Finanzierung
Wie lange soll die Zinsbindung laufen?
Für Kapitalanlagen sind zehn bis fünfzehn Jahre der übliche Rahmen. Je länger du bindest, desto höher der Zinssatz und desto kleiner die Restschuld am Ende. Nach zehn Jahren darfst du jedes Darlehen gesetzlich kündigen. Das macht lange Bindungen deutlich weniger riskant, als viele denken.
Was du mit der Zinsbindung eigentlich kaufst
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zinssatz garantiert unverändert bleibt. Danach ist die Restschuld fällig und muss neu finanziert werden.
Eine lange Bindung ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wie jede Versicherung kostet sie eine Prämie. Die Prämie ist der Zinsaufschlag, den die Bank für die längere Sicherheit verlangt.
Die Frage ist also nicht „lang oder kurz“, sondern: Ist mir diese Prämie das wert? Und dafür brauchst du keine Zinsprognose. Du brauchst nur zwei Zahlen pro Variante: die Rate und die Restschuld am Ende.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein Punkt, den kaum jemand kennt und der die ganze Entscheidung entspannt: Nach § 489 BGB darfst du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.
Das bedeutet: Eine zwanzigjährige Zinsbindung ist in Wahrheit eine zehnjährige Bindung mit einer kostenlosen Option auf zehn weitere Jahre. Sind die Zinsen nach zehn Jahren niedriger, kündigst du. Sind sie höher, bleibst du. Dieses Recht ist nicht abdingbar, es steht dir immer zu.
Vier Varianten für eine Wohnung in Essen-Steele
Eine vermietete Wohnung, 71 Quadratmeter, Bestandsbau in ruhiger Lage. Kaufpreis 172.000 Euro. Die Kaufnebenkosten von 8,5 Prozent ergeben 14.620 Euro. Du bringst zusätzlich 22.000 Euro auf den Kaufpreis ein, also insgesamt 36.620 Euro Eigenkapital. Das Darlehen beträgt 150.000 Euro, die Anfangstilgung überall 2,0 Prozent.
Die Zinssätze steigen mit der Bindungsdauer. Die hier verwendeten Aufschläge sind typische Größenordnungen: rund 0,25 Prozentpunkte von fünf auf zehn Jahre, danach jeweils etwa 0,2 Prozentpunkte.
| Zinsbindung | 5 Jahre | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre |
| Sollzins | 3,55 % | 3,80 % | 4,00 % | 4,20 % |
| Monatsrate | 693,75 € | 725,00 € | 750,00 € | 775,00 € |
| Zinsen bis Bindungsende | 25.238 € | 50.573 € | 73.477 € | 92.216 € |
| getilgt bis Bindungsende | 16.387 € | 36.427 € | 61.523 € | 93.784 € |
| Restschuld am Ende | 133.613 € | 113.573 € | 88.477 € | 56.216 € |
Rechne die Rate selbst nach: 150.000 Euro mal 5,55 Prozent geteilt durch zwölf sind 693,75 Euro. Bei 5,8 Prozent sind es 725,00 Euro, bei 6,0 Prozent 750,00 Euro und bei 6,2 Prozent 775,00 Euro. Der Aufschlag von fünf auf zwanzig Jahre kostet dich also 81,25 Euro im Monat.
Dafür bekommst du fünfzehn Jahre Planungssicherheit und eine Restschuld, die um 77.397 Euro niedriger liegt. Nachvollziehen kannst du jede Zeile im Tilgungsrechner.
Rechenbeispiel zur Veranschaulichung. Die tatsächlichen Zinsaufschläge für längere Bindungen unterscheiden sich je nach Bank und Marktlage deutlich. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Der Stresstest, der die Entscheidung trifft
Bis hierher sieht die kurze Bindung günstig aus. Jetzt stellst du die einzige Frage, die wirklich zählt: Was passiert, wenn die Zinsen am Ende der Bindung deutlich höher sind?
Variante fünf Jahre. Restschuld 133.613 Euro. Angenommen, der Anschlusszins liegt bei 6,5 Prozent. Der Zins allein beträgt dann 133.613 mal 6,5 Prozent geteilt durch zwölf gleich 723,74 Euro im Monat. Deine bisherige Rate von 693,75 Euro deckt nicht einmal die Zinsen. Du müsstest die Rate spürbar erhöhen, nur um überhaupt weiter zu tilgen.
Variante zwanzig Jahre. Restschuld 56.216 Euro. Derselbe Anschlusszins von 6,5 Prozent ergibt 304,50 Euro Zins im Monat. Bei unveränderter Rate von 775 Euro tilgst du weiterhin mit über 470 Euro im Monat. Das Szenario tut kaum weh.
Umgekehrt gilt das genauso. Rechne einmal durch, was die lange Bindung kostet, wenn die Zinsen fallen. Bleibst du zwanzig Jahre bei 4,2 Prozent, bist du nach 27 Jahren schuldenfrei und hast rund 100.963 Euro Zinsen gezahlt. Bindest du zehn Jahre bei 3,8 Prozent und finanzierst danach zu 5,0 Prozent bei gleichbleibender Rate weiter, dauert es gut 31 Jahre und kostet etwa 121.410 Euro Zinsen.
