Rendite
Kaufpreisfaktor richtig einordnen
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er sagt, wie viele Jahresmieten du für die Wohnung zahlst. Im Ruhrgebiet liegen die Faktoren für Bestandswohnungen meist zwischen 17 und 25. Wichtig: Er bewertet nur den Preis, nicht die Qualität des Objekts.
Eine Zahl, die in zehn Sekunden entsteht
Der Kaufpreisfaktor heißt auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator. Die Rechnung ist denkbar einfach: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete.
Eine Wohnung für 148.000 Euro mit 560 Euro Kaltmiete im Monat hat eine Jahresmiete von 6.720 Euro. 148.000 geteilt durch 6.720 ergibt 22,0. Du zahlst also 22 Jahresmieten.
Der Faktor und die Bruttomietrendite sind dieselbe Information in anderer Verpackung. Es gilt: Rendite gleich 100 geteilt durch Faktor. Bei Faktor 22 sind das 4,55 Prozent, bei Faktor 20 genau 5,0 Prozent, bei Faktor 25 exakt 4,0 Prozent.
Wer also sagt „ich kaufe nur unter Faktor 20“, sagt in Wahrheit „ich will mindestens 5 Prozent Bruttomietrendite“. Das ist dieselbe Aussage.
Faktoren im Ruhrgebiet: fünf Beispiele
Um die Zahlen vergleichbar zu machen, nimm fünfmal dieselbe Wohnungsgröße: 68 Quadratmeter, Bestandsbau, vermietet, gepflegter Zustand. Nur Lage und Preis unterscheiden sich.
| Lage | Kaufpreis | Kaltmiete | Jahresmiete | Faktor | Bruttorendite |
| Essen-Rüttenscheid | 258.000 € | 850 € | 10.200 € | 25,3 | 3,95 % |
| Essen-Frohnhausen | 148.000 € | 560 € | 6.720 € | 22,0 | 4,54 % |
| Essen-Altenessen | 112.000 € | 480 € | 5.760 € | 19,4 | 5,14 % |
| Duisburg-Neudorf | 125.000 € | 540 € | 6.480 € | 19,3 | 5,18 % |
| Gelsenkirchen-Buer | 98.000 € | 470 € | 5.640 € | 17,4 | 5,76 % |
Rechne eine Zeile selbst nach: 470 Euro mal 12 sind 5.640 Euro. 98.000 geteilt durch 5.640 ergibt 17,38. Und 5.640 geteilt durch 98.000 mal 100 ergibt 5,76 Prozent. Beides passt zusammen, denn 100 geteilt durch 17,38 sind ebenfalls 5,76.
Die Spanne von 17,4 bis 25,3 innerhalb weniger Autominuten zeigt, worum es beim Faktor wirklich geht. Er misst nicht, wie gut eine Wohnung ist. Er misst, wie viel Zukunft der Markt in eine Lage einpreist. Rüttenscheid ist nicht überteuert, weil der Faktor hoch ist. Der Faktor ist hoch, weil viele Käufer dort mit stabiler Nachfrage und steigenden Mieten rechnen.
Beispielwerte zur Veranschaulichung, keine aktuellen Marktpreise. Preise und Mieten schwanken laufend und unterscheiden sich stark nach Straße, Zustand und Ausstattung.
Der Faktor, den fast niemand rechnet
Jetzt die unbequeme Nachricht. Der übliche Faktor unterschlägt zwei Dinge: die Kaufnebenkosten und die Bewirtschaftungskosten. Beides zahlst du aber.
Bleib bei der Wohnung in Essen-Frohnhausen für 148.000 Euro.
Schritt 1: Faktor auf den Kaufpreis. 148.000 geteilt durch 6.720 gleich 22,0.
Schritt 2: Faktor auf die Gesamtinvestition. Die Kaufnebenkosten betragen 8,5 Prozent: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen gleich 9.620 Euro und rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch gleich 2.960 Euro. Zusammen 12.580 Euro, Gesamtinvestition 160.580 Euro. 160.580 geteilt durch 6.720 gleich 23,9.
Schritt 3: Faktor auf den tatsächlichen Ertrag. Von der Jahresmiete gehen ab: 1.140 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld, 201,60 Euro Mietausfallwagnis von 3 Prozent und 544 Euro eigene Instandhaltungsreserve. Es bleiben 4.834,40 Euro. 160.580 geteilt durch 4.834,40 gleich 33,2.
Mit Maklerprovision wird es noch deutlicher. Bei 3,57 Prozent für den Käufer steigen die Nebenkosten auf rund 12 Prozent, die Gesamtinvestition auf etwa 165.760 Euro und der ehrliche Faktor auf den tatsächlichen Ertrag auf 34,3.
Diese Zahl musst du nicht überall angeben. Aber du solltest sie kennen, bevor du entscheidest. Vergleichen lässt sich das schnell mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner und dem Kaufnebenkosten-Rechner für NRW.
Wann ein hoher Faktor trotzdem richtig ist
Der Faktor ist eine Momentaufnahme. Er zeigt die heutige Miete, nicht die von übermorgen. Genau hier liegt der Denkfehler vieler Renditejäger.
