Wie hoch darf der Beleihungsauslauf höchstens sein?

Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Viele Banken finanzieren bis etwa hundert Prozent des Beleihungswerts, einzelne darüber hinaus. Bezahlbar bleibt es meist bis achtzig Prozent. Darüber steigt der Zins in Stufen, und ab hundert Prozent verlangen viele Institute zusätzliche Sicherheiten. Ein hoher Beleihungsauslauf ist möglich, aber selten eine gute Idee.

Senkt mehr Eigenkapital wirklich den Zins?

Ja, aber nur an den Stufen. Zwischen 84 und 89 Prozent ändert sich meist gar nichts. Wer von 81 auf 79 Prozent kommt, springt dagegen eine ganze Kondition nach unten. Rechne deshalb aus, wo die nächste Kante liegt, bevor du zusätzliches Eigenkapital einsetzt. Manchmal reichen wenige tausend Euro.

Zählen die Kaufnebenkosten zum Beleihungsauslauf?

Nicht als Wert, wohl aber als Darlehen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen die Sicherheit der Bank um keinen Euro. Finanzierst du sie mit, wächst allein der Zähler deiner Rechnung. Genau deshalb landen Käufer ohne Eigenkapital schnell bei einem Beleihungsauslauf über hundert Prozent und in der teuersten Zinsstufe.

Verbessert sich der Beleihungsauslauf mit der Zeit?

Ja. Jede Tilgungsrate senkt die Restschuld und damit den Auslauf. Steigt zusätzlich der Wert der Wohnung, sinkt er noch schneller. Bei der Anschlussfinanzierung ist er deshalb oft deutlich besser als beim Kauf. Das ist ein echtes Argument im Gespräch, wenn du eine neue Kondition verhandelst.

Christian Gottschling

Coaching
Über mich
Kontakt
Erstgespräch

Lexikon · Finanzierung

Beleihungsauslauf einfach erklärt

Der Beleihungsauslauf ist dein Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, angegeben in Prozent. Er zeigt der Bank, wie viel Risiko sie trägt. Je niedriger der Auslauf, desto günstiger der Zins. Oberhalb von etwa achtzig Prozent wird die Finanzierung spürbar teurer. Banken staffeln ihre Konditionen in festen Stufen.

Kostenloses Erstgespräch 30 Minuten. Unverbindlich.

Wie es berechnet wird

Die Formel ist kurz: Darlehen geteilt durch Beleihungswert, mal hundert. Der Haken steckt im Nenner. Die Bank rechnet nicht mit deinem Kaufpreis, sondern mit ihrem eigenen, vorsichtigeren Wert.

Nimm eine Wohnung in Essen-Altendorf, 68 Quadratmeter, Kaufpreis 139.000 Euro. Die Bank setzt den Beleihungswert nach einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent an. Zwei Eigenkapitalvarianten im Vergleich:

Kaufpreis	139.000 €
Beleihungswert der Bank	125.100 €
Variante A: Darlehen	118.000 €
Beleihungsauslauf A	94 %
Variante B: Darlehen	100.000 €
Beleihungsauslauf B	80 %
Zinssatz A, beispielhaft	3,80 %
Zinssatz B, beispielhaft	3,40 %
Zinsdifferenz im ersten Jahr	rund 470 €

Der Unterschied wirkt klein, läuft aber über die gesamte Zinsbindung mit. Über zehn Jahre sind das mehrere tausend Euro, ohne dass sich an der Wohnung irgendetwas geändert hat.

Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Die Rechnung ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Worauf du achten musst

Die Stufen liegen an harten Kanten. Viele Banken staffeln bei 60, 80 und 90 Prozent. Ein Auslauf von 81 Prozent kostet dich die gleiche Kondition wie 89 Prozent. Wenn du knapp über einer Kante liegst, lohnt es sich, mit wenig zusätzlichem Eigenkapital darunter zu rutschen.

Kaufnebenkosten zählen nicht zum Wert. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen deine Investition, aber nicht die Sicherheit der Bank. Wer sie mitfinanziert, treibt den Auslauf über hundert Prozent.

Ein hoher Auslauf drückt den Cashflow doppelt. Höherer Zins und höhere Darlehenssumme wirken in dieselbe Richtung. Genau da kippen viele Rechnungen ins Minus.

Der Auslauf sinkt mit der Zeit von allein. Jede Tilgungsrate senkt ihn. Bei der Anschlussfinanzierung ist er deshalb oft deutlich besser als am Anfang, und das ist ein Verhandlungsargument.

Aus der Verwaltungspraxis

Aus über zwanzig Jahren in der Branche und rund 4.000 verwalteten Einheiten kenne ich die Sorte Gespräch gut: Jemand hat eine Wohnung gefunden, die Zahlen passen, und dann kommt das Angebot der Bank mit einem Zins, der einen halben Prozentpunkt über dem liegt, was in der Werbung stand.

Fast immer liegt es am Auslauf, nicht am Objekt. Ein Erfahrungswert: Bei Kapitalanlegern, die im Revier ihre erste Wohnung kaufen, liegt der Auslauf typischerweise zwischen 85 und 100 Prozent. Wer die Nebenkosten aus eigenem Geld zahlt und noch zehn Prozent des Kaufpreises dazulegt, landet in einer merklich besseren Zinsstufe.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist die Kennzahl, die deinen Zins am stärksten beeinflusst, und du kannst sie selbst steuern. Mehr Eigenkapital senkt ihn, mitfinanzierte Nebenkosten heben ihn.

Rechne vor dem Bankgespräch aus, wo du liegst, und prüfe, ob dich ein überschaubarer Betrag unter die nächste Stufe bringt. Das ist eine der wenigen Stellschrauben, an denen ein paar tausend Euro Eigenkapital eine große Wirkung haben.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.