Warum ist die Restschuld höher, als ich gerechnet habe?

Weil Tilgung mal Jahre eine grobe Näherung ist. Tatsächlich wächst der Tilgungsanteil jeden Monat, weil der Zins auf eine kleinere Restschuld anfällt. Bei zwei Prozent Anfangstilgung und 3,8 Prozent Zins sind nach zehn Jahren gut vierundzwanzig Prozent getilgt statt zwanzig. Der Effekt läuft zu deinen Gunsten.

Welche Anfangstilgung ist sinnvoll?

Bei Anlageimmobilien im Ruhrgebiet sind zwei Prozent erfahrungsgemäß die untere sinnvolle Grenze. Drei Prozent sind angenehmer, wenn der Cashflow es hergibt: Ein Prozentpunkt mehr kostet bei 150.000 Euro rund 125 Euro im Monat und spart etwa sechseinhalb Jahre Laufzeit. Ein Prozent Tilgung lässt dich dagegen über fünfzig Jahre zahlen.

Was passiert nach der Zinsbindung?

Die Restschuld musst du zu den dann gültigen Konditionen neu finanzieren. Genau darin liegt das eigentliche Risiko. Rechne deshalb einmal mit zwei Prozentpunkten mehr Zins durch: Bei 113.000 Euro Restschuld steigt allein der Zinsanteil um rund 190 Euro im Monat. Trägt dein Objekt das, ist die Finanzierung robust.

Sind Sondertilgungen im Ergebnis enthalten?

Nein. Der Rechner arbeitet ohne Sondertilgung, ohne Gebühren und ohne Bereitstellungszinsen. Verhandle eine Sondertilgung trotzdem mit: Fünf Prozent im Jahr sind oft ohne Zinsaufschlag zu bekommen. Nutzen musst du sie nicht, aber du hast dann die Möglichkeit. Steht sie nicht im Vertrag, gibt es sie nicht.

Rechner

Tilgungsrechner: Annuität, Restschuld und Laufzeit

Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Am Anfang steckt viel Zins darin, später viel Tilgung. Aus Darlehen, Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt sich die Monatsrate. Der Rechner zeigt dir außerdem die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die gezahlten Zinsen und die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung.

Vorbelegt mit einer typischen Finanzierung für eine Anlagewohnung im Ruhrgebiet. Gerechnet wird mit monatlicher Zahlung und monatlicher Verrechnung.

Darlehensbetrag in Euro

Sollzins in Prozent pro Jahr

Anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr

Zinsbindung in Jahren

–Monatsrate

–Restschuld am Ende der Zinsbindung

Zinsanteil der ersten Rate–

Tilgungsanteil der ersten Rate–

Getilgt in der Zinsbindung–

Gezahlte Zinsen in der Zinsbindung–

Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung–

Gerechnet wird ohne Sondertilgung, ohne Gebühren und ohne Bereitstellungszinsen. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Wie die Annuität rechnet

Beim Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat denselben Betrag. Die Rate ergibt sich aus Sollzins plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Bei 150.000 Euro, 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung sind das 5,8 Prozent von 150.000, also 8.700 Euro im Jahr oder 725 Euro im Monat.

Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis jeden Monat. Im ersten Monat gehen 475 Euro als Zins an die Bank und 250 Euro in die Tilgung. Weil die Schuld dadurch kleiner wird, fällt im nächsten Monat weniger Zins an — und mehr von der gleichen Rate tilgt. Dieser Effekt beschleunigt sich mit den Jahren.

Die Restschuld nach einer bestimmten Zahl von Monaten berechnest du so: Restschuld = Darlehen mal q hoch n, minus Rate mal (q hoch n minus 1) geteilt durch (q minus 1). Dabei ist q gleich eins plus Sollzins geteilt durch zwölf, und n die Zahl der Monate. Das ist die exakte Formel, keine Näherung. Wer stattdessen einfach Tilgung mal Jahre rechnet, liegt deutlich daneben.

Ein Beispiel aus Essen

Für die Wohnung in Altenessen mit 165.000 Euro Kaufpreis nimmst du 150.000 Euro Darlehen auf. Sollzins 3,8 Prozent, anfängliche Tilgung 2,0 Prozent, Zinsbindung zehn Jahre.

Die Monatsrate beträgt 725,00 Euro. Nach zehn Jahren, also 120 Monaten, stehen noch 113.573,14 Euro offen. Getilgt hast du in dieser Zeit 36.426,86 Euro. An Zinsen sind 50.573,14 Euro geflossen.

