Finanzierung
Anschlussfinanzierung: was am Ende der Zinsbindung passiert
Läuft die Zinsbindung aus, wird die Restschuld fällig. Du hast drei Wege: verlängern bei deiner Bank, umschulden zu einer anderen oder dir den Zins per Forward-Darlehen vorab sichern. Kümmere dich rund drei Jahre vorher darum, dann hast du alle Optionen offen.
Der Moment, auf den alles zuläuft
Deine Zinsbindung endet an einem festen Tag. An diesem Tag ist die Restschuld in voller Höhe fällig. Das klingt dramatischer, als es ist, denn in der Praxis bietet dir deine Bank rechtzeitig eine Verlängerung an.
Genau darin liegt aber die Falle. Das Angebot kommt oft erst wenige Wochen vorher, es ist bequem, und es ist selten das beste am Markt. Wer es unterschreibt, weil die Zeit drängt, zahlt Jahre dafür.
Die drei Wege im Überblick
Prolongation. Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Kein Papierkram, keine Grundbuchänderung, keine Kosten. Dafür verhandelst du aus einer schwachen Position, weil die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet.
Umschuldung. Du nimmst ein Darlehen bei einer anderen Bank auf und löst das alte ab. Die Grundschuld wird abgetreten, nicht neu bestellt. Das kostet meist 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme an Notar- und Grundbuchgebühren.
Forward-Darlehen. Du schließt heute einen Vertrag, der erst in ein bis fünf Jahren beginnt. Der Zins ist ab sofort festgeschrieben. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag pro Vorlaufmonat.
Durchgerechnet: die Wohnung in Essen-Kray nach zehn Jahren
Ausgangslage: ein Darlehen über 150.000 Euro für eine vermietete Wohnung mit 68 Quadratmetern, Zins 3,8 Prozent, Anfangstilgung 2,0 Prozent, Rate 725 Euro im Monat, Zinsbindung zehn Jahre.
Nach zehn Jahren hast du 36.426,86 Euro getilgt und 50.573,14 Euro Zinsen gezahlt. Die Restschuld beträgt 113.573,14 Euro. Diese Zahl steht in deinem Darlehensvertrag, du musst sie nicht schätzen.
Jetzt die entscheidende Frage: Was machst du daraus? Du hältst die Rate bei 725 Euro konstant, weil du sie kennst und tragen kannst. Dadurch verändert sich der Tilgungssatz automatisch mit dem neuen Zins.
| Anschlusszins | 3,5 % | 4,2 % | 4,5 % | 5,8 % |
| Rate bleibt | 725 € | 725 € | 725 € | 725 € |
| Zins im ersten Monat | 331 € | 398 € | 426 € | 549 € |
| neuer Tilgungssatz | 4,16 % | 3,46 % | 3,16 % | 1,86 % |
| Restlaufzeit | 17,5 J | 19,0 J | 19,8 J | 24,5 J |
| Zinsen bis zur Null | 38.393 € | 51.332 € | 57.924 € | 99.239 € |
Rechne den Zins im ersten Monat selbst nach: 113.573,14 Euro mal 4,5 Prozent geteilt durch zwölf sind 425,90 Euro. Von deiner Rate über 725 Euro bleiben also 299,10 Euro Tilgung. Auf das Jahr hochgerechnet sind das 3.589,20 Euro, bezogen auf die Restschuld genau 3,16 Prozent.
Was 0,3 Prozentpunkte wert sind
Deine Hausbank bietet 4,5 Prozent. Eine andere Bank bietet 4,2 Prozent. Der Unterschied wirkt klein: 113.573,14 mal 0,3 Prozent sind 340,72 Euro im ersten Jahr. Das sind 28 Euro im Monat.
Über die gesamte Restlaufzeit sind es aber 57.924 minus 51.332 gleich 6.592 Euro. Und du bist zehn Monate früher fertig. Dem stehen etwa 300 bis 400 Euro Kosten für die Grundschuldabtretung gegenüber. Die Rechnung geht bereits im ersten Jahr auf.
Rechenbeispiel. Zinssätze, Gebühren und Angebote unterscheiden sich je nach Bank und Marktlage. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, und sie hat einen Preis. Als Größenordnung verlangen Banken 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte Aufschlag je Monat Vorlaufzeit.
Rechne es durch. Drei Jahre Vorlauf sind 36 Monate. Bei 0,02 Prozentpunkten je Monat ergibt das 0,72 Prozentpunkte Aufschlag. Aus 4,5 Prozent werden 5,22 Prozent.
Bei gleichbleibender Rate von 725 Euro kostet dich das über die Restlaufzeit rund 77.498 Euro Zinsen statt 57.924 Euro. Der Aufschlag kostet dich also etwa 19.575 Euro, wenn die Zinsen gleich bleiben.
Steigen sie dagegen auf 5,8 Prozent, zahlst du ohne Forward rund 99.239 Euro Zinsen. Mit Forward wären es 77.498 Euro. Du sparst dann 21.741 Euro.
