Standorte
Kapitalanlage in Essen-Altenessen
Altenessen ist eine Familienlage im Essener Norden mit großen Wohnungen und niedrigen Preisen. Kaufpreise um 1.500 bis 2.400 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 7 und 9,50 Euro. Das ergibt Faktoren von 17 bis 22. Die Rechenrendite ist hoch, das Ausfallrisiko ebenfalls. Diese Lage belohnt Auswahl und bestraft Bequemlichkeit.
Was hier überhaupt steht
Altenessen ist um die Zechen gewachsen. Deshalb sieht der Stadtteil anders aus als der Rest der Stadt. Prägend sind Werks- und Zechensiedlungen aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg: zwei- bis dreigeschossige Häuser mit wenigen Wohnungen, festen Mauern, oft mit Garten und Schuppen im Hof.
Dazu kommen die Zeilen des Wiederaufbaus und Geschosswohnungsbau der sechziger und siebziger Jahre entlang der großen Achsen, rund um den Karlsplatz und den Bahnhof. Am Rhein-Herne-Kanal und auf den früheren Zechenflächen ist in den letzten Jahrzehnten einiges neu entstanden.
Die Zahl, die den Stadtteil beschreibt: Auf rund 2.800 Wohngebäude kommen etwa 8.800 Wohnungen. Das sind gut drei Einheiten je Haus. Altenessen ist damit deutlich kleinteiliger bebaut als die innenstadtnahen Stadtteile.
Die durchschnittliche Wohnung misst rund 75 Quadratmeter, die typische Anlegerwohnung liegt zwischen 65 und 90 Quadratmetern. Etwa jede fünfte Wohnung wird von den Eigentümern selbst bewohnt — mehr als in Frohnhausen, weniger als in klassischen Eigenheimlagen.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen. Gerade im Essener Norden liegen die Angebotspreise der Portale spürbar über dem, was am Ende beurkundet wird.
| Kennzahl | Größenordnung in Altenessen |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 1.500 bis 2.400 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 7,00 bis 9,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 17 bis 22 |
| Bruttomietrendite | 4,5 bis 5,8 % |
| Typische Anlegerwohnung | 65 bis 90 m² |
| Wohnungen je Wohngebäude | rund 3 |
| Vorherrschendes Baualter | Zechensiedlung und Wiederaufbau |
| Einpersonenhaushalte | rund 43 % |
| Personen je Haushalt | rund 2,1 |
Die letzten beiden Zeilen sind der eigentliche Unterschied zu den innenstadtnahen Lagen. Hier wohnen Familien, keine Singles. Danach richtet sich, welche Wohnung du kaufen solltest.
Wer hier mietet
In Altenessen bestehen nur gut vier von zehn Haushalten aus einer Person. Im Schnitt leben zwei Personen in einer Wohnung. Das ist für Essener Verhältnisse viel. Gesucht werden entsprechend Drei- und Vierzimmerwohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern, gern mit Balkon, sehr gern im Erdgeschoss mit Gartenanteil.
Familien ziehen seltener um als Singles. In dieser Lage sind Mietverhältnisse über acht, zehn oder fünfzehn Jahre normal. Das ist der große Vorteil des Stadtteils: geringe Fluktuation, kaum Leerstand, planbare Einnahmen über lange Zeiträume.
Die Kehrseite steht in derselben Statistik. Die Arbeitslosenquote liegt bei rund elf Prozent, jeder fünfte Bewohner bezieht Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts, bei Kindern ist der Anteil noch deutlich höher. Das bedeutet nicht, dass Mieter hier unzuverlässig sind — viele zahlen über Jahre auf den Tag genau. Es bedeutet, dass ein einzelner Ausfall länger dauert und dass die Miethöhe nach oben begrenzt ist. Wer hier vermietet, sollte die örtlichen Grenzen für angemessene Unterkunftskosten kennen.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, mit einem Schwerpunkt im Essener Norden. Was ich aus diesen Versammlungen mitnehme, unterscheidet sich klar von dem, was in Rüttenscheid oder Werden besprochen wird.
Das ist der Erfahrungswert, den ich Anlegern für diese Lage am dringendsten mitgebe. In Gemeinschaften mit niedrigen Kaufpreisen sitzen häufiger Eigentümer, die selbst knapp finanziert haben. Bleibt einer mit dem Hausgeld zurück, fehlt das Geld sofort in der Kasse der Gemeinschaft — und die anstehende Maßnahme verschiebt sich oder wird über eine Sonderumlage von allen anderen bezahlt. In den von mir verwalteten Objekten im Norden sind Rückstände einzelner Eigentümer ein wiederkehrender Tagesordnungspunkt, nicht die Ausnahme.
