Break-even-Miete berechnen

Die Frage, die vor dem Kauf kommt

Die meisten rechnen so: Ich kenne die Miete, ich kenne den Preis, wie sieht der Cashflow aus? Dreh die Frage um. Welche Miete bräuchte diese Wohnung, damit sie mich nichts kostet?

Diese eine Zahl sagt dir mehr über ein Objekt als jede Renditeangabe im Exposé. Denn du kannst sie direkt mit der Wirklichkeit vergleichen: mit der Miete, die im Vertrag steht, und mit der Miete, die im Viertel tatsächlich gezahlt wird.

Liegt die Break-even-Miete darunter, arbeitet die Wohnung für dich. Liegt sie darüber, zahlst du jeden Monat drauf. Und dann musst du wissen, warum du das tust. Den Überblick über alle Kennzahlen findest du unter Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen.

Der Rechenweg in fünf Schritten

Der fünfte Schritt überrascht viele. Wenn du drei Prozent der Miete für Leerstand und Ausfall zurücklegst, brauchst du entsprechend mehr Miete, um am Ende auf null zu kommen. Deshalb wird geteilt und nicht addiert.

Was die Zahl über den Kaufpreis verrät

Jetzt dreh die Rechnung um. Die Marktmiete beträgt 8,20 Euro je Quadratmeter, also 574 Euro im Monat. Welcher Kaufpreis passt dazu?

Tragbare Rate: 574 Euro minus 3 Prozent, minus 95 Euro, minus 46,67 Euro ergibt 415,11 Euro. Daraus folgt ein Darlehen von 85.886 Euro, plus 35.000 Euro Eigenkapital eine Gesamtinvestition von 120.886 Euro, und nach Abzug der Nebenkosten ein Kaufpreis von rund 111.400 Euro. Das sind etwa 1.592 Euro je Quadratmeter.

Die Wohnung wird für 145.000 Euro angeboten. Rechnerisch tragbar sind gut 111.000 Euro. Die Differenz beträgt rund 34.000 Euro. Das ist keine Verhandlungsposition, sondern eine Größenordnung, an der du die Sinnhaftigkeit misst.

Es gibt einen zweiten Weg: mehr Eigenkapital. Bei 145.000 Euro Kaufpreis und 574 Euro Marktmiete bräuchtest du rund 71.400 Euro Eigenkapital, also 45 Prozent der Gesamtinvestition. Dann ist der Cashflow bei null — deine Eigenkapitalrendite aber deutlich schlechter. Warum, steht unter Kaufpreisfaktor bewerten.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und über das Maklerteam laufen mehr als 200 Verkäufe im Jahr. Ich sehe damit beide Seiten: die Zahlen im Exposé und die Zahlen in der Abrechnung drei Jahre später.

Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Bei Rechnungen, die Käufer mir vorlegen, fehlt am häufigsten die eigene Instandhaltungsreserve für das Sondereigentum. Der Posten wirkt klein — hier 46,67 Euro im Monat — verschiebt die Break-even-Miete aber um rund 48 Euro. Das sind fast 0,70 Euro je Quadratmeter und damit genau der Unterschied zwischen tragfähig und knapp daneben.

Zweite Beobachtung: Das nicht umlagefähige Hausgeld wird fast immer zu niedrig angesetzt. In den von mir verwalteten Objekten liegt es typischerweise bei einem Drittel bis vierzig Prozent des Hausgelds, bei älteren Häusern mit hoher Zuführung zur Rücklage auch darüber.

Meine praktische Empfehlung: Rechne die Break-even-Miete vor der Besichtigung, nicht danach. Und schreib sie dir auf einen Zettel. Wenn im Termin die Begeisterung einsetzt, hast du eine Zahl, die nicht mitfiebert.

Fazit

Die Break-even-Miete ist eine der ehrlichsten Zahlen im Immobilienkauf, weil sie sich nicht schönrechnen lässt. Rate plus nicht umlagefähiges Hausgeld plus Instandhaltungsreserve, geteilt durch 0,97 — mehr ist es nicht.

Danach folgt die eigentliche Arbeit: die Zahl mit der echten Marktmiete vergleichen. Passt sie nicht, gibt es genau drei Hebel — günstiger kaufen, mehr Eigenkapital einbringen oder das Objekt liegen lassen. Der erste ist der beste. Wie sich das auf den laufenden Monat auswirkt, steht unter Cashflow berechnen.