Ab welchem Kaufpreisfaktor wird es zu teuer?

Im Ruhrgebiet gelten 18 bis 22 als marktüblich, 22 bis 26 als ambitioniert. Über 26 trägt sich eine finanzierte Wohnung selten selbst, dafür brauchst du viel Eigenkapital. Unter 14 solltest du misstrauisch werden und zuerst Rücklage und Protokolle prüfen. Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist kein Gütesiegel.

Soll ich die Kaufnebenkosten mitrechnen?

Für den Vergleich zweier Angebote reicht der reine Kaufpreisfaktor. Für deine eigene Rechnung ist der Faktor mit Nebenkosten ehrlicher, denn er beschreibt das Geld, das du tatsächlich einsetzt. Bei zwölf Prozent Nebenkosten wird aus einem Faktor von 19,9 ein Faktor von 22,3. Der Rechner zeigt beide Werte.

Welche Miete gehört in die Rechnung?

Immer die Nettokaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Mit der Warmmiete sieht jedes Objekt zwei bis drei Faktorstufen besser aus, als es ist. Bei leerstehenden Wohnungen setzt du eine geschätzte Marktmiete an und schätzt vorsichtig. Steht ein alter Vertrag weit unter dem Mietspiegel, rechne zusätzlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Rechner

Kaufpreisfaktor-Rechner

Der Kaufpreisfaktor sagt dir, wie viele Jahreskaltmieten eine Immobilie kostet. Du teilst den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet: Nach zwanzig Jahren Miete hast du den Kaufpreis wieder eingespielt, ohne Kosten und ohne Finanzierung. Im Ruhrgebiet sind Faktoren zwischen 18 und 24 üblich.

Zwei Zahlen genügen. Das dritte Feld zeigt dir zusätzlich, wie der Faktor aussieht, wenn du die Kaufnebenkosten mitrechnest.

Kaufpreis in Euro

Kaltmiete pro Monat in Euro

Kaufnebenkosten in Prozent vom Kaufpreis

–Kaufpreisfaktor

–Bruttomietrendite

Jahreskaltmiete–

Gesamtinvestition mit Nebenkosten–

Faktor mit Nebenkosten–

Einordnung–

Die Einordnung ist eine Orientierung für das Ruhrgebiet und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Die einfachste Formel im ganzen Immobiliengeschäft

Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Mehr ist es nicht. Bei 165.000 Euro Kaufpreis und 690 Euro Kaltmiete sind das 165.000 geteilt durch 8.280, also 19,9.

Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Wer den einen kennt, kennt den anderen: Hundert geteilt durch den Faktor ergibt die Bruttorendite in Prozent. 100 geteilt durch 19,9 sind 5,0 Prozent. Deshalb brauchst du nie beide Zahlen zu berechnen.

Der große Vorteil: Du kannst ihn im Kopf rechnen, während du das Exposé liest. Kaufpreis durch Monatsmiete durch zwölf. Damit sortierst du in einer Viertelstunde zwanzig Angebote aus einem Portal aus. Mehr zum Begriff steht unter Kaufpreisfaktor.

Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet

Zwei Angebote liegen auf dem Tisch. Beide 62 Quadratmeter, beide vermietet.

Angebot A liegt in Essen-Altenessen. Kaufpreis 165.000 Euro, Kaltmiete 690 Euro. Jahreskaltmiete 8.280 Euro. Faktor 19,9. Bruttorendite 5,0 Prozent.

Angebot B liegt in Essen-Rüttenscheid. Kaufpreis 295.000 Euro, Kaltmiete 950 Euro. Jahreskaltmiete 11.400 Euro. Faktor 25,9. Bruttorendite 3,9 Prozent.

Rechnest du die Kaufnebenkosten mit ein, verschiebt sich alles nach oben. Bei 12,07 Prozent Nebenkosten wird aus Faktor 19,9 ein Faktor von 22,3. Aus 25,9 werden 29,0. Das ist die Zahl, die dein Geld wirklich beschreibt.

