Lexikon · Eigentum und Verwaltung
Eigentümerversammlung einfach erklärt
In der Eigentümerversammlung entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft über alles, was Geld kostet: Vorschüsse, Jahresabrechnung, Sanierungen, Verwalterbestellung. Jeder Eigentümer darf teilnehmen und abstimmen. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig, und die meisten Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Warum das für dich wichtig ist
Hier fallen die Entscheidungen, die deine Rendite über Jahre verändern. Eine Fassadendämmung, ein neuer Aufzug, eine Heizungsanlage: All das wird an einem Abend beschlossen, oft in weniger als zwanzig Minuten.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Versammlung immer beschlussfähig, ganz gleich wie viele Eigentümer erscheinen. Früher brauchte es die Hälfte der Miteigentumsanteile, sonst folgte eine Zweitversammlung. Diese Bremse gibt es nicht mehr. Wer nicht hingeht und niemanden bevollmächtigt, lässt andere über sein Geld bestimmen.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Wohnanlage in Bochum-Langendreer mit zwölf Einheiten. Auf der Tagesordnung steht eine Sonderumlage für die Fassade. Erschienen sind fünf Eigentümer, die zusammen 41 Prozent der Miteigentumsanteile halten.
| Einheiten in der Gemeinschaft | 12 |
| Anwesend oder vertreten | 41 % der Anteile |
| Ja-Stimmen | 4 |
| Nein-Stimmen | 1 |
| Beschlossene Sonderumlage | 120.000 € |
| Dein Miteigentumsanteil | 8,1 % |
| Dein Anteil an der Sonderumlage | 9.720 € |
| Zum Vergleich: deine Jahresnettokaltmiete | 5.549 € |
| Frist, um den Beschluss anzufechten | 1 Monat |
Vier von zwölf Eigentümern haben eine Zahlung ausgelöst, die fast zwei Jahresmieten entspricht. Der Beschluss ist wirksam, auch wenn du nicht da warst. Anfechten kannst du ihn nur innerhalb eines Monats, und die Begründung muss binnen zwei Monaten beim Gericht liegen.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen lädt für rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen zu Versammlungen ein. Ein Erfahrungswert daraus: In gemischten Häusern mit Selbstnutzern und Kapitalanlegern erscheint typischerweise nur ein Teil der Eigentümer, und es sind fast immer dieselben. Kapitalanleger, die weiter weg wohnen, fehlen am häufigsten.
Was mir dabei auffällt: Genau diese Eigentümer beschweren sich später über Beschlüsse, die sie hätten mitgestalten können. Eine Vollmacht kostet fünf Minuten und wird trotzdem selten genutzt. Wo die Gemeinschaft die Online-Teilnahme beschlossen hat, steigt die Beteiligung spürbar.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Ist die Versammlung ohne Mehrheit der Anteile beschlussfähig?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kommt es nicht mehr darauf an, wie viele Anteile vertreten sind. Auch eine schwach besuchte Versammlung fasst wirksame Beschlüsse.
Kann ich per Video teilnehmen?
Nur wenn die Gemeinschaft das beschlossen hat. Eine hybride Teilnahme neben der Präsenzversammlung reicht die einfache Mehrheit. Eine rein virtuelle Versammlung braucht drei Viertel der abgegebenen Stimmen.
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Fazit
Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem über dein Geld entschieden wird, und sie entscheidet auch ohne dich. Vier anwesende Eigentümer können eine Sonderumlage in Höhe von zwei Jahresmieten beschließen.
Lies die Einladung, geh hin oder erteile eine Vollmacht, und prüfe vor jedem Kauf die Protokolle der letzten drei Jahre. Das ist der günstigste Schutz, den du bekommen kannst.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Ein Protokoll, das du nicht einordnen kannst?
Im Erstgespräch lese ich mit dir, was die Beschlüsse für dein Objekt bedeuten.
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