Die zweite Konstante sind die Rücklagen. In den kleinen Siedlungshäusern mit drei oder vier Parteien wurde über Jahrzehnte wenig angespart, weil das Hausgeld niedrig bleiben sollte. Wenn dann Dach und Heizung zusammen fällig werden, steht eine Summe im Raum, die niemand erwartet hat.
Weitere Dauerthemen dieser Baualtersklasse: Feuchtigkeit im Keller, Erneuerung der Heizzentrale, nachträglicher Balkonanbau und die Frage, wem die Garagenhöfe und Gartenflächen eigentlich zur Nutzung zustehen.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit Reserve
Wer neben dem Kauf noch fünfstellig liquide ist, kann eine Sonderumlage aushalten und aus einer Position der Ruhe entscheiden. Genau darum geht es hier.
Wer große Wohnungen sucht
Drei- und Vierzimmerwohnungen sind in dieser Lage gesucht und werden lange gehalten. In den innenstadtnahen Stadtteilen ist das genau umgekehrt.
Wer die Gemeinschaft prüfen kann
Wenn du Protokolle, Abrechnung und Rückstandsliste lesen kannst, findest du hier Objekte mit einem Faktor, den es in den Südlagen nicht gibt.
Für wen nicht
Erstkäufer ohne Begleitung
Die Spanne zwischen einem soliden und einem problematischen Objekt ist in dieser Lage größer als anderswo. Ohne jemanden, der die Unterlagen liest, ist das ein Blindflug.
Wer auf Wertsteigerung setzt
Die Preise im Essener Norden bewegen sich seit Jahren seitwärts, in einzelnen Segmenten sogar leicht nach unten. Rechne ohne Wertzuwachs.
Wer nur auf die Rendite schaut
Eine hohe Rechenrendite ist in dieser Lage kein Fund, sondern der Preis für ein Risiko. Wer den Grund für den niedrigen Preis nicht findet, hat ihn übersehen.
Die Fehler, die in Altenessen gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 78 Quadratmetern in einer Nachkriegszeile mit sechs Parteien, Balkon, langjährig vermietet.
| Kaufpreis | 142.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 9.230 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 2.840 € |
| Gesamtinvestition | 154.070 € |
| Kaltmiete monatlich, 8,00 € je m² | 624 € |
| Jahreskaltmiete | 7.488 € |
| Kaufpreisfaktor | 19,0 |
| Bruttomietrendite | 5,3 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.020 € |
| Eigene Rücklage, 0,90 € je m² und Monat | −842 € |
| Ansatz Mietausfall, 5 % | −374 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 5.252 € |
| Nettomietrendite | 3,4 % |
Aus 5,3 Prozent brutto werden 3,4 Prozent netto. Zwei Posten machen den Unterschied: der höhere Ansatz für Mietausfall und die höhere eigene Rücklage. Beides ist kein Pessimismus, sondern die Abbildung dessen, was in dieser Lage tatsächlich passiert. Wer stattdessen mit den Werten einer Südlage rechnet, kommt auf 4,0 Prozent — und wundert sich später. Wie sich das auf deinen Monat auswirkt, zeigt der Cashflow-Rechner; die reine Renditezahl prüfst du mit dem Mietrendite-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Altenessen
Ist Altenessen als Kapitalanlage zu riskant?
Nicht pauschal. Das Risiko sitzt selten im Stadtteil und fast immer im einzelnen Haus. Eine Gemeinschaft mit gefüllter Rücklage und ohne Rückstände ist hier eine solide Anlage. Eine ohne beides ist es nirgends.
Warum ist die Rendite hier so viel höher?
Weil der Kaufpreis niedrig ist, nicht weil die Miete hoch wäre. Der Preis ist niedrig, weil die Nachfrage von Käufern gering ist und die Wertentwicklung flach. Du bekommst laufenden Ertrag statt Wertzuwachs.
Welche Wohnung soll ich hier kaufen?
Drei Zimmer, 70 bis 90 Quadratmeter, Balkon oder Gartenanteil, in einem gepflegten Haus mit wenigen Parteien und sauberer Abrechnung. Kleine Ein- und Zweizimmerwohnungen passen in dieser Lage schlechter zur Nachfrage.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Altenessen liefert Faktoren, die es in den südlichen Stadtteilen nicht gibt, und Mieter, die lange bleiben. Beides ist echt. Der Preis dafür ist ein höheres Ausfallrisiko, eine flache Wertentwicklung und die Notwendigkeit, jede Eigentümergemeinschaft einzeln zu prüfen.
Wenn du in dieser Lage kaufst, kaufst du kein Objekt, sondern eine Gemeinschaft. Lies die Instandhaltungsrücklage, die letzten drei Protokolle und die Rückstandsliste, bevor du über den Preis sprichst. Die Nachbarlagen findest du unter Standorte im Ruhrgebiet, im Nordwesten schließt Borbeck an, im Osten Steele.
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