Lexikon · Eigentum und Verwaltung
Gemeinschaftseigentum einfach erklärt
Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles am Haus, was nicht ausdrücklich einem einzelnen Eigentümer zugeordnet ist: Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Heizungsanlage. Reparaturen daran zahlt die Gemeinschaft gemeinsam, aus dem Hausgeld oder der Erhaltungsrücklage. Was dazugehört, steht in der Teilungserklärung.
Warum das für dich wichtig ist
Die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum entscheidet, wer eine Rechnung bezahlt. Geht die Heizungsanlage im Keller kaputt, zahlen alle. Geht die Therme in deiner Wohnung kaputt, zahlst du allein.
Ein Teil dieser Grenze ist nicht verhandelbar. Alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist, bleibt zwingend gemeinschaftlich, auch wenn eine alte Teilungserklärung etwas anderes behauptet. Die Kosten dafür kann die Gemeinschaft dagegen anders verteilen, wenn sie das beschließt.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Ein Mehrfamilienhaus in Duisburg-Neudorf mit vierzehn Einheiten. Die Zentralheizung wird ersetzt, gleichzeitig geht in deiner Wohnung die Wohnungseingangstür kaputt.
| Austausch der Zentralheizung, Gemeinschaftseigentum | 98.000 € |
| Dein Miteigentumsanteil | 7,5 % |
| Dein Anteil an der Heizung | 7.350 € |
| Neue Wohnungseingangstür, ebenfalls Gemeinschaftseigentum | 1.900 € |
| Dein Anteil daran, wenn die Gemeinschaft zahlt | 143 € |
| Neue Innentür in der Wohnung, Sondereigentum | 640 € |
| Dein Anteil daran | 640 € |
Der Unterschied ist deutlich: Bei der Wohnungseingangstür trägst du 143 Euro statt 1.900 Euro, weil sie zum Gemeinschaftseigentum zählt. Viele Gemeinschaften haben allerdings beschlossen, dass die Kosten für Türen und Fenster beim jeweiligen Eigentümer bleiben. Ob das bei dir so ist, steht in der Teilungserklärung oder in einem Beschluss.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert aus diesem Bestand: Die drei häufigsten Streitfälle sind immer dieselben, nämlich Fenster, Wohnungseingangstür und Balkon. Bei allen dreien liegt die Substanz im Gemeinschaftseigentum, die Nutzung aber bei einem Einzelnen.
Was mir dabei auffällt: Eigentümer tauschen ihre Fenster in Eigenregie aus und ärgern sich später, dass sie nichts erstattet bekommen. Die Reihenfolge ist umgekehrt. Erst der Beschluss der Gemeinschaft, dann der Auftrag. Wer selbst beauftragt, zahlt in aller Regel selbst, auch wenn die Sache eigentlich gemeinschaftlich ist.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Gehören Fenster mir oder der Gemeinschaft?
Die Fenster gehören konstruktiv zum Gemeinschaftseigentum. Viele Gemeinschaften verteilen die Kosten trotzdem auf den einzelnen Eigentümer. Beides ist möglich, entscheidend ist die Regelung in deinem Objekt.
Kann ich Gemeinschaftseigentum allein umbauen?
Nein. Auch eine Maßnahme, die du komplett selbst zahlst, braucht einen Beschluss. Ohne ihn kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen.
Verwandte Begriffe
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Fazit
Gemeinschaftseigentum ist alles, was du nicht allein besitzt und trotzdem mitbezahlst. Die Grenze zum Sondereigentum entscheidet bei jeder Reparatur darüber, ob du sieben Prozent oder hundert Prozent trägst.
Lies vor dem Kauf die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung. Beide zusammen sagen dir, welche Rechnung in deinem Objekt wirklich bei dir landet.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Unklar, wer in deinem Haus was zahlt?
Im Erstgespräch ziehe ich mit dir die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum in deinem Objekt.
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