Lexikon · Finanzierung
Zinsbindung einfach erklärt
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den deine Bank den Sollzins garantiert. Üblich sind zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Läuft sie aus, bleibt eine Restschuld, die du zu den dann geltenden Konditionen neu finanzieren musst. Unabhängig von der Vereinbarung darfst du nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen.
Warum das für dich wichtig ist
Die Zinsbindung entscheidet, wie lange du planen kannst. Bei einer Kapitalanlage rechnest du mit festen Zahlen: Miete, Hausgeld, Rate. Genau eine davon ändert sich an einem festen Tag.
Wichtig ist das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Es gilt immer, auch bei zwanzig Jahren Bindung, und kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine lange Zinsbindung ist deshalb keine Falle, sondern eine Versicherung zu deinen Gunsten.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Wohnung in Essen-Altendorf, Darlehen 140.000 Euro, Anfangstilgung zwei Prozent. Die Bank bietet zehn Jahre zu 3,80 Prozent oder fünfzehn Jahre zu 4,05 Prozent.
| Zinsbindung 10 Jahre, Rate | 677 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | rund 106.700 € |
| Zinsbindung 15 Jahre, Rate | 706 € |
| Restschuld nach 15 Jahren | rund 83.700 € |
| Mehrkosten der längeren Bindung pro Monat | 29 € |
| Mehrkosten über zehn Jahre | rund 3.480 € |
| Anschlusszins von 6,0 % auf 106.700 €, Zinsen im ersten Jahr | 6.402 € |
| Zum Vergleich bei 3,8 % | 4.055 € |
| Zinsrisiko pro Monat | 196 € |
Fünf Jahre zusätzliche Sicherheit kosten hier 29 Euro im Monat. Steigt der Zins bis zum Ablauf auf sechs Prozent, kostet dich die kürzere Bindung 196 Euro im Monat. Bei 462 Euro Kaltmiete trennt das ein tragfähiges Objekt von einem Zuschussgeschäft.
Aus der Verwaltungspraxis
Aus über zwanzig Jahren in der Branche und dem Kontakt zu Eigentümern in meinen rund 4.000 verwalteten Einheiten kenne ich beide Enden dieser Rechnung. Ein Erfahrungswert daraus: Die Anschlussfinanzierung wird meist viel zu spät angegangen.
Was ich empfehle: Setz dir eine Erinnerung drei Jahre vor Ende der Zinsbindung. Dann kannst du in Ruhe vergleichen und im Zweifel ein Forward-Darlehen sichern. Wer erst im letzten Monat anfängt, nimmt, was die eigene Bank anbietet. Der Abstand zwischen erstem und bestem Angebot ist meist größer als der Zinsvorteil, um den beim Kauf gerungen wurde.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Bin ich zwanzig Jahre gebunden, wenn ich zwanzig Jahre abschließe?
Nein. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Die Bank bleibt zwanzig Jahre gebunden, du nur zehn.
Ist eine kurze Zinsbindung bei niedrigen Zinsen sinnvoll?
Selten. Je niedriger das Zinsniveau, desto mehr spricht für eine lange Bindung. In Hochzinsphasen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein.
Verwandte Begriffe
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Fazit
Die Zinsbindung kauft dir Planungssicherheit gegen einen kleinen Aufschlag. Weil du nach zehn Jahren ohnehin kündigen darfst, ist eine längere Bindung meist die günstigere Versicherung.
Achte auf die Restschuld am Ende, nicht auf die Rate am Anfang. Und kümmere dich drei Jahre vorher um die Anschlussfinanzierung, nicht drei Wochen.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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