 Prozent Nettomietrendite gerechnet wurde, landet nach dem ersten vollen Jahr manchmal bei 3,4 Prozent, weil die nicht umlagefähigen Kosten höher liegen als im Exposé.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Wohnungen, die in den Jahren vor dem Kauf nie eine Sonderumlage gesehen haben, kommt sie erfahrungsgemäß eher in den ersten drei Jahren danach als später. Nicht, weil der Käufer Pech hat. Sondern weil ein Verkauf oft dann stattfindet, wenn die Gemeinschaft eine große Maßnahme vor sich herschiebt. Wer die Protokolle liest, sieht das vorher.
Fragen
Häufige Fragen zu den Fallstudien
Sind die Zahlen echt?
Die Objekte sind erfunden, der Rechenweg ist es nicht. Jede Modellrechnung arbeitet mit Preisen, Mieten und Kosten, wie ich sie im Ruhrgebiet täglich sehe. Auf jeder Seite steht oben, dass es eine Modellrechnung ist, und jede Annahme steht offen dabei. Niemand muss mir hier etwas glauben, du kannst alles nachrechnen.
Warum stehen hier Modellrechnungen und keine Kundenfälle?
Weil ein echter Fall die schriftliche Freigabe des Mandanten braucht. Dazu kommen geprüfte Zahlen und mindestens zwölf Monate Abstand zum Kauf. Ein Kauf von letzter Woche sagt nichts. Solange das nicht vorliegt, erfinde ich lieber ein Objekt und lege alles offen, als einen Kundenfall zu behaupten. Wie so ein Fall entsteht, steht unter Wie eine Fallstudie hier entsteht.
Warum steht auch eine Rechnung dabei, die schiefgeht?
Weil das passiert. Eine Sammlung, in der jeder Kauf funktioniert, ist unglaubwürdig. Aus der Rechnung, die kippt, lernst du mehr als aus drei Rechnungen, die glattgehen. Und du erkennst früher, wenn dein eigenes Angebot in dieselbe Richtung läuft.
Kann ich mit den gleichen Zahlen rechnen?
Nein. Jede Wohnung hat ihren eigenen Zustand, ihre eigene Gemeinschaft und ihren eigenen Mieter. Nimm die Rechnungen als Muster, nicht als Versprechen. Rechne dein Objekt mit den Rechnern für Kapitalanleger selbst durch.
Sind die Objekte aus dem Ruhrgebiet?
Ja. Preise, Mieten und Hausgelder in den Modellrechnungen orientieren sich an Essen und den Nachbarstädten, weil ich diesen Markt täglich sehe. Wie sich die Stadtteile unterscheiden, steht in der Standortanalyse für das Ruhrgebiet.
Kann ich meinen eigenen Fall besprechen?
Ja, im Erstgespräch. Bring die Eckdaten mit: Kaufpreis, Kaltmiete, Hausgeld, Baujahr und den Stadtteil. Damit lässt sich in einer halben Stunde sagen, ob sich ein genauerer Blick lohnt.
Fazit
Modellrechnungen ersetzen keine eigene Rechnung. An ihnen siehst du aber, wie eine ehrliche Rechnung aussieht: mit den Kosten, die erst später kommen, und mit der Stelle, an der es holprig wird.
Nimm dir die Rechnung, die deiner Situation am nächsten kommt, und vergleiche sie mit deinem Angebot. Wenn deine Zahlen deutlich besser aussehen, fehlt in deiner Rechnung wahrscheinlich eine Position. Wie du sie findest, steht im Leitfaden zu den teuersten Fehlern beim Immobilienkauf und in der Anleitung zur Renditeberechnung für Anlageimmobilien.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Dein Fall ist noch nicht dabei? Dann rechne ich ihn mit dir durch.
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