Rendite und Zahlen
Welche Mietrendite ist gut? Richtwerte für das Ruhrgebiet
Im Ruhrgebiet gilt eine Nettomietrendite ab etwa 3,5 Prozent als solide, ab 4,5 Prozent als gut. Bruttowerte liegen rund eineinhalb Prozentpunkte höher. Alles über sechs Prozent netto ist kein Schnäppchen, sondern ein Hinweis auf Risiko: Sanierungsstau, schwierige Lage oder eine Miete, die so nicht bleibt.
Die Frage ist falsch gestellt
„Welche Rendite ist gut?“ klingt nach einer Zahl. Es gibt aber keine Zahl, die für Essen-Bredeney und für Gelsenkirchen-Bismarck gleichzeitig gilt. Eine Rendite ist immer der Preis für ein Risiko. Wer sechs Prozent bekommt, bekommt sie nicht geschenkt.
Die bessere Frage lautet: Passt diese Rendite zu diesem Risiko? Dafür brauchst du zwei Dinge — Richtwerte für deine Region und die Fähigkeit, eine Zahl vollständig zu rechnen. Beides steht auf dieser Seite. Die Formeln selbst findest du bei Bruttomietrendite und Nettomietrendite.
Richtwerte für das Ruhrgebiet
Die Werte sind Größenordnungen für Bestandswohnungen in normalem Zustand, keine Gutachten. Der Nettowert unterstellt 8,5 Prozent Kaufnebenkosten und einen Kostenabzug von rund einem Fünftel der Jahresmiete.
| Lage | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Faktor | Brutto | Netto |
| Essen-Rüttenscheid | 3.600 € | 11,50 € | 26,1 | 3,8 % | 2,7 % |
| Mülheim, gute Lagen | 2.400 € | 9,00 € | 22,2 | 4,5 % | 3,2 % |
| Essen-Frohnhausen | 2.400 € | 9,00 € | 22,2 | 4,5 % | 3,2 % |
| Bochum-Mitte | 2.300 € | 9,50 € | 20,2 | 5,0 % | 3,6 % |
| Essen-Altenessen | 1.700 € | 7,50 € | 18,9 | 5,3 % | 3,8 % |
| Oberhausen | 1.700 € | 7,20 € | 19,7 | 5,1 % | 3,7 % |
| Duisburg | 1.550 € | 7,00 € | 18,5 | 5,4 % | 3,9 % |
| Essen-Katernberg | 1.350 € | 6,80 € | 16,5 | 6,0 % | 4,3 % |
| Gelsenkirchen | 1.250 € | 6,50 € | 16,0 | 6,2 % | 4,5 % |
| Düsseldorf, zum Vergleich | 4.800 € | 13,50 € | 29,6 | 3,4 % | 2,4 % |
Das Muster ist eindeutig: Je günstiger der Quadratmeter, desto höher die laufende Rendite. Genau darin liegt der Reiz des Reviers — und genau darin liegt die Falle. Denn die Zahl sagt nichts darüber, wie leicht sich die Wohnung in acht Jahren wieder vermieten lässt. Welche Städte ich betreue und was sie unterscheidet, steht unter Standorte im Ruhrgebiet.
Wie du eine Zahl einordnest
| Nettomietrendite | Einordnung im Ruhrgebiet |
| unter 2,5 % | Trägt sich nur mit hohem Eigenkapital. Kauf aus Sicherheits- oder Eigennutzungsgründen, nicht aus Renditegründen. |
| 2,5 bis 3,5 % | Typisch für gefragte Lagen. Vertretbar, wenn Zustand und Vermietbarkeit sehr gut sind. |
| 3,5 bis 4,5 % | Solide. Der Bereich, in dem die meisten tragfähigen Anlagewohnungen im Revier liegen. |
| 4,5 bis 5,5 % | Gut. Meist einfache Lage oder Objekt mit Arbeitsbedarf. Prüfung verdoppeln. |
| über 5,5 % | Erklärungsbedürftig. Suche den Grund, bevor du das Angebot gut findest. |
Diese Einordnung gilt für die Nettomietrendite. Wenn im Exposé eine Rendite steht, ist es fast immer die Bruttomietrendite — also Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, ohne Nebenkosten und ohne laufende Kosten. Rechne sie mit dem Mietrendite-Rechner selbst nach.
Zwei Wohnungen aus Essen im direkten Vergleich
Beide Wohnungen haben 71 Quadratmeter, beide sind vermietet, beide werden ohne Makler verkauft. Der Rest ist unterschiedlich.
Objekt A liegt in Rüttenscheid. Kaufpreis 255.000 Euro, Kaltmiete 800 Euro, Hausgeld 260 Euro. Objekt B liegt in Altenessen. Kaufpreis 122.000 Euro, Kaltmiete 530 Euro, Hausgeld 195 Euro.
| Objekt A, Rüttenscheid | Objekt B, Altenessen | |
| Kaufpreis | 255.000 € | 122.000 € |
| Kaufnebenkosten 8,5 % | 21.675 € | 10.370 € |
| Gesamtinvestition | 276.675 € | 132.370 € |
| Jahreskaltmiete | 9.600 € | 6.360 € |
| Bruttomietrendite | 3,8 % | 5,2 % |
| Kaufpreisfaktor | 26,6 | 19,2 |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.260 € | −936 € |
| Eigene Rücklage, 0,80 € je m² | −682 € | −682 € |
| Ansatz für Mietausfall | −192 € | −254 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 7.466 € | 4.488 € |
| Nettomietrendite | 2,7 % | 3,4 % |
Der Rechenweg für Objekt B: 6.360 Euro Jahreskaltmiete, minus 936 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld, minus 682 Euro eigene Rücklage, minus 254 Euro Ansatz für Mietausfall. Bleiben 4.488 Euro. Geteilt durch 132.370 Euro Gesamtinvestition ergibt 3,4 Prozent.
Wichtig ist der unterschiedliche Ansatz für Mietausfall: zwei Prozent bei A, vier Prozent bei B. Das ist keine Willkür, sondern die realistische Abbildung einer höheren Fluktuation in der einfacheren Lage. Nimmt man für beide Objekte zwei Prozent, läge B bei 3,5 Prozent — der Abstand wäre größer, die Rechnung aber unehrlich.
Und jetzt der Punkt, den viele übersehen: Objekt B liefert 0,7 Prozentpunkte mehr laufende Rendite. Dafür trägst du ein höheres Vermietungsrisiko, mehr Mieterwechsel und eine ungewissere Wertentwicklung. Ob dir das den Aufschlag wert ist, ist eine Entscheidung — keine Rechenaufgabe. Den Kaufpreisfaktor beider Objekte kannst du mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner prüfen.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise und Mieten unterscheiden sich innerhalb eines Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Die Fehler bei der Bewertung einer Rendite
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, viele davon in Essen, Bochum, Gelsenkirchen und Oberhausen. Damit sehe ich nicht die versprochene Rendite aus dem Exposé, sondern die tatsächlichen Zahlen nach drei, fünf und zehn Jahren.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: In den von mir verwalteten Objekten liegt der Teil des Hausgelds, den ein Vermieter selbst trägt, typischerweise bei einem Viertel bis einem Drittel des Gesamthausgelds. Bei einer Wohnung um siebzig Quadratmeter sind das grob 60 bis 110 Euro im Monat. Wer diesen Anteil vergisst, rechnet seine Nettorendite um etwa einen halben Prozentpunkt zu hoch. Genau um diesen halben Punkt geht es bei der Frage, ob eine Wohnung solide oder knapp ist.
Zweite Beobachtung: In den einfