Werkzeuge
Immobilien-Rechner für Kapitalanleger: alle Werkzeuge
Hier entstehen die Rechner, mit denen du eine Anlagewohnung durchrechnest: Kaufnebenkosten, Kaufpreisfaktor, Mietrendite, Cashflow, Tilgung, Abschreibung und mehr. Jeder Rechner zeigt neben dem Ergebnis auch die Formel und eine Einordnung in Worten. Die Werkzeuge gehen nach und nach online, weil jedes einzeln geprüft wird.
Eine Zahl allein hilft dir nicht
Rechner gibt es im Netz genug. Die meisten spucken eine Prozentzahl aus und lassen dich damit stehen. Du weißt dann, dass 4,1 Prozent herauskommen. Du weißt aber nicht, ob das für dieses Haus in diesem Stadtteil gut ist.
Deshalb sind diese Werkzeuge anders gebaut. Unter jedem Ergebnis steht eine Einordnung: Wo liegt der Wert im Ruhrgebiet, welche Kosten sind noch nicht drin, und welche Frage solltest du dir als Nächstes stellen. Dazu kommt die Formel ausgeschrieben, damit du die Rechnung auch auf Papier nachvollziehen kannst.
Und alle Rechner arbeiten ohne Pflichtangabe deiner E-Mail-Adresse. Wer erst deine Daten will, bevor er dir das Ergebnis zeigt, verkauft dir kein Werkzeug, sondern sammelt Adressen.
Ehrlich gesagt: Kein Rechner ersetzt einen Blick in die Unterlagen. Er sortiert nur schnell aus, was gar nicht erst in die engere Wahl gehört.
Übersicht
Diese Werkzeuge sind geplant
Die Rechner entstehen Schritt für Schritt. Zuerst kommen die fünf, die bei fast jedem Kauf gebraucht werden. Was noch nicht anklickbar ist, ist in Arbeit — hier steht bewusst kein Werkzeug, das es noch nicht gibt.
Mietrendite-Rechner
Brutto- und Nettomietrendite mit allen Kosten, die sonst gern fehlen.
Cashflow-Rechner
Was am Monatsende übrig bleibt, vor und nach Steuern, mit Verlauf über zehn Jahre.
Kaufnebenkosten-Rechner NRW
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. Und das Eigenkapital, das du mindestens brauchst.
Kaufpreisfaktor-Rechner
Die schnellste Kennzahl zum Aussortieren, mit Einordnung nach Lagetyp.
Tilgungsrechner
Rate, Restschuld am Ende der Zinsbindung und der vollständige Tilgungsplan.
Budget-Rechner
Wie viel Immobilie deine Zahlen tragen — gerechnet nach der Logik der Bank.
AfA-Rechner
Gebäudeanteil, jährliche Abschreibung und die Wirkung auf deine Steuerlast.
Eigenkapitalrendite-Rechner
Was dein eingesetztes Geld verdient und wie stark der Hebel wirklich wirkt.
Rücklagen-Rechner
Wie viel die Gemeinschaft zurücklegen müsste — und wie groß die Lücke ist.
Rechner für nicht umlagefähige Kosten
Der Teil des Hausgelds, der an dir hängen bleibt, und sein Effekt auf die Rendite.
Spekulationsfrist-Rechner
Taggenaues Fristende und die Frage, ob ein Verkauf steuerfrei wäre.
Anschlussfinanzierungs-Rechner
Restschuld zum Stichtag und die neue Rate in mehreren Zinsszenarien.
Die Reihenfolge, in der du rechnest
Die Werkzeuge bauen aufeinander auf. In dieser Reihenfolge kommst du am schnellsten zu einer belastbaren Aussage.
Wenn ein Objekt diese fünf Schritte übersteht, lohnt sich der Aufwand mit Unterlagen und Besichtigung. Vorher nicht.
Woher die Vorgabewerte kommen
Jeder Rechner braucht Annahmen. Genau dort schummeln viele Anbieter, weil optimistische Vorgaben schönere Ergebnisse liefern.
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus diesen Beständen stammen die Voreinstellungen: typisches Hausgeld je Quadratmeter, üblicher nicht umlagefähiger Anteil, realistische Ansätze für Instandhaltung und Leerstand. Das sind keine Wunschzahlen aus einer Broschüre, sondern Werte aus Abrechnungen, die tatsächlich verschickt wurden.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei älteren Wohnungen liegt der tatsächliche Aufwand für Reparaturen am Sondereigentum über die Jahre gemittelt deutlich höher, als die meisten Käufer ansetzen. Wer gar nichts einplant, rechnet sicher falsch. Deshalb ist in den Rechnern ein Instandhaltungsansatz voreingestellt, den du bewusst ändern musst — nach unten geht es nur mit gutem Grund.
Dasselbe gilt für den Leerstand. Auch eine gut vermietete Wohnung steht irgendwann einmal vier Wochen leer, weil ein Mieter auszieht und renoviert wird.
Fragen
Häufige Fragen zu den Rechnern
Muss ich meine E-Mail-Adresse angeben?
Nein. Alle Rechner arbeiten ohne Anmeldung. Wenn du dein Ergebnis später als Datei brauchst, kannst du eine Adresse angeben — musst es aber nicht, um zu rechnen.
Warum sind noch nicht alle Werkzeuge da?
Weil jeder Rechner geprüft sein muss, bevor jemand eine Kaufentscheidung darauf stützt. Die fünf wichtigsten kommen zuerst, die übrigen folgen. Ein Werkzeug, das noch nicht fertig ist, wird hier nicht als fertig dargestellt.
Wie genau sind die Ergebnisse?
So genau wie deine Eingaben. Kaufpreis und Miete kennst du meist exakt, Hausgeld und Instandhaltung nur ungefähr. Rechne deshalb jedes Objekt zweimal: einmal mit deinen Werten und einmal mit spürbar schlechteren. Wenn beide Rechnungen tragen, ist das Objekt robust.
Kann ich mein Ergebnis teilen?
Ja. Die Eingaben stehen in der Adresszeile, du kannst den Link also kopieren und weitergeben — an deine Bank, deinen Steuerberater oder mich.
Ersetzt ein Rechner die Beratung?
Nein. Ein Rechner sagt dir, was aus deinen Zahlen folgt. Er weiß nichts über den Zustand des Dachs, die Stimmung in der Gemeinschaft oder die Zahlungsmoral des Mieters. Diese Dinge entscheiden am Ende mehr als eine Nachkommastelle.
Fazit
Rechnen ist der günstigste Teil des Immobilienkaufs. Es kostet dich Minuten und bewahrt dich vor Entscheidungen, die Jahre kosten.
Nutze die Werkzeuge zum Aussortieren, nicht zum Schönrechnen. Wenn ein Objekt nur mit optimistischen Annahmen funktioniert, ist die Antwort schon da. Was die Zahlen bedeuten, steht in der Renditeberechnung für Anlageimmobilien. Welche Zahlen die Bank sehen will, steht in der Finanzierung für Kapitalanleger.
Die Rechner liefern eine Orientierung und ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Du hast deine Zahl. Was sagt sie über dein Objekt?
Genau das bespreche ich mit dir im Erstgespräch — an deinem konkreten Angebot.
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