Finanzierung
Wie die Bank deine Kapitaldienstfähigkeit berechnet
Die Bank stellt deinem Nettoeinkommen und der angerechneten Miete feste Pauschalen für Lebenshaltung, Wohnen und laufende Kredite gegenüber. Was übrig bleibt, ist deine Kapitaldienstfähigkeit — der Betrag, den du monatlich für Zins und Tilgung aufbringen kannst. Ein Sicherheitspuffer wird zusätzlich abgezogen.
Eine Rechnung, die du selbst machen kannst
Die meisten Menschen erfahren ihre Kapitaldienstfähigkeit erst im Bankgespräch. Das ist unnötig, denn die Rechnung ist kein Geheimnis. Banken unterscheiden sich in den Pauschalen, nicht im Prinzip.
Der Sinn dahinter: Die Bank will nicht wissen, ob du die Rate im nächsten Monat zahlen kannst. Interessant ist, ob du sie in zwanzig Jahren noch zahlen kannst, auch wenn die Wohnung drei Monate leer steht und dein Auto kaputtgeht. Deshalb rechnet sie mit Pauschalen, die über deinen tatsächlichen Ausgaben liegen. Das wirkt unfair und ist es nicht — es ist der Grund, warum die meisten Finanzierungen halten.
Wie die Bank deine Mieteinnahmen behandelt
Die Kaltmiete des Objekts zählt als Einnahme, aber nicht vollständig. Übliche Anrechnungen liegen zwischen 70 und 80 Prozent. Der Abschlag deckt Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung ab.
| Kaltmiete im Monat | 70 % | 75 % | 80 % |
| 500 € | 350 € | 375 € | 400 € |
| 690 € | 483 € | 518 € | 552 € |
| 850 € | 595 € | 638 € | 680 € |
| 1.100 € | 770 € | 825 € | 880 € |
Bei 690 Euro Kaltmiete und 75 Prozent Anrechnung verschwinden also 172 Euro im Monat aus der Rechnung. Genau dieser Abschlag überrascht viele Käufer, weil sie mit der vollen Miete kalkuliert haben. Das nicht umlagefähige Hausgeld ist damit übrigens meist mit abgedeckt — frag im Gespräch nach, ob deine Bank es zusätzlich abzieht.
Ein Fall aus Essen, Zeile für Zeile
Ausgangslage: angestellt, unbefristet, 3.400 Euro netto im Monat, allein lebend, Warmmiete für die eigene Wohnung 780 Euro, ein laufender Autokredit mit 210 Euro Rate. Geplant ist die Wohnung aus Bochum-Langendreer: 180.000 Euro Kaufpreis, 690 Euro Kaltmiete, 144.000 Euro Darlehen, Rate 672 Euro bei 3,6 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung.
| Position | Ansatz der Bank | Betrag |
| Nettoeinkommen | voll | 3.400 € |
| Angerechnete Kaltmiete des Objekts | 75 % von 690 € | 518 € |
| Summe Einnahmen | 3.918 € | |
| Pauschale Lebenshaltung, 1 Person | Pauschale | −1.050 € |
| Warmmiete der eigenen Wohnung | tatsächlich | −780 € |
| Pauschale für Fahrzeug und Mobilität | Pauschale | −200 € |
| Pauschale für Versicherungen | Pauschale | −100 € |
| Rate des Autokredits | tatsächlich | −210 € |
| Summe Ausgaben | −2.340 € | |
| Verfügbarer Betrag | 1.578 € | |
| Geforderter Sicherheitspuffer | Mindestüberschuss | −250 € |
| Maximal tragbare Rate | 1.328 € | |
| Rate des geplanten Darlehens | 672 € | 672 € |
| Verbleibender Spielraum | 656 € |
Rechne es nach: 3.400 plus 518 sind 3.918 Euro Einnahmen. Davon gehen 1.050 plus 780 plus 200 plus 100 plus 210 ab, zusammen 2.340 Euro. Es bleiben 1.578 Euro. Nach Abzug des Mindestüberschusses von 250 Euro darf die Rate höchstens 1.328 Euro betragen. Die geplante Rate liegt bei 672 Euro. Der Fall ist also klar tragfähig.
Aus der maximal tragbaren Rate lässt sich der maximale Darlehensbetrag ableiten. Bei einer Annuität von 5,6 Prozent im Jahr — also 3,6 Prozent Zins plus 2,0 Prozent Tilgung — gilt: 1.328 Euro mal zwölf ergibt 15.936 Euro im Jahr, geteilt durch 0,056 sind rund 284.000 Euro. Das ist die theoretische Obergrenze, nicht die Empfehlung.
Was passiert, wenn sich etwas ändert
Der Autokredit läuft in achtzehn Monaten aus. Danach steigt der verfügbare Betrag um 210 Euro. Umgekehrt: Zieht ein Partner ein und arbeitet nicht, steigt die Lebenshaltungspauschale um etwa 350 Euro. Kommt ein Kind dazu, noch einmal um rund 250 Euro.