Die lange Bindung ist in diesem Vergleich also nicht der teure Weg, sondern der günstigere. Und selbst wenn die Zinsen fallen, rettet dich das Kündigungsrecht nach zehn Jahren.
Wann eine kurze Bindung trotzdem passt
Es gibt Situationen, in denen fünf Jahre die richtige Wahl sind. Sie haben alle mit einem konkreten Plan zu tun, nicht mit einer Zinsvermutung.
Du willst verkaufen. Bei einer Immobilie, die du nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ohnehin abgeben willst, ist eine sehr lange Bindung unnötig. Die steuerliche Frist regelt § 23 EStG.
Ein größerer Betrag ist absehbar. Eine auslaufende Lebensversicherung oder ein erwarteter Mittelzufluss kann eine kurze Bindung sinnvoll machen. Prüfe aber zuerst, ob ein hohes Sondertilgungsrecht nicht der elegantere Weg ist.
Die Wohnung wird umgebaut oder geteilt. Wenn du planst, das Objekt grundlegend zu verändern, willst du in der Finanzierung beweglich bleiben.
In allen anderen Fällen gilt für Kapitalanlagen im Ruhrgebiet eine einfache Faustregel: Binde so lange, wie du die höhere Rate aus dem laufenden Objekt heraus tragen kannst, ohne beim Cashflow ins Minus zu rutschen.
Die häufigsten Fehler bei der Zinsbindung
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Über die Jahre habe ich viele Eigentümerwechsel begleitet, und ein Muster wiederholt sich.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wohnungen, die überraschend und ohne erkennbaren Anlass auf den Markt kommen, hängen auffällig oft mit einem Finanzierungsdruck zusammen. Nicht mit einem Umzug, nicht mit einer Erbschaft, sondern schlicht damit, dass die Anschlussrate nicht mehr passt.
Wer in einem solchen Moment verkaufen muss, verkauft selten gut. Der Zeitpunkt ist fremdbestimmt, der Verhandlungsspielraum klein. Genau das ist der eigentliche Preis einer zu kurzen Zinsbindung, und er taucht in keiner Vergleichstabelle auf.
Die zweite Beobachtung: Eigentümer mit langer Bindung reagieren in Eigentümerversammlungen ruhiger auf notwendige Maßnahmen. Sie kennen ihre Rate für die nächsten Jahre und können rechnen. Das ist kein Zufall, sondern ein direkter Effekt der Planbarkeit.
Fragen
Häufige Fragen zur Zinsbindung
Was kostet mich eine längere Zinsbindung?
Im Beispiel oben 81,25 Euro im Monat zwischen fünf und zwanzig Jahren. Als Größenordnung liegt der Aufschlag je fünf Jahre zusätzlicher Bindung meist bei 0,15 bis 0,3 Prozentpunkten. Die tatsächlichen Werte findest du in den Zinsreihen der Deutschen Bundesbank.
Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung aussteigen?
Innerhalb der ersten zehn Jahre nur, wenn du die Immobilie verkaufst oder die Bank zustimmt. Dann wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Nach zehn Jahren kommst du nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei heraus.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Damit sicherst du dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in ein bis fünf Jahren beginnt. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag pro Vorlaufmonat. Wann sich das rechnet, steht auf der Seite Anschlussfinanzierung.
Lohnt sich ein Volltilgerdarlehen?
Wenn du die höhere Rate dauerhaft tragen kannst, oft ja. Du hast am Ende null Restschuld, kein Zinsänderungsrisiko und bekommst häufig einen Zinsabschlag, weil die Bank sicher kalkulieren kann. Der Nachteil: sehr wenig Beweglichkeit.
Sollte ich bei mehreren Objekten unterschiedlich lang binden?
Das ist ein durchaus sinnvoller Gedanke. Wenn alle deine Darlehen im selben Jahr auslaufen, trifft dich ein Zinsanstieg auf einen Schlag. Gestaffelte Bindungen verteilen dieses Risiko über mehrere Jahre.
Fazit
Die Zinsbindung entscheidest du nicht nach Gefühl und nicht nach Prognose. Du entscheidest sie nach der Restschuld, die du am Ende noch stemmen willst.
Für die meisten Kapitalanleger im Ruhrgebiet sind zehn bis fünfzehn Jahre der vernünftige Bereich. Zwanzig Jahre sind sinnvoll, wenn die höhere Rate den Cashflow und die Rendite nicht kippt. Und in jedem Fall gilt: Nach zehn Jahren bist du ohnehin frei. Den ganzen Rahmen findest du im Leitfaden Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Konditionen entscheidet deine Bank.
Unsicher, wie lange du binden sollst?
Ich rechne deine Varianten durch und schaue, welche Restschuld du wirklich tragen kannst.
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