Welches Angebot besser ist, sagt der Faktor nicht. Er sagt nur, dass du in Rüttenscheid sechs Jahresmieten mehr bezahlst. Ob die Lage das wert ist, entscheidest du. Wie sich die Nebenkosten zusammensetzen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW.

Einordnung für das Ruhrgebiet

Faktor	Bruttorendite	Einordnung
unter 14	über 7,1 Prozent	auffällig günstig, Grund suchen
14 bis 18	5,6 bis 7,1 Prozent	günstig, meist einfache Lagen
18 bis 22	4,5 bis 5,6 Prozent	marktüblich im Revier
22 bis 26	3,8 bis 4,5 Prozent	ambitioniert, gute Lagen
über 26	unter 3,8 Prozent	teuer, braucht viel Eigenkapital

Diese Stufen gelten für Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen und Duisburg. In Düsseldorf liegt derselbe Wohnungstyp mehrere Faktorstufen höher. Vergleiche also nie über Stadtgrenzen hinweg, ohne den Markt zu kennen. Mehr dazu unter Standorte im Ruhrgebiet.

Wo diese Rechnung in die Irre führt

Warmmiete statt Kaltmiete. Damit sieht jedes Objekt zwei bis drei Faktorstufen besser aus, als es ist. Der häufigste Fehler überhaupt.

Der Faktor kennt keine Kosten. Hausgeld, Verwaltung und Rücklage tauchen nicht auf. Zwei Wohnungen mit gleichem Faktor können völlig unterschiedliche Ergebnisse liefern.

Untermiete wird zum Vorteil erklärt. Eine Wohnung mit alter, niedriger Miete zeigt einen schlechten Faktor. Das kann ein Nachteil sein — oder eine Chance, wenn die Miete anpassbar ist.

Sanierungsstau bleibt unsichtbar. Ein Faktor von 14 mit anstehender Dachsanierung ist teurer als ein Faktor von 20 mit voller Rücklage.

Leerstand ignoriert. Bei leerstehenden Wohnungen musst du mit einer geschätzten Marktmiete rechnen. Schätze vorsichtig.

Wie ich den Faktor selbst benutze

Aus über 200 Verkäufen im Jahr und rund 4.000 verwalteten Einheiten habe ich mir angewöhnt, den Faktor nur als Türsteher zu benutzen. Er entscheidet, ob ich mir das Objekt genauer ansehe. Er entscheidet nie, ob ich kaufe.

Der Faktor sortiert aus. Kaufen entscheidest du nach Protokollen, Rücklage und Mieterliste.

In den von mir verwalteten Beständen sehe ich regelmäßig Wohnungen, die auf dem Papier gleich aussehen und sich völlig unterschiedlich verhalten. Zwei Häuser in derselben Straße, gleicher Faktor, gleiche Baujahre. Das eine hat eine gefüllte Rücklage und ein saniertes Dach, das andere seit Jahren Streit in der Eigentümerversammlung. Nach fünf Jahren ist der Unterschied im Geldbeutel deutlich sichtbar.

Deshalb der praktische Rat: Nimm den Faktor für die ersten zehn Sekunden. Danach lies die Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, die es gibt. Er kostet dich zehn Sekunden und erspart dir Stunden mit Objekten, die von vornherein nicht passen.

Verlass dich aber nie allein darauf. Er kennt weder deine Kosten noch den Zustand des Hauses. Wenn ein Objekt den Faktortest besteht, rechne weiter mit dem Mietrendite-Rechner und dem Cashflow-Rechner. Alle Werkzeuge stehen in der Rechner-Übersicht.

Die Einordnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Faktor stimmt. Und jetzt?

Ich schaue mit dir, was hinter der Zahl steckt — an deinem konkreten Objekt.

Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow