Was bringt Nutzfläche wirtschaftlich?

Sie macht eine Wohnung besser vermietbar und lässt sich teilweise separat vermieten, nur eben nicht zum Quadratmeterpreis der Wohnung. Eine Garage bringt im Revier meist 40 bis 60 Euro im Monat zusätzlich, ein Kellerraum selten etwas. In den Verkehrswert fließt die Nutzfläche mit deutlich geringerem Gewicht ein.

Darf ich Wohnfläche und Nutzfläche addieren?

Für eine Renditerechnung nie. Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung ermittelt, Nutzfläche nach DIN 277. Beide Zahlen zu einer Gesamtfläche zu addieren und damit zu werben, verzerrt jede Kennzahl. Lass dir die Berechnung getrennt geben und rechne Miete und Rendite ausschließlich mit der Wohnfläche.

Lexikon · Rendite und Bewertung

Nutzfläche einfach erklärt

Nutzfläche ist die Fläche, die einem Zweck dient, aber nicht dem Wohnen. Keller, Dachboden, Garage, Hobbyraum und Waschküche zählen dazu. Berechnet wird sie nach der DIN 277, nicht nach der Wohnflächenverordnung. Für die Miethöhe zählt sie nicht mit, für Kaufpreis und Verkehrswert dagegen schon.

Kostenloses Erstgespräch 30 Minuten. Unverbindlich.

Warum das für dich wichtig ist

Viele Exposés nennen eine Gesamtfläche und meinen damit Wohnfläche plus Nutzfläche. Das klingt großzügig und verzerrt jede Renditerechnung, denn Miete zahlt dein Mieter nur für die Wohnfläche.

Werthaltig ist die Nutzfläche trotzdem. Ein trockener Keller, ein Abstellraum oder eine Garage machen eine Wohnung besser vermietbar und lassen sich teilweise separat vermieten. Nur eben nicht zum Quadratmeterpreis der Wohnung.

Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet

Eine Wohnung in Mülheim an der Ruhr wird mit 96 Quadratmetern Gesamtfläche angeboten, Kaufpreis 139.000 Euro. Ein Blick in die Aufteilung zeigt etwas anderes.

Wohnräume nach Wohnflächenverordnung	66 m²
Balkon, 8 m² zu einem Viertel	2 m²
Wohnfläche	68 m²
Kellerraum	10 m²
Abstellraum im Dachgeschoss	4 m²
Garage	14 m²
Nutzfläche	28 m²
Miete gerechnet auf 96 m² zu 6,80 €	653 €
Tatsächlich erzielbare Kaltmiete	462 € plus Garage

Der Unterschied beträgt rund 190 Euro im Monat oder 2.285 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite fällt dadurch von scheinbar 5,6 auf reale 4,0 Prozent. Eine Garage bringt im Revier meist 40 bis 60 Euro im Monat zusätzlich, das gleicht die Lücke nur zum Teil aus.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Maklerteam bringt über 200 Verkäufe im Jahr auf den Weg, parallel verwalte ich rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert daraus: Bei Altbauten im Revier ist der Kellerbereich häufig großzügig und wird in Unterlagen gern zur Fläche dazugerechnet, obwohl er nie Wohnfläche war.

Was mir besonders auffällt: Ausgebaute Dachböden und Hobbyräume im Keller werden vermietet, als wären sie Wohnraum. Das ist heikel. Ohne bauaufsichtliche Genehmigung ist so ein Raum kein Aufenthaltsraum, und im Streitfall kann der Mieter die Miete kürzen. Vor dem Kauf lohnt der Blick in die Bauakte, nicht nur ins Exposé.

Typische Fehler

Gesamtfläche mit Wohnfläche verwechseln. Rechne jede Rendite ausschließlich mit der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung.

Kellerräume als Wohnraum vermieten. Ohne Genehmigung als Aufenthaltsraum ist das riskant und mindert die Miete im Streitfall.

Die Garage im Kaufpreis übersehen. Wenn sie eine eigene Einheit ist, hat sie ein eigenes Grundbuchblatt, einen eigenen Miteigentumsanteil und eigenes Hausgeld.

Zwei Berechnungsarten mischen. Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung und Nutzfläche nach DIN 277 dürfen nicht addiert und als eine Zahl verkauft werden.

Den Stellplatz nicht separat vermieten. Ein eigener Mietvertrag für die Garage ist flexibler und lässt sich getrennt kündigen und anpassen.

Häufige Missverständnisse

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein. Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume sind ausdrücklich keine Wohnfläche, auch wenn sie beheizt oder ausgebaut sind.

Kann ein Hobbyraum Wohnfläche werden?

Nur wenn er die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt und entsprechend genehmigt ist. Dazu gehören Raumhöhe, Belichtung und Belüftung.

Fazit

Nutzfläche ist Fläche, für die niemand Wohnungsmiete zahlt. Wer sie in die Renditerechnung nimmt, rechnet sich das Objekt um ein Drittel zu gut.

Lass dir vor dem Kauf die Wohnflächenberechnung geben, getrennt nach Wohn- und Nutzfläche. Und prüfe bei ausgebauten Kellern und Dachböden, ob sie überhaupt genehmigt sind.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Stimmen die Quadratmeter in deinem Exposé?

Im Erstgespräch trenne ich Wohnfläche und Nutzfläche und rechne die Rendite auf der richtigen Basis.

Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow