Lexikon · Rendite und Bewertung
Verkehrswert einfach erklärt
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Zeitdruck und ohne persönliche Sonderinteressen. Bestimmt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Der Verkehrswert ist weder der Angebotspreis noch der Beleihungswert der Bank.
Warum das für dich wichtig ist
Der Verkehrswert ist die neutrale Zahl in einem Prozess voller interessengeleiteter Zahlen. Der Verkäufer nennt einen Angebotspreis, die Bank einen Beleihungswert, das Finanzamt einen Bedarfswert. Keiner davon ist der Verkehrswert.
Bei Kapitalanlagen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil ein vermietetes Objekt über seine Erträge bewertet wird. Wer diesen Rechenweg einmal nachvollzogen hat, sieht in fünf Minuten, ob ein Angebotspreis überhaupt begründbar ist.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Ein Mehrfamilienhaus in Bochum, sechs Wohnungen, Jahresnettokaltmiete 42.000 Euro. Der Bodenwert liegt bei 90.000 Euro, der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses bei 4,5 Prozent, die Restnutzungsdauer bei 45 Jahren.
| Jahresnettokaltmiete | 42.000 € |
| Bewirtschaftungskosten, 20 % | −8.400 € |
| Reinertrag | 33.600 € |
| Bodenwertverzinsung, 4,5 % auf 90.000 € | −4.050 € |
| Gebäudereinertrag | 29.550 € |
| Vervielfältiger bei 4,5 % und 45 Jahren | 19,16 |
| Gebäudeertragswert | 566.100 € |
| Zuzüglich Bodenwert | 90.000 € |
| Ertragswert | rund 656.000 € |
| Angebotspreis des Verkäufers | 720.000 € |
Der Verkäufer verlangt rund 64.000 Euro mehr, als der Ertrag hergibt. In Kaufpreisfaktoren ausgedrückt: 17,1 statt 15,6. Das ist kein Beweis, dass der Preis unmöglich ist, aber es ist eine belastbare Grundlage für die Verhandlung. Steigt der Liegenschaftszinssatz auf fünf Prozent, sinkt der Ertragswert um mehr als 40.000 Euro.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Maklerteam bringt mehr als 200 Verkäufe im Jahr auf den Weg, und ich bewerte laufend Objekte im Revier. Ein Erfahrungswert daraus: Zwischen erstem Angebotspreis und tatsächlichem Kaufpreis liegt bei Anlageobjekten regelmäßig eine spürbare Differenz, weil Eigentümer emotional bewerten und Käufer rechnerisch.
Was mir dabei auffällt: Der am häufigsten unterschätzte Faktor ist die Restnutzungsdauer. Ein Haus aus den Fünfzigern ohne Modernisierung wird gerechnet, als hätte es noch fünfzig Jahre vor sich. Nach Modernisierungen kann die Restnutzungsdauer steigen, aber eben nur nach echten Maßnahmen an Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen. Ohne die bleibt sie kurz, und der Vervielfältiger fällt.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Welches Verfahren gilt für meine Wohnung?
Bei Eigentumswohnungen führt meist das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Anlageobjekten das Ertragswertverfahren. Ein Gutachten nennt oft mehrere Werte und begründet, welcher maßgeblich ist.
Ist der Verkehrswert dauerhaft gültig?
Nein. Er gilt zu einem Stichtag. Ändern sich Zinsen, Mieten oder der Zustand des Objekts, ändert sich der Wert.
Verwandte Begriffe
Rechne selbst mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner, alle Begriffe stehen im Immobilien-Lexikon, die Kennzahlen im Silo Rendite.
Fazit
Der Verkehrswert ist die einzige Zahl im Kaufprozess, die niemandem gehört. Er beschreibt, was ein Objekt am Markt wert wäre, nicht was jemand dafür haben will.
Rechne bei jedem Anlageobjekt den Ertragswert einmal selbst nach. Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Vervielfältiger: drei Schritte, die dir zeigen, ob der Preis eine Grundlage hat.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Ist der geforderte Preis überhaupt begründbar?
Im Erstgespräch rechne ich den Ertragswert deines Objekts durch und vergleiche ihn mit dem Angebotspreis.
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