Christian Gottschling

Rechner

Maximaler Kaufpreis: was du dir wirklich leisten kannst

Dein maximaler Kaufpreis ergibt sich aus zwei Größen: dem Darlehen, das deine tragbare Monatsrate trägt, und deinem Eigenkapital. Zusammen sind das die Gesamtinvestition. Davon gehen die Kaufnebenkosten ab. Was übrig bleibt, ist der Preis, den die Wohnung höchstens kosten darf. Die Bank finanziert die Nebenkosten meist nicht mit.

Vorbelegt mit einem typischen Einstieg im Ruhrgebiet. Ändere die Werte, das Ergebnis rechnet sofort mit.

–Maximaler Kaufpreis
–Darlehen, das die Rate trägt
Kaufnebenkosten in Euro–
Gesamtinvestition–
Eigenkapital, das im Kaufpreis landet–
Beleihungsauslauf–
Zinsanteil der ersten Rate–
Tilgungsanteil der ersten Rate–

Gerechnet wird ohne Gebühren, ohne Sanierungsbedarf und ohne Puffer. Die Rechnung ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Die Rechnung in drei Schritten

Schritt eins: Aus deiner Monatsrate wird ein Darlehen. Die Rate mal zwölf ergibt die Jahresrate. Die teilst du durch Zins plus Tilgung. Bei 750 Euro im Monat, 3,8 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung sind das 9.000 Euro im Jahr geteilt durch 5,8 Prozent. Macht rund 155.172 Euro Darlehen.

Schritt zwei: Darlehen plus Eigenkapital ergibt die Gesamtinvestition. Mit 40.000 Euro Eigenkapital sind das 195.172 Euro. Das ist alles Geld, das du bewegen kannst.

Schritt drei: Von der Gesamtinvestition musst du die Nebenkosten abziehen. Sie hängen aber am Kaufpreis, nicht an der Gesamtinvestition. Deshalb teilst du die Gesamtinvestition durch 1,1207 statt einfach 12,07 Prozent abzuziehen. Heraus kommen rund 174.152 Euro. Das ist dein maximaler Kaufpreis.

Wer den Zwischenschritt weglässt und einfach 12,07 Prozent von 195.172 Euro abzieht, landet bei 171.612 Euro. Der Unterschied sind über 2.500 Euro. Klingt klein, kostet dich aber ein ganzes Objekt, wenn du knapp kalkulierst.

Ein Beispiel aus Essen

Nimm an, du hast 40.000 Euro angespart. Nach Abzug aller Fixkosten bleiben dir 750 Euro im Monat, die du dauerhaft für eine Anlagewohnung aufbringen kannst. Die Miete zählt hier bewusst noch nicht mit.

Der Rechner sagt: rund 174.000 Euro Kaufpreis. Davon gehen 21.020 Euro Nebenkosten ab, die du aus eigener Tasche zahlst. Vom Eigenkapital landen also nur 18.980 Euro tatsächlich in der Wohnung. Das Darlehen liegt bei 155.172 Euro, der Beleihungsauslauf bei rund 89 Prozent.

Für 174.000 Euro bekommst du in Essen-Altenessen oder in Altendorf eine gepflegte Zweizimmerwohnung. In Rüttenscheid reicht die Summe für deutlich weniger Quadratmeter. Dieselbe Zahl bedeutet je nach Stadtteil etwas völlig anderes.

Wichtig ist der zweite Blick: Die Wohnung bringt Miete. Bei 690 Euro Kaltmiete und rund 130 Euro eigenem Aufwand für Hausgeld und Instandhaltung trägt das Objekt einen großen Teil der Rate selbst. Deine echte Belastung ist dann viel kleiner als 750 Euro. Genau das rechnest du im Cashflow-Rechner nach.

Warum die Nebenkosten so stark bremsen

In Nordrhein-Westfalen liegen die Kaufnebenkosten bei rund zwölf Prozent. Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch etwa zwei Prozent, Maklerprovision oft 3,57 Prozent. Dieses Geld ist weg, sobald es gezahlt ist. Es taucht in keinem Grundbuch auf und dient der Bank nicht als Sicherheit.

Deshalb finanzieren die meisten Banken die Nebenkosten nicht mit. Du musst sie aus Eigenkapital bringen. Je mehr Eigenkapital in die Nebenkosten fließt, desto weniger bleibt für den Kaufpreis. Bei 40.000 Euro Eigenkapital gehen über die Hälfte für Steuer, Notar und Makler drauf.

Praktischer Hebel: Ein Kauf ohne Makler senkt die Nebenkosten auf rund 8,5 Prozent. Das erhöht deinen maximalen Kaufpreis um mehrere tausend Euro, ohne dass du einen Cent mehr sparen musst. Wie viel genau, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner für NRW.

Was dieser Rechner nicht kann

Er kennt deine Bank nicht. Ob du das Darlehen bekommst, entscheidet die Bank nach Einkommen, Schufa, Eigenkapital und Objekt. Der Rechner sagt nur, welche Summe zu deiner Rate passt.
Er rechnet ohne Mieteinnahmen. Bei einer Kapitalanlage rechnet die Bank die Miete teilweise mit an. Dein Spielraum ist dadurch oft größer, als der Rechner zeigt.
Er kennt keinen Sanierungsbedarf. Eine Wohnung für 174.000 Euro, die 30.000 Euro Sanierung braucht, ist keine Wohnung für 174.000 Euro.
Er plant keinen Puffer ein. Nach dem Kauf kommen Renovierung, Möbel, vielleicht eine Sonderumlage. Wer alles Eigenkapital verbraucht, steht ohne Reserve da.
Er kennt deinen Alltag nicht. Eine Rate ist nur tragbar, wenn sie auch bei Krankheit, Elternzeit oder Jobwechsel noch geht.
Er rechnet nur den Start. Nach der Zinsbindung gelten neue Konditionen. Was dann offen ist, zeigt der Tilgungsrechner.

Ein Erfahrungswert aus über zwanzig Jahren

Ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und begleite über mein Team rund 4.000 verwaltete Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Aus den Gesprächen mit Käufern kenne ich ein Muster, das sich hartnäckig hält: Fast alle rechnen ihren maximalen Kaufpreis mit der maximal möglichen Rate.

Der maximale Kaufpreis ist eine Obergrenze, kein Ziel. Wer sie ausreizt, hat für den ersten Mieterwechsel kein Geld mehr.

Was sich in der Praxis bewährt hat: Rechne einmal mit deiner Wunschrate und einmal mit achtzig Prozent davon. Die kleinere Zahl ist die ehrlichere. Und lass mindestens drei Monatsmieten als Reserve auf dem Konto liegen, bevor du unterschreibst. Mehr dazu unter Eigenkapital für die Kapitalanlage.

Fazit

Der maximale Kaufpreis ist keine schöne Zahl zum Träumen. Er ist eine Grenze, hinter der es eng wird. Wer sie kennt, verhandelt ruhiger und sagt schneller Nein.

Spiel drei Varianten durch: deine Wunschrate, eine kleinere Rate und ein höheres Eigenkapital. Danach weißt du, welcher Hebel bei dir am meisten bringt. Weitere Werkzeuge findest du in der Rechner-Übersicht.

Alle Ergebnisse sind eine Orientierung. Sie ersetzen keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und keine Finanzierungszusage deiner Bank.

Deine Obergrenze steht. Passt das Objekt dazu?

Bring deine Zahlen mit. Ich schaue mit dir, ob die Rechnung auch im Alltag trägt.

Kostenloses Erstgespräch vereinbaren

30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow