Lexikon · Kauf und Recht
Teilungserklärung einfach erklärt
Die Teilungserklärung teilt ein Haus rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen auf. Sie legt fest, welche Flächen dir allein gehören und welche der Gemeinschaft, wie die Kosten verteilt werden und welches Stimmgewicht du in der Versammlung hast. Sie liegt beim Grundbuchamt und gilt für jeden Käufer weiter.
Wie es funktioniert
Der Eigentümer eines Hauses lässt beim Notar erklären, dass das Gebäude künftig aus einzelnen Wohnungen besteht. Jede Wohnung bekommt einen Miteigentumsanteil, ausgedrückt in Tausendsteln. Dieser Anteil bestimmt danach fast alles: deinen Kostenanteil, dein Stimmrecht und deinen Anteil an der Rücklage.
Beispiel: ein Haus in Essen-Altendorf mit zwölf Wohnungen und 840 Quadratmetern Wohnfläche. Deine Wohnung hat 68 Quadratmeter.
| Miteigentumsanteile insgesamt | 1.000/1.000 |
| Anteil deiner Wohnung | 81/1.000 |
| Gesamtkosten der Gemeinschaft im Jahr | 96.000 € |
| Dein Anteil nach Miteigentumsanteilen | 7.776 € |
| Sonderumlage der Gemeinschaft, Beispiel | 168.000 € |
| Dein Anteil daran | 13.608 € |
| Stimmgewicht in der Versammlung | 81 von 1.000 |
Der Anteil muss nicht exakt der Wohnfläche entsprechen. Manche Teilungserklärungen rechnen Balkone, Keller oder Stellplätze mit ein. Das kann dazu führen, dass du für Kosten zahlst, die mit deiner Wohnfläche wenig zu tun haben.
Worauf du achten musst
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Bei jeder Übernahme einer neuen Wohnanlage ist die Teilungserklärung das erste Dokument, das ich lese, und regelmäßig das Dokument, das kein Eigentümer im Haus je vollständig gelesen hat.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der Umlageschlüssel ist der Punkt, über den in Eigentümerversammlungen am häufigsten diskutiert wird, und fast immer, weil jemand erst nach dem Kauf gemerkt hat, wie er lautet. Bei älteren Anlagen aus den Sechzigern und Siebzigern finde ich außerdem oft Zuordnungen, die von der heute üblichen Praxis abweichen. Zwanzig Minuten Lesezeit vor dem Notartermin sparen dir später eine unangenehme Überraschung.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, der Ablauf im Silo Wohnungskauf Schritt für Schritt.
Fazit
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz deiner Wohnung. Sie entscheidet, was dir gehört, was du zahlst und was du mitbestimmen darfst.
Lass sie dir vor dem Notartermin geben und lies drei Dinge nach: die Zuordnung von Fenstern und Balkon, den Umlageschlüssel für jede Kostenart und die Regeln zur Vermietung. Wenn der Verkäufer sie nicht liefert, ist das schon die Antwort.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Unsicher, ob du die Teilungserklärung richtig gelesen hast?
Im Erstgespräch schaue ich mit dir auf das Dokument zu deinem konkreten Objekt.
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