Ein Beispiel. Die Wohnung in Frohnhausen ist mit 8,24 Euro je Quadratmeter vermietet. Kommt sie bei einem Mieterwechsel auf 9,00 Euro, sind das 612 Euro im Monat und 7.344 Euro im Jahr. Der Faktor sinkt von 22,0 auf 20,2, ohne dass du irgendetwas am Preis verhandelt hättest.
Umgekehrt gilt dasselbe. Eine Wohnung mit Faktor 17 in einer Lage, in der die Miete seit Jahren nicht steigt und die Vermietung zäh ist, bleibt bei Faktor 17. Der niedrige Faktor ist dann kein Schnäppchen, sondern eine Risikoprämie.
Drei Fragen helfen bei der Einordnung:
Ist die Miete unter Markt? Dann hast du Potenzial. Prüfe den Mietspiegel der Stadt.
Wie lange dauert die Neuvermietung? Eine Wohnung, die in zwei Wochen weg ist, ist mehr wert als eine, die drei Monate steht.
Was steht in den Protokollen der Eigentümerversammlung? Eine anstehende Fassaden- oder Heizungssanierung schlägt jeden Faktorvorteil.
Die Fehler beim Umgang mit dem Kaufpreisfaktor
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, dazu kommen über tausend begleitete Vermietungen. Zwei Erfahrungswerte aus diesem Bestand helfen beim Einordnen eines Faktors.
Zur Vermietungsdauer: Die Zeit bis zur Neuvermietung unterscheidet sich zwischen Stadtteilen deutlicher als der Kaufpreis. Eine gepflegte Wohnung in einer gefragten Essener Lage ist oft binnen weniger Wochen vermietet. In Lagen mit niedrigem Faktor dauert es regelmäßig länger und die Auswahl an Bewerbern ist kleiner. Genau dieser Unterschied ist der Grund für die Faktorspanne.
Zur Mietentwicklung: In meinem Bestand liegen Bestandsmieten häufig spürbar unter dem, was bei Neuvermietung erzielbar wäre. Das gilt besonders für Wohnungen, die lange an denselben Mieter vermietet waren. Wer eine solche Wohnung kauft, kauft einen Faktor, der auf dem Papier schlechter aussieht, als er nach dem nächsten Wechsel sein wird.
Umgekehrt gilt: Eine Wohnung, die gerade erst neu vermietet wurde, zeigt ihren besten Faktor. Da ist wenig Luft nach oben. Frage immer nach, wie lange das Mietverhältnis schon läuft.
Teil von: Leitfaden Rendite
Vom Faktor zu deinem Cashflow
Fragen
Häufige Fragen zum Kaufpreisfaktor
Welcher Faktor ist ein guter Faktor?
Das hängt von der Lage ab. Im Ruhrgebiet gilt ein Faktor unter 20 für Bestandswohnungen als günstig, 20 bis 24 als normal, darüber als sportlich. In München oder Hamburg wäre Faktor 25 dagegen ein Schnäppchen. Vergleiche nur innerhalb einer Region.
Faktor oder Mietrendite: was ist besser?
Beides ist dasselbe, nur andersherum gerechnet. Der Faktor ist im Gespräch handlicher, die Rendite in Tabellen. Wichtiger ist, dass du zusätzlich die Nettomietrendite berechnest, die die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Gilt der Faktor auch für Mehrfamilienhäuser?
Ja, mit demselben Prinzip. Bei Mehrfamilienhäusern liegen die Faktoren im Ruhrgebiet meist etwas niedriger als bei Eigentumswohnungen, weil der Verwaltungsaufwand und das Instandhaltungsrisiko höher sind.
Wo finde ich verlässliche Preisdaten?
Für die große Linie veröffentlicht das Statistische Bundesamt den Häuserpreisindex. Für die konkrete Straße hilft nur der örtliche Gutachterausschuss und der Marktüberblick vor Ort.
Wie verhandle ich mit dem Faktor?
Nicht über den Faktor, sondern über konkrete Kosten. „Faktor 24 ist mir zu hoch“ überzeugt keinen Verkäufer. „Die Protokolle nennen eine anstehende Heizungserneuerung, mein Anteil liegt bei rund 9.000 Euro“ überzeugt sehr wohl.
Sinkt der Faktor, wenn ich die Miete erhöhe?
Ja, rechnerisch sofort. Steigt die Miete im Beispiel von 560 auf 612 Euro, fällt der Faktor von 22,0 auf 20,2. Mieterhöhungen sind allerdings gesetzlich begrenzt und brauchen Zeit.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist ein guter erster Filter und ein schlechter letzter Maßstab. Er sortiert Angebote in Sekunden, sagt aber nichts über Zustand, Vermietbarkeit und anstehende Kosten.
Nimm ihn als Eintrittskarte für die eigentliche Prüfung: ehrlicher Faktor mit Nebenkosten und Bewirtschaftung, Cashflow, Protokolle der Eigentümerversammlung. Erst danach weißt du, ob der Preis stimmt. Wie alle Renditekennzahlen zusammenhängen, steht unter Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen, und die Finanzierungsseite dazu findest du unter Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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