Welcher Kaufpreisfaktor ist noch vertretbar?

Im Ruhrgebiet liegen Bestandswohnungen meistens zwischen 16 und 22 Jahresmieten. In gefragten Essener Lagen wie Rüttenscheid oder Bredeney sind 24 bis 28 üblich. Unter 16 findest du eher in Gelsenkirchen oder Teilen von Duisburg. Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist kein Gütesiegel, sondern erst einmal nur ein niedriger Preis.

Wie hängt der Kaufpreisfaktor mit der Rendite zusammen?

Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 entspricht fünf Prozent, Faktor 25 entspricht vier Prozent, Faktor 16 entspricht 6,25 Prozent. Beide Kennzahlen sagen dasselbe, nur in anderer Form. Kosten kommen in keiner von beiden vor. Für die Entscheidung brauchst du danach die Nettomietrendite.

Warum ist ein sehr niedriger Faktor verdächtig?

Weil der Markt Preise selten verschenkt. Ein Kaufpreisfaktor unter 15 hat im Revier fast immer einen Grund: Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum, eine dünne Rücklage, eine schwierige Lage oder Streit in der Gemeinschaft. Prüfe in solchen Fällen zuerst die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Bestand der Rücklage.

Rechne ich mit der aktuellen oder der ortsüblichen Miete?

Am besten mit beiden. Der Kaufpreisfaktor auf Basis der laufenden Miete zeigt, was das Objekt heute einbringt. Der Faktor auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete zeigt das Potenzial. Liegt ein alter Vertrag weit unter dem Mietspiegel, sieht die Zahl schlecht aus, obwohl die Wohnung gut ist.

Christian Gottschling

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Lexikon · Rendite

Kaufpreisfaktor einfach erklärt

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt dir, wie viele Jahresmieten eine Wohnung kostet. Ein Faktor von 20 bedeutet: Nach zwanzig Jahren hat die Miete den Kaufpreis eingespielt, ohne Kosten gerechnet. Je niedriger der Faktor, desto günstiger das Objekt. Er ist der schnellste Filter bei der Vorauswahl.

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Wie es berechnet wird

Kaufpreis durch Jahreskaltmiete, fertig. Der Faktor heißt auch Vervielfältiger und ist nichts anderes als der Kehrwert der Bruttomietrendite. Ein Faktor von 20 entspricht fünf Prozent, ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent.

Drei Objekte aus dem Revier im direkten Vergleich:

Objekt	Kaufpreis	Kaltmiete	Jahresmiete	Faktor
Essen-Altendorf, 68 m², Bestand	139.000 €	640 €	7.680 €	18,1
Bochum-Wattenscheid, 55 m², saniert	105.000 €	480 €	5.760 €	18,2
Essen-Rüttenscheid, 72 m², gute Lage	235.000 €	810 €	9.720 €	24,2

Die Wohnung in Rüttenscheid ist rechnerisch die teuerste. Trotzdem kann sie die bessere Entscheidung sein, wenn du an die Wertentwicklung glaubst und wenig Leerstandsrisiko willst. Der Faktor misst den Preis, nicht die Qualität.

Worauf du achten musst

Der Faktor kennt keine Kosten. Hausgeld, Rücklage und Kaufnebenkosten kommen darin nicht vor. Zwei Wohnungen mit Faktor 18 können sich um mehr als einen Prozentpunkt Nettomietrendite unterscheiden.

Eine zu niedrige Miete verzerrt nach oben. Bei einem alten Mietvertrag weit unter Mietspiegel sieht der Faktor schlecht aus, obwohl das Objekt Potenzial hat. Rechne zusätzlich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Eine zu hohe Miete verzerrt nach unten. Möbliert vermietet, gewerblich genutzt oder mit einem Mieter, der weit über Markt zahlt: Beim nächsten Wechsel steigt der Faktor sprunghaft.

Ein sehr niedriger Faktor hat immer einen Grund. Unter 15 im Revier bedeutet fast immer Sanierungsstau, schwierige Lage oder Probleme in der Gemeinschaft. Prüfe dann besonders gründlich.

Aus der Verwaltungspraxis

Über das Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr, dazu kommen die Objekte, die ich mir selbst ansehe. Der Kaufpreisfaktor ist bei mir immer die erste Zahl, die ich bilde, und er entscheidet in dreißig Sekunden, ob ich weiterlese.

Ein Erfahrungswert aus meiner Vermarktung: Im Ruhrgebiet liegen Bestandswohnungen meistens in einer Spanne von etwa 16 bis 22 Jahresmieten. In gefragten Essener Lagen wie Rüttenscheid oder Bredeney sind auch 24 bis 28 üblich, in Gelsenkirchen und Teilen von Duisburg findet man auch heute noch Objekte unter 16. Wer diese Spanne im Kopf hat, erkennt ein überteuertes Angebot schneller als mit jeder Bewertungssoftware.

Fazit

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl, die es gibt, und genau dafür ist er gut. Er sortiert zwanzig Exposés in wenigen Minuten vor.

Verwechsle ihn aber nicht mit einer Entscheidungsgrundlage. Nach dem Faktor kommen Hausgeld, Rücklage, Protokolle und die Nettomietrendite. Erst danach weißt du, ob ein günstiger Faktor ein gutes Geschäft ist oder eine Warnung.

Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.