Wie weit liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis?

Üblich sind zehn bis zwanzig Prozent Abstand, in Bieterlagen auch mehr. Die Bank zieht vom geschätzten Marktwert einen Sicherheitsabschlag ab. Je stärker der Preis von einem Bieterverfahren getrieben wurde, desto größer die Lücke. Diese Differenz musst du vollständig aus eigenem Geld schließen, sonst kommt die Finanzierung nicht zustande.

Kann ich den Beleihungswert beeinflussen?

Nur mittelbar. Vollständige Unterlagen helfen: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Protokolle, Nachweise über Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Wer der Bank ein sauberes Bild liefert, bekommt selten den niedrigsten Ansatz. Fehlen Unterlagen, rechnet die Bank vorsichtig. Ein zweites Angebot bei einem anderen Institut ist der wirksamste Hebel.

Bekomme ich den Beleihungswert schriftlich?

Meist nicht. Er ist eine interne Größe der Bank und wird selten offengelegt. Du erkennst ihn indirekt an der bewilligten Darlehenshöhe und am angebotenen Zins. Frag im Gespräch trotzdem danach, mit welchem Wert gerechnet wurde. Die Antwort verrät dir, ob dein Kaufpreis als marktgerecht eingestuft wird.

Warum rechnen zwei Banken unterschiedlich?

Weil jede ihre eigene Methodik und eigene Erfahrungen mit der Region hat. Ein Institut mit vielen Objekten im Ruhrgebiet bewertet anders als eine überregionale Bank. Zehn Prozent Unterschied beim Beleihungswert sind normal. Für dich bedeutet das schnell mehrere tausend Euro Eigenkapital mehr oder weniger. Zwei Angebote einzuholen kostet nichts.

Christian Gottschling

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Lexikon · Finanzierung

Beleihungswert einfach erklärt

Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft zutraut. Er liegt bewusst unter dem Kaufpreis, weil kurzfristige Marktübertreibungen herausgerechnet werden. Aus ihm ergibt sich, wie viel Darlehen die Bank zu guten Konditionen vergibt. Üblich sind Abschläge von etwa zehn Prozent auf den Verkehrswert.

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Wie es berechnet wird

Die Bank geht in zwei Schritten vor. Zuerst schätzt sie den Verkehrswert, also den Preis, der heute am Markt realistisch ist. Davon zieht sie einen Sicherheitsabschlag ab. Übrig bleibt der Beleihungswert: der Betrag, den die Bank auch in einem schlechten Markt wiedersehen will.

Beispiel: eine Dreizimmerwohnung in Bochum-Wattenscheid, 72 Quadratmeter, Bestand, Kaufpreis 148.000 Euro. Der Verkäufer hatte zwei Interessenten, deshalb liegt der Preis leicht über dem, was die Bank ansetzt.

Kaufpreis	148.000 €
Verkehrswert nach Einschätzung der Bank	140.000 €
Sicherheitsabschlag 10 %	−14.000 €
Beleihungswert	126.000 €
Beleihungsgrenze 60 % für die günstigste Stufe	75.600 €
Darlehen bis 80 % des Beleihungswerts	100.800 €
Eigenkapital für einen Auslauf von 80 %	47.200 €

Wer bei diesem Objekt einen Auslauf von achtzig Prozent erreichen will, braucht also gut 47.000 Euro allein für den Kaufpreis, dazu noch die Nebenkosten. Genau an dieser Stelle merken viele zum ersten Mal, dass Kaufpreis und Bankwert zwei verschiedene Zahlen sind.

Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Die Rechnung ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung.

Worauf du achten musst

Jede Bank rechnet anders. Es gibt keinen amtlichen Beleihungswert. Zwei Institute können bei derselben Wohnung um zehn Prozent auseinanderliegen. Ein zweites Angebot einzuholen kostet nichts und bringt oft mehr als jede Zinsverhandlung.

Ein Preis über dem Bankwert kostet dich Eigenkapital. Zahlst du im Bieterverfahren mehr, finanziert die Bank die Differenz nicht mit. Der Aufschlag muss vollständig aus deiner Tasche kommen.

Sanierungsstau senkt den Wert stärker als gedacht. Bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum, eine dünne Rücklage oder eine alte Heizung schlagen direkt auf den angesetzten Wert durch.

Der Wert der Wohnung ist nicht der Wert deiner Sicherheit. Die Bank sichert sich über eine Grundschuld ab. Bestehende Lasten im Grundbuch mindern das, was für dein Darlehen übrig bleibt.

Aus der Verwaltungspraxis

Über das Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr, und die Bewertung durch die finanzierende Bank ist regelmäßig der Punkt, an dem ein Kauf ins Stocken gerät. Nicht weil der Preis unrealistisch wäre, sondern weil die Bank vorsichtiger rechnet als der Markt.

Ein Erfahrungswert aus meinen Objekten: Bei Bestandswohnungen im Revier liegt der Beleihungswert typischerweise zehn bis zwanzig Prozent unter dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis. In Lagen, in denen mehrere Interessenten bieten, ist die Lücke größer. Wer das vorher einplant, steht beim Notartermin nicht plötzlich ohne Finanzierungszusage da.

Fazit

Der Beleihungswert ist die stille Hauptperson jeder Finanzierung. Er entscheidet, wie viel Darlehen du bekommst, zu welchem Zins und wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst.

Frag deine Bank früh, mit welchem Wert sie rechnet, und zwar bevor du ein Gebot abgibst. Die Antwort verändert deine Rechnung oft mehr als der Kaufpreis selbst.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.