Genau diese Bewegungen kannst du planen. Wer weiß, dass ein Konsumkredit ausläuft, wartet manchmal besser drei Monate — das verbessert die Rechnung stärker als jede Verhandlung über Zehntelprozentpunkte beim Zins.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Jede Bank verwendet eigene Pauschalen und eigene Anrechnungsquoten. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fünf Hebel, die deine Rechnung sofort verbessern
Konsumkredite ablösen. Eine Rate von 210 Euro kostet dich in der Bankrechnung rund 45.000 Euro Darlehensspielraum. Wer den Restbetrag ablösen kann, sollte das vor der Anfrage tun.
Dispo und Kreditkartenrahmen reduzieren. Nicht genutzte Rahmen werden von manchen Banken trotzdem mit einem Prozentsatz angerechnet.
Vollständige Unterlagen einreichen. Unvollständige Mappen führen zu Rückfragen und zu vorsichtigeren Ansätzen. Vollständigkeit ist der einfachste Vertrauensvorschuss.
Mehrere Banken anfragen. Die Pauschalen unterscheiden sich deutlich. Dieselbe Person kann bei zwei Instituten 60.000 Euro Unterschied im Rahmen haben.
Die Tilgung anpassen. Eine Tilgung von 1,5 statt 2,0 Prozent senkt die Rate und damit die geforderte Kapitaldienstfähigkeit. Das ist ein Werkzeug, kein Trick — und es verlängert die Laufzeit erheblich. Spiel es mit dem Tilgungsrechner durch.
Die typischen Fehler
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. In dieser Rolle sehe ich keine Kreditverträge, aber ich sehe jeden Monat, welche Eigentümer ihr Hausgeld pünktlich zahlen und welche nicht.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn ein Eigentümer beim Hausgeld in Rückstand gerät, geht es fast nie um große Beträge. Es geht um eine Erhöhung des Wirtschaftsplans um dreißig bis fünfzig Euro im Monat, die im Budget schlicht nicht mehr vorgesehen war. Genau das ist der Grund für den Sicherheitspuffer in der Bankrechnung. Er ist nicht schikanös, sondern realistisch.
Zweite Beobachtung: Kapitalanleger mit mehreren Wohnungen bei mir zahlen im Schnitt zuverlässiger als Eigentümer mit einer einzigen Wohnung. Der Grund ist keine Erfahrung, sondern Struktur — sie führen ein eigenes Konto für die Objekte und wissen jederzeit, was drauf ist. Das ist die einfachste Maßnahme überhaupt und kostet nichts. Wie du deinen laufenden Überschuss dabei im Blick behältst, zeigt der Cashflow-Rechner.
Fragen
Häufige Fragen zur Kapitaldienstfähigkeit
Welche Pauschale setzt die Bank für die Lebenshaltung an?
Üblich sind rund 900 bis 1.200 Euro für die erste Person im Haushalt und etwa 250 bis 400 Euro für jede weitere. Manche Institute rechnen zusätzlich Pauschalen für Fahrzeug, Versicherungen und Telekommunikation. Die Werte unterscheiden sich spürbar zwischen den Banken.
Wie viel Miete rechnet die Bank an?
Typisch sind 70 bis 80 Prozent der Kaltmiete. Bei Objekten mit erkennbarem Leerstandsrisiko kann der Ansatz niedriger ausfallen. Die Warmmiete zählt nie, weil die Nebenkosten durchlaufende Posten sind.
Was gilt für Selbstständige?
Grundlage sind meist die Einkommensteuerbescheide oder Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre, häufig als Durchschnitt. Schwankende Ergebnisse werden vorsichtig angesetzt. Ein höherer Eigenkapitalanteil gleicht das teilweise aus.
Zählen Kindergeld und Unterhalt mit?
Kindergeld wird von vielen Banken angerechnet, gleichzeitig steigt aber die Haushaltspauschale für das Kind. Erhaltener Unterhalt zählt teilweise, gezahlter Unterhalt wird voll abgezogen. Unter dem Strich verbessert ein Kind die Rechnung selten.
Warum lehnt die Bank ab, obwohl mein Cashflow positiv ist?
Weil der Cashflow das Objekt bewertet und die Kapitaldienstfähigkeit dich. Wenn deine Pauschalen und laufenden Raten den Überschuss auffressen, hilft eine gute Wohnung nicht. Dann sind Konsumkredite, Eigenkapital oder ein günstigeres Objekt die Stellschrauben. Mehr dazu unter Eigenkapital für die Kapitalanlage.
Ändert sich die Rechnung ab der zweiten Wohnung?
Ja. Dann fließen die Mieten und Raten aller Objekte in dieselbe Rechnung. Ein gut laufendes erstes Objekt hilft dir dabei, ein knapp kalkuliertes belastet dich doppelt. Deshalb entscheidet der erste Kauf mit darüber, ob es einen zweiten gibt.
Fazit
Die Kapitaldienstfähigkeit ist keine Blackbox. Einnahmen minus Pauschalen minus laufende Raten minus Sicherheitspuffer — mehr steckt nicht dahinter.
Rechne sie einmal selbst durch, bevor du eine Bank ansprichst. Dann weißt du vorher, in welcher Preisklasse du suchst, und erkennst sofort, wenn ein Angebot außerhalb deines Rahmens liegt. Der Zusammenhang mit Zins, Tilgung und Beleihung steht in der Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Finanzierung entscheidet immer deine Bank.
Du willst wissen, was deine Bank sagen wird?
Ich rechne deine Zahlen einmal so durch, wie es die Bank tun wird — bevor du dort sitzt.
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