Die praktische Antwort lautet deshalb: Ein Forward lohnt sich, wenn dein Cashflow einen deutlichen Zinsanstieg nicht verkraften würde. Wenn du Luft hast, brauchst du die Versicherung nicht. Kürzere Vorlaufzeiten von zwölf bis vierundzwanzig Monaten sind dabei deutlich günstiger als die maximal möglichen fünf Jahre.
Die Anschlussfinanzierung als Chance nutzen
Der Moment ist nicht nur ein Risiko. Er ist die beste Gelegenheit, deine Finanzierung neu aufzustellen.
Tilgung anpassen. Wenn die Miete in zehn Jahren gestiegen ist, deine Rate aber nicht, hast du Luft. Erhöhst du die Rate im Beispiel von 725 auf 850 Euro bei 4,5 Prozent, bist du nach 15,5 statt 19,8 Jahren fertig und zahlst 44.316 statt 57.924 Euro Zinsen.
Volltilgung prüfen. Ein Volltilgerdarlehen über fünfzehn Jahre bei 4,5 Prozent verlangt eine Rate von 868,83 Euro. Dafür gibt es oft einen Zinsabschlag, und du hast am Ende garantiert null Restschuld.
Sondertilgung einbauen. Falls dein alter Vertrag keine Sondertilgung vorsah, ist jetzt der Zeitpunkt. Bei einer Neuvereinbarung kostet das Recht in der Regel nichts.
Beleihungsauslauf neu bewerten. Nach zehn Jahren ist die Restschuld kleiner und der Wert der Wohnung womöglich gestiegen. Der Beleihungsauslauf liegt dann deutlich niedriger als beim Kauf. Weise die Bank aktiv darauf hin, das kann eine Zinsstufe bedeuten.
Die teuersten Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich sehe keine Darlehensverträge, aber ich sehe, welche Wohnungen verkauft werden und in welcher Stimmung.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Verkaufsanfragen häufen sich bei Eigentümern, die vor Kurzem eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen haben und dabei überrascht wurden. Meist nicht, weil der neue Zins unbezahlbar wäre, sondern weil vorher nie jemand die Restschuld ausgerechnet hat.
Die zweite Beobachtung betrifft die Vorbereitung. Eigentümer, die rechtzeitig mehrere Angebote einholen, kommen mit einer klaren Frage zu mir: Was ist die Wohnung heute wert und welche Unterlagen braucht die neue Bank? Wer erst vier Wochen vor Ablauf anruft, nimmt, was da ist.
Der Aufwand für eine gute Vorbereitung liegt bei wenigen Stunden. Der Unterschied zwischen einem guten und einem bequemen Anschluss liegt bei einer Wohnung dieser Größe im mittleren vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Bereich über die Restlaufzeit.
Fragen
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich kümmern?
Spätestens zwölf Monate vor Ablauf, besser drei Jahre. Ab drei Jahren Vorlauf hast du auch die Forward-Option. Unter sechs Monaten bleibt praktisch nur das Angebot deiner Hausbank.
Was kostet eine Umschuldung wirklich?
Bei einer Grundschuldabtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, als Größenordnung 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme. Bei 150.000 Euro Grundschuld sind das grob 300 bis 450 Euro. Manche neue Bank übernimmt diese Kosten sogar.
Kann meine Bank die Verlängerung ablehnen?
Ja. Eine Prolongation ist ein neuer Vertrag, kein Anspruch. In der Praxis passiert das selten, wenn du sauber gezahlt hast. Bei stark verschlechterter Einkommenslage oder deutlich gefallenem Objektwert kann es aber vorkommen.
Muss ich bei der Umschuldung alle Unterlagen neu einreichen?
Ja, die neue Bank prüft dich vollständig neu. Einkommensnachweise, Objektunterlagen, Selbstauskunft. Welche Papiere das im Einzelnen sind, steht auf Welche Unterlagen die Bank sehen will.
Was ist, wenn ich die Restschuld gar nicht mehr finanzieren will?
Dann zahlst du sie zurück, zum Beispiel aus einem Verkauf oder aus Eigenkapital. Am Ende der Zinsbindung geht das ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Auch eine Teilrückzahlung ist möglich, dann finanzierst du nur den Rest weiter.
Wo sehe ich, wie sich die Zinsen entwickelt haben?
Die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank zeigt die tatsächlichen Durchschnittszinsen für Wohnungsbaukredite nach Zinsbindungsdauer. Das ist die beste Grundlage, um ein Angebot einzuordnen.
Fazit
Die Anschlussfinanzierung ist kein Verwaltungsakt, sondern eine zweite Finanzierungsentscheidung mit demselben Gewicht wie die erste. Sechs Tausend Euro Unterschied entstehen hier durch zwei Telefonate.
Drei Dinge reichen: Restschuld kennen, mindestens drei Angebote einholen, und die Rate nicht blind übernehmen, sondern den Tilgungssatz bewusst festlegen. Wie das ins Gesamtbild passt, zeigt der Leitfaden Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger. Die Wirkung auf deine Zahlen rechnest du im Tilgungsrechner nach.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Über deine Konditionen entscheidet deine Bank.
Deine Zinsbindung läuft in den nächsten Jahren aus?
Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt, die Zahlen anzuschauen. Nicht in drei Monaten.
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