Lies die Zahlen nebeneinander: Du hast zehn Jahre lang gezahlt und mehr Zins als Tilgung geleistet. Das ist bei zwei Prozent Anfangstilgung ganz normal und trotzdem für viele eine Überraschung.

Bis zur vollständigen Tilgung dauert es 28 Jahre und einen Monat. Erhöhst du die Anfangstilgung auf drei Prozent, steigt die Rate auf 850 Euro — und die Laufzeit sinkt auf 21 Jahre und 7 Monate. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet dich 125 Euro im Monat und spart dir rund sechseinhalb Jahre.

Die Restschuld ist die eigentliche Zahl

Die Monatsrate interessiert dich heute. Die Restschuld entscheidet über dein Risiko in zehn Jahren.

Am Ende der Zinsbindung läuft dein Vertrag aus. Was dann noch offen ist, musst du neu finanzieren — zu Konditionen, die heute niemand kennt. Bei 113.573 Euro Restschuld und zwei Prozentpunkten mehr Zins steigt allein der Zinsanteil um rund 190 Euro im Monat. Rechne diesen Fall einmal durch, bevor du unterschreibst.

Zwei Stellschrauben hast du. Die erste ist eine höhere Anfangstilgung, die zweite eine längere Zinsbindung. Beides kostet heute Geld und kauft dir Sicherheit. Was für dich richtig ist, hängt von deinem Einkommen und deinem Puffer ab. Mehr dazu unter Finanzierung für Kapitalanleger und Beleihungsauslauf.

Fehler, die immer wieder passieren

Restschuld überschlägig geschätzt. Zwei Prozent mal zehn Jahre sind nicht zwanzig Prozent getilgt. Durch den Zinseszinseffekt sind es hier gut vierundzwanzig Prozent — zu deinen Gunsten, aber eben anders als gedacht.

Nur auf die Rate geschaut. Eine niedrige Rate mit einem Prozent Tilgung fühlt sich gut an und lässt dich über fünfzig Jahre zahlen.

Die Anschlussfinanzierung ausgeblendet. Der wichtigste Risikofaktor der ganzen Rechnung steht nicht im Vertrag, sondern in der Zukunft.

Sondertilgung eingeplant, aber nicht vereinbart. Wenn sie nicht im Vertrag steht, gibt es sie nicht. Frage aktiv danach.

Kaufnebenkosten mitfinanziert und vergessen. Dann ist das Darlehen größer als der Wert der Wohnung. Das erhöht Zins und Risiko gleichzeitig, siehe Beleihungswert.

Ein Erfahrungswert aus über zwanzig Jahren

Ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und begleite über mein Team rund 4.000 verwaltete Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus dieser Zeit ist mir ein Muster deutlich geworden: Nicht die Höhe des Zinses hat Käufer in Schwierigkeiten gebracht, sondern eine zu niedrige Anfangstilgung.

Wer mit einem Prozent tilgt, hat nach zehn Jahren fast noch die volle Schuld. Und dann verhandelt der Markt, nicht du.

Zwei Prozent Anfangstilgung sind bei Anlageimmobilien im Ruhrgebiet erfahrungsgemäß die untere sinnvolle Grenze. Drei Prozent sind angenehmer, wenn der Cashflow es hergibt. Wie sich die Rate auf deinen monatlichen Überschuss auswirkt, siehst du im Cashflow-Rechner.

Und noch ein praktischer Hinweis aus vielen Finanzierungsgesprächen: Verhandle die Sondertilgung mit. Fünf Prozent im Jahr sind oft ohne Aufschlag zu bekommen. Du musst sie nicht nutzen, aber du hast sie dann.

Fazit

Die Rate ist die Zahl für heute, die Restschuld die Zahl für später. Wer nur die Rate prüft, plant nur bis zum Ende der Zinsbindung — und danach beginnt das eigentliche Risiko.

Spiel im Rechner drei Varianten durch: deine Wunschtilgung, einen Prozentpunkt mehr und eine längere Zinsbindung. Danach weißt du, was dir Sicherheit wert ist. Alle weiteren Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.

Die Ergebnisse sind eine Orientierung ohne Gebühren und Sondertilgungen. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Trägt deine Finanzierung auch die Anschlussfinanzierung?

Ich rechne dein Objekt mit dir durch — mit realistischen Annahmen statt Wunschzahlen.

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