Welche Bruttomietrendite ist im Ruhrgebiet gut?

Bei Bestandswohnungen liegt die Bruttomietrendite meistens zwischen 4,5 und 6,5 Prozent. Vier Prozent deuten auf eine gefragte Lage oder einen hohen Preis hin. Alles über sieben Prozent hat fast immer einen Grund, den du im Exposé nicht siehst: Sanierungsstau, schwierige Lage oder eine Miete, die so nicht bleibt.

Rechne ich mit Kalt- oder Warmmiete?

Immer mit der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Wer die Warmmiete einsetzt, hebt die Bruttomietrendite künstlich um ein bis zwei Prozentpunkte. Steht in einem Inserat eine auffällig hohe Zahl, ist das der erste Punkt, den du prüfst. Frag nach dem Mietvertrag, nicht nach der Angabe im Exposé.

Warum ist die Nettomietrendite so viel niedriger?

Weil in der Bruttomietrendite keine einzige Kostenposition steckt. Kaufnebenkosten, der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, deine eigene Rücklage und ein Ansatz für Mietausfall fehlen komplett. Zusammen kosten sie regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte. Genau diese Lücke entscheidet, ob eine Wohnung sich trägt.

Wofür taugt die Kennzahl dann überhaupt?

Zum Sortieren. Aus zwanzig Exposés findest du damit in wenigen Minuten die fünf, die einen zweiten Blick verdienen. Für die Entscheidung brauchst du danach Hausgeld, Protokolle, Rücklage und die Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite ist ein Filter, kein Urteil über die Qualität eines Objekts.

Christian Gottschling

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Lexikon · Rendite

Bruttomietrendite einfach erklärt

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, angegeben in Prozent. Sie ist die Zahl, die in fast jedem Exposé steht. Kaufnebenkosten und laufende Kosten kommen darin nicht vor. Deshalb taugt sie zum schnellen Sortieren von Angeboten, aber nicht als Grundlage für eine Kaufentscheidung.

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Wie es berechnet wird

Du brauchst genau zwei Zahlen: die monatliche Kaltmiete und den Kaufpreis. Miete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Wichtig ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Nebenkostenvorauszahlung. Wer die Warmmiete einsetzt, rechnet sich das Objekt schön.

Beispiel: eine vermietete Zweizimmerwohnung in Essen-Altendorf, 68 Quadratmeter, Baujahr in den Fünfzigern, Kaufpreis 139.000 Euro, Kaltmiete 640 Euro im Monat.

Kaufpreis	139.000 €
Kaltmiete pro Monat	640 €
Jahresnettokaltmiete	7.680 €
Bruttomietrendite	5,5 %
Zum Vergleich: Nettomietrendite desselben Objekts	3,9 %

Zwischen den beiden Zahlen liegen 1,6 Prozentpunkte. Der Unterschied entsteht durch die Kaufnebenkosten, den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, deine eigene Rücklage für das Sondereigentum und einen Ansatz für Mietausfall. Nichts davon ist Trickserei, es fehlt im Exposé einfach.

Worauf du achten musst

Warmmiete statt Kaltmiete. Der häufigste Fehler in Inseraten. Aus 5,5 Prozent werden so schnell scheinbare sieben. Prüfe immer, welche Miete im Nenner der Rechnung steckt.

Die Miete ist eine Momentaufnahme. Steht ein alter Mietvertrag weit unter dem Mietspiegel, sieht die Rendite schlecht aus, das Objekt aber gut. Steht die Miete deutlich darüber, ist die Rendite schön und beim nächsten Mieterwechsel weg.

Nebenkosten fehlen komplett. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler machen in Nordrhein-Westfalen schnell zwölf Prozent des Kaufpreises aus. Sie senken jede Rendite spürbar.

Ein hoher Wert ist oft ein Warnsignal. Sieben Prozent brutto im Revier bedeuten meistens Sanierungsstau, schwierige Lage oder eine Miete, die so nicht bleibt. Schau in solchen Fällen zuerst in die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Aus der Verwaltungspraxis

Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand und aus rund 4.000 verwalteten Einheiten: Bei Bestandswohnungen im Ruhrgebiet liegt die Bruttomietrendite meistens in einer Spanne von etwa 4,5 bis 6,5 Prozent. Alles darunter ist entweder eine sehr gute Lage oder ein zu hoher Preis. Alles deutlich darüber hat fast immer einen Grund, den du im Exposé nicht siehst.

Was mir dabei regelmäßig auffällt: Zwei Wohnungen mit identischer Bruttorendite können am Monatsende völlig unterschiedlich dastehen. Der Unterschied liegt im Hausgeld und im Zustand des Gemeinschaftseigentums, und beides taucht in dieser Kennzahl nicht auf.

Fazit

Die Bruttomietrendite ist ein Filter, kein Urteil. Sie hilft dir, aus zwanzig Exposés fünf herauszusuchen, die du genauer anschaust.

Für die Entscheidung brauchst du die Nettomietrendite und den Cashflow. Wer nur auf die Bruttozahl schaut, kauft die Wohnung mit der schönsten Werbung, nicht die mit der besten Rechnung.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.