Wo sehe ich den Stand der Erhaltungsrücklage?

Im Vermögensbericht, den die Verwaltung seit der Reform jedes Jahr erstellen muss. Er weist den Bestand der Erhaltungsrücklage und das übrige Vermögen der Gemeinschaft aus. Lass ihn dir vor dem Kauf zeigen. Ein einziges Blatt sagt dir mehr über die Solidität einer Gemeinschaft als jedes Exposé.

Kann ich die Zuführung steuerlich absetzen?

Erst wenn das Geld ausgegeben wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage noch keine Werbungskosten. Abziehbar wird dein Anteil in dem Jahr, in dem die Gemeinschaft eine Erhaltungsmaßnahme bezahlt. Die Jahresabrechnung weist das aus. Für deinen Fall fragst du am besten deinen Steuerberater.

Lexikon · Eigentum und Verwaltung

Erhaltungsrücklage einfach erklärt

Die Erhaltungsrücklage ist der gemeinsame Topf der Eigentümergemeinschaft für große Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer zahlt monatlich mit dem Hausgeld ein. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes heißt sie im Gesetz so, im Alltag hörst du meist noch Instandhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe Geld.

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Warum das für dich wichtig ist

Zwei Namen, ein Topf. Das Gesetz spricht seit der Reform durchgehend von Erhaltung statt von Instandhaltung und Instandsetzung, deshalb heißt die Rücklage jetzt Erhaltungsrücklage. In alten Teilungserklärungen, in Kaufverträgen und in vielen Abrechnungen steht weiter Instandhaltungsrücklage oder sogar Instandhaltungsrückstellung. Rechtlich macht das keinen Unterschied.

Was für dich zählt: Ist die Rücklage zu dünn, kommt die Sonderumlage. Und die trifft dich vollständig, denn auf den Mieter kannst du davon nichts umlegen.

Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet

Eine Wohnanlage in Gelsenkirchen, zwölf Wohnungen, 840 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr in den Sechzigern. Deine Wohnung hat 68 Quadratmeter, das sind rund 8,1 Prozent der Anteile.

Zuführung zur Rücklage	0,70 €/m² im Monat
Einzahlung der Gemeinschaft pro Jahr	7.056 €
Bestand der Rücklage	42.000 €
Kostenschätzung Fassadendämmung	210.000 €
Fehlbetrag	168.000 €
Dein Anteil, 8,1 %	13.608 €
Deine Jahresnettokaltmiete	5.549 €

Das sind rund zweieinhalb Jahresmieten auf einen Schlag. Bei einer Zuführung von 1,10 Euro je Quadratmeter hätte die Gemeinschaft im gleichen Zeitraum gut das Anderthalbfache angespart, und der Fehlbetrag wäre deutlich kleiner ausgefallen. Der Unterschied kostet dich 0,40 Euro je Quadratmeter im Monat, also 27 Euro.

Aus der Verwaltungspraxis

In rund 4.000 verwalteten Einheiten in Nordrhein-Westfalen ist die Rücklage der Punkt, über den in Versammlungen am längsten gestritten wird. Ein Erfahrungswert aus diesem Bestand: Die Zuführung liegt in meinen Häusern häufig zwischen 0,60 und 0,90 Euro je Quadratmeter im Monat. Für Bestandsobjekte im Revier halte ich einen Euro bis 1,20 Euro für realistischer.

Der zweite Punkt, der mir auffällt: Seit die Reform den Vermögensbericht eingeführt hat, ist der Stand der Rücklage transparent. Der Verwalter muss ihn jedes Jahr ausweisen. Trotzdem fragt kaum ein Kaufinteressent danach, obwohl das Blatt auf einen Blick zeigt, wie solide eine Gemeinschaft dasteht.

Typische Fehler

Den Bestand ohne Kontext lesen. 42.000 Euro klingen viel, sind bei zwölf Einheiten und einem Haus aus den Sechzigern aber wenig. Setze den Betrag immer ins Verhältnis zu Wohnfläche, Baujahr und offenen Maßnahmen.

Glauben, der Anteil gehöre dir. Das Geld gehört der Gemeinschaft. Beim Verkauf wird dein Anteil nicht ausgezahlt, er geht auf den Käufer über.

Die Zuführung als Werbungskosten ansetzen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erst dann abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt.

Auf Grunderwerbsteuer hoffen. Die übernommene Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage nicht. Der Bundesfinanzhof hat seine frühere Linie aufgegeben.

Häufige Missverständnisse

Heißt es jetzt Erhaltungsrücklage oder Instandhaltungsrücklage?

Im Gesetz Erhaltungsrücklage. Der alte Begriff Instandhaltungsrücklage ist nicht falsch, sondern nur veraltet. Beide bezeichnen denselben Topf, und alte Beschlüsse und Teilungserklärungen bleiben wirksam.

Gibt es eine gesetzliche Mindesthöhe?

Nein. Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage. Was angemessen ist, entscheidet die Gemeinschaft, orientiert an Alter, Größe und Zustand des Hauses.

Fazit

Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsrücklage meinen dasselbe. Wichtig ist nicht der Name, sondern die Frage, ob der Topf zum Haus passt.

Prüfe vor jedem Kauf drei Dinge: den Bestand aus dem Vermögensbericht, die Zuführung je Quadratmeter und die Protokolle. Fehlt eines davon, fehlt dir die halbe Kalkulation.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Reicht die Rücklage in deinem Objekt?

Im Erstgespräch schaue ich auf Vermögensbericht, Abrechnung und Protokolle und ordne die Zahlen ein.

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