Rechner
Kaufnebenkosten-Rechner für Nordrhein-Westfalen
In Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufnebenkosten bei etwa zehn bis dreizehn Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund zwei Prozent, dazu kommt oft eine Maklerprovision von 3,57 Prozent. Dieses Geld musst du aus Eigenkapital aufbringen, denn Banken finanzieren es in der Regel nicht mit.
Die Grunderwerbsteuer für Nordrhein-Westfalen ist mit 6,5 Prozent fest hinterlegt. Notar, Grundbuch und Maklerprovision kannst du an deinen Fall anpassen.
Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Aus welchen drei Posten die Nebenkosten bestehen
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Brocken. Nordrhein-Westfalen erhebt 6,5 Prozent vom Kaufpreis. Das ist der höchste Satz, den es in Deutschland gibt. Der Bescheid kommt einige Wochen nach dem Notartermin, und erst wenn du gezahlt hast, gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung frei. Ohne die läuft die Eintragung ins Grundbuch nicht weiter.
Notar und Grundbuch liegen zusammen meist bei 1,5 bis 2,0 Prozent. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt ab, das Grundbuchamt trägt Auflassungsvormerkung, Eigentumswechsel und Grundschuld ein. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, du kannst also nicht verhandeln.
Die Maklerprovision ist der einzige Posten, der wirklich verhandelbar ist. Üblich sind bei Wohnimmobilien 3,57 Prozent für den Käufer, also 3,0 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel. Bei einem Kauf ohne Makler fällt der Posten ganz weg.
Ein Beispiel aus Essen
Eigentumswohnung in Essen-Altenessen, 62 Quadratmeter, Kaufpreis 165.000 Euro. Der Verkauf läuft über einen Makler.
Grunderwerbsteuer: 165.000 mal 6,5 Prozent sind 10.725 Euro. Notar und Grundbuch bei 2,0 Prozent: 3.300 Euro. Maklerprovision bei 3,57 Prozent: 5.890,50 Euro.
Zusammen sind das 19.915,50 Euro. Das entspricht 12,07 Prozent vom Kaufpreis. Die Gesamtinvestition liegt damit bei 184.915,50 Euro.
Anders gesagt: Du kaufst eine Wohnung für 165.000 Euro und musst fast 20.000 Euro zusätzlich mitbringen, die keinen Gegenwert im Grundbuch haben. Wer das erst beim Notartermin merkt, hat ein Problem.
Was die Zahl für deine Finanzierung bedeutet
Banken finanzieren den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Der Grund ist einfach: Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sind weg, sobald sie gezahlt sind. Sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Als Sicherheit taugen sie deshalb nicht.
Für dich heißt das: Die Nebenkosten sind die harte Untergrenze deines Eigenkapitals. Wer 20.000 Euro auf dem Konto hat, kann in Nordrhein-Westfalen eine Wohnung für rund 165.000 Euro kaufen — und hat danach nichts mehr übrig. Für einen Puffer brauchst du mehr.
Manche Banken finanzieren die Nebenkosten mit. Das kostet dich einen höheren Zins und einen höheren Beleihungsauslauf. Ob sich das rechnet, hängt von deiner Gesamtsituation ab. Mehr dazu steht unter Finanzierung für Kapitalanleger.
Fehler, die richtig teuer werden
Ein Erfahrungswert aus der Praxis
Über das Maklerteam sind bisher mehr als 200 Verkäufe pro Jahr gelaufen. Ein Muster wiederholt sich dabei: Käufer planen den Kaufpreis auf den Euro genau und die Nebenkosten über den Daumen.
Bei den von mir begleiteten Käufen liegt der Posten für Notar und Grundbuch erfahrungsgemäß eher bei 1,5 bis 1,8 Prozent als bei den oft genannten 2,0 Prozent. Zwei Prozent sind trotzdem der bessere Ansatz für deine Planung. Nach unten überrascht zu werden ist angenehmer als nach oben.
Ein zweiter Punkt aus dem Alltag: Der Grunderwerbsteuerbescheid kommt nicht sofort. Zwischen Notartermin und Bescheid vergehen oft mehrere Wochen. Halte das Geld bis dahin bereit und leg es nicht an. Wie der Ablauf im Ganzen aussieht, steht im Kaufprozess Schritt für Schritt.
Fazit
Rechne mit zwölf Prozent Nebenkosten, wenn ein Makler beteiligt ist. Ohne Makler sind es rund achteinhalb Prozent. Diese Summe brauchst du in bar, zusätzlich zu allem, was die Bank finanziert.
Plane darüber hinaus eine Reserve für die ersten Monate ein. Eine Wohnung, die du gerade noch kaufen kannst, ist eine Wohnung, die dich beim ersten Schaden in Schwierigkeiten bringt. Weitere Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.
Alle Werte sind Orientierungswerte. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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