Finanzierung
Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine Kapitalanlage?
Als Untergrenze gelten die Kaufnebenkosten, in Nordrhein-Westfalen rund neun bis dreizehn Prozent des Kaufpreises. Deutlich bessere Zinsen bekommst du ab etwa zwanzig Prozent Eigenkapital zusätzlich zu den Nebenkosten. Dazu kommt ein Puffer, der nach dem Kauf unangetastet auf deinem Konto bleibt.
Drei Töpfe, nicht einer
Die Frage nach dem Eigenkapital wird meist als eine Zahl gestellt. In Wahrheit sind es drei Töpfe mit völlig unterschiedlicher Funktion.
Topf eins: die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision. Dieses Geld ist nach dem Kauf weg. Es steckt in keiner Wohnung und lässt sich nicht verwerten. Deshalb finanzieren Banken es nur ungern mit.
Topf zwei: das Eigenkapital für den Kaufpreis. Dieses Geld senkt den Darlehensbetrag und damit den Beleihungsauslauf. Genau daran hängt dein Zinssatz.
Topf drei: der Puffer. Der bleibt auf dem Konto. Er ist kein Eigenkapital im Sinne der Bank, sondern deine Versicherung gegen die erste Sonderumlage und den ersten Mieterwechsel.
Wer diese drei Töpfe zusammenwirft, kommt zu einer schönen, aber falschen Zahl. Die häufigste Variante: Der Puffer wird als Eigenkapital eingesetzt, weil das den Zins drückt. Der Zinsvorteil ist real, aber klein. Das Risiko ist groß.
Was die Bank mit deinem Eigenkapital macht
Die Bank rechnet deinen Darlehensbetrag nicht gegen den Kaufpreis, sondern gegen den Beleihungswert. Das ist ein bewusst vorsichtig angesetzter Wert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert entsteht der Beleihungsauslauf.
Dieser Prozentsatz landet in einem Raster. Und dieses Raster hat Stufen. Ob du bei 81 oder bei 79 Prozent liegst, kann einen Zinssprung bedeuten, während der Unterschied zwischen 79 und 71 Prozent kaum etwas ändert. Deshalb lohnt es sich, gezielt knapp unter eine Stufe zu rutschen statt pauschal möglichst viel einzubringen.
Vier Varianten, eine Wohnung: Bochum-Langendreer
Eine vermietete Dreizimmerwohnung, 72 Quadratmeter, Bestandsbau, gepflegtes Haus, Kaufpreis 180.000 Euro, Kaltmiete 690 Euro im Monat. Kauf von privat, also ohne Maklerprovision. Kaufnebenkosten 8,5 Prozent, das sind 15.300 Euro. Die Gesamtinvestition liegt bei 195.300 Euro.
Vier Käufer, dieselbe Wohnung, unterschiedlich viel Eigenkapital. Tilgung überall 2,0 Prozent. Die Zinssätze sind typische Größenordnungen für Kapitalanlagen und schwanken je nach Bank und Marktlage.
| Variante | A | B | C | D |
| Eigenkapital insgesamt | 15.300 € | 33.300 € | 51.300 € | 69.300 € |
| davon für die Kaufnebenkosten | 15.300 € | 15.300 € | 15.300 € | 15.300 € |
| davon auf den Kaufpreis | 0 € | 18.000 € | 36.000 € | 54.000 € |
| Darlehen | 180.000 € | 162.000 € | 144.000 € | 126.000 € |
| Beleihungsauslauf | 100 % | 90 % | 80 % | 70 % |
| Typischer Zinssatz | 4,3 % | 3,9 % | 3,6 % | 3,5 % |
| Monatsrate | 945 € | 797 € | 672 € | 578 € |
| Zinskosten im ersten Jahr | 7.740 € | 6.318 € | 5.184 € | 4.410 € |
| Cashflow vor Steuern | −395 € | −247 € | −122 € | −28 € |
Der Cashflow entsteht so: Von 690 Euro Kaltmiete gehen 85 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld und 55 Euro eigene Rücklage ab. Es bleiben 550 Euro für die Rate. Alles, was die Rate darüber hinaus kostet, fehlt dir im Monat.
Jetzt der interessante Teil. Von Variante A zu Variante C bringst du 36.000 Euro mehr ein. Die Zinskosten sinken um 2.556 Euro im Jahr. Bezogen auf die zusätzlichen 36.000 Euro sind das 7,1 Prozent — und zwar sicher und steuerlich unkompliziert.
Von C zu D bringst du weitere 18.000 Euro ein und sparst nur noch 774 Euro Zinsen im Jahr, also 4,3 Prozent. Der Sprung lohnt sich also immer weniger. Genau deshalb ist die Antwort auf die Eigenkapitalfrage selten „so viel wie möglich“, sondern „bis zur nächsten sinnvollen Stufe, und keinen Euro aus dem Puffer“. Durchrechnen kannst du das mit dem Tilgungsrechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Zinssätze, Beleihungswert und Zinsstufen legt jede Bank selbst fest. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Und wenn das Geld nicht reicht?
Dann gibt es drei ehrliche Antworten und eine unehrliche.
Ehrlich eins: günstiger kaufen. Im Ruhrgebiet ist das kein Verzicht, sondern eine Frage des Stadtteils. Zwischen Essen-Rüttenscheid und Essen-Altenessen liegen bei ähnlicher Wohnfläche schnell hunderttausend Euro Kaufpreis.
Ehrlich zwei: warten und sparen. Sechs Monate mit 800 Euro Sparrate sind 4.800 Euro. Das kann genau die Differenz zur nächsten Zinsstufe sein.
Ehrlich drei: zusätzliche Sicherheit stellen. Wenn du bereits eine Immobilie besitzt, die zum Teil abbezahlt ist, kann die Bank diese als zusätzliche Sicherheit nehmen. Das ersetzt Eigenkapital, erhöht aber die Verbundenheit deiner Objekte.
Unehrlich: die Nebenkosten mitfinanzieren. Manche Banken machen das bei sehr guter Bonität. Der Zins steigt spürbar, der Cashflow kippt, und du startest ohne jeden Puffer. Für einen ersten Kauf ist das selten eine gute Idee. Wie deine Bank grundsätzlich rechnet, steht auf der Seite Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Die Fehler, die beim Eigenkapital am häufigsten passieren
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Kreditverträge sehe ich nicht. Aber ich sehe jedes Mal, wenn eine Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließt, sehr genau, wer wie kalkuliert hat.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Eigentümer, die nach einer Umlage um Ratenzahlung bitten, haben fast immer dieselbe Vorgeschichte. Gekauft wurde mit dem knappstmöglichen Eigenkapital, oft mit mitfinanzierten Nebenkosten, und der Rest des Ersparten ging in die Einrichtung oder in eine zweite Anzahlung. Die Größenordnung, um die es dabei geht, ist selten dramatisch — bei einer Wohnung um siebzig Quadratmeter geht es bei einer typischen Maßnahme um einige tausend Euro.
Zweite Beobachtung: Wer einen Puffer hat, verhandelt in der Eigentümerversammlung anders. Wer keinen hat, stimmt gegen notwendige Maßnahmen — und schadet damit dem eigenen Objekt. Das ist der stille Preis einer zu knappen Finanzierung, und er taucht in keiner Zinstabelle auf.
Fragen
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Kann ich eine Kapitalanlage ganz ohne Eigenkapital kaufen?
Bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einem Objekt, das die Bank überzeugt, kommt das vor. Der Zinsaufschlag ist deutlich, der Cashflow meist negativ, und ein Puffer fehlt. Als Einstieg ist das die riskanteste aller Varianten.
Zählt eine Lebensversicherung als Eigenkapital?
Nur, wenn du sie tatsächlich auszahlen lässt oder die Bank sie als Sicherheit akzeptiert. Ein Rückkaufswert auf dem Papier hilft dir bei der Zinsstufe nicht. Prüfe vorher, ob die Auflösung sinnvoll ist — oft ist der garantierte Zins höher als deine Ersparnis.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Nordrhein-Westfalen genau?
Die Grunderwerbsteuer liegt bei 6,5 Prozent. Notar und Grundbuch machen zusammen etwa zwei Prozent aus. Eine Maklerprovision von 3,57 Prozent für den Käufer ist üblich, aber verhandelbar. Ohne Makler landest du bei rund 8,5 Prozent, mit Makler bei etwa zwölf.
Lohnt es sich, zwanzig statt zehn Prozent einzubringen?
Meistens ja. Der Sprung vom Beleihungsauslauf um 90 Prozent auf etwa 80 Prozent ist in der Regel die lohnendste Stufe. Danach flacht der Vorteil deutlich ab. Frage deine Bank konkret nach den Stufen ihres Rasters — die Grenzen unterscheiden sich.
Wie viel Puffer sollte nach dem Kauf übrig bleiben?
Als Größenordnung: die Jahreskosten der Wohnung plus eine Reserve für eine mögliche Sonderumlage. Bei einer Wohnung um 180.000 Euro sind das grob 10.000 bis 15.000 Euro. Wichtiger als die genaue Zahl ist, dass dieses Geld nicht Teil der Finanzierungsrechnung war.
Ändert sich die Anforderung bei der zweiten Immobilie?
Ja, zu deinen Gunsten. Wenn dein erstes Objekt sauber läuft und Wert aufgebaut hat, kann diese Immobilie als zusätzliche Sicherheit dienen. Damit sinkt der Eigenkapitalbedarf für den zweiten Kauf. Die Bank schaut dann stärker auf die Gesamtrechnung aller Objekte.
Fazit
Eigenkapital ist kein Wettbewerb um die höchste Zahl. Es geht darum, die Nebenkosten sicher zu tragen, eine sinnvolle Zinsstufe zu erreichen und danach noch flüssig zu sein.
Die Reihenfolge lautet: erst Puffer beiseitelegen, dann Nebenkosten decken, dann so viel auf den Kaufpreis geben, wie es bis zur nächsten Stufe braucht. Alles Weitere arbeitet in deinem nächsten Objekt oft besser. Der komplette Rahmen dazu steht in der Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Konditionen entscheidet deine Bank.
Unklar, ob dein Erspartes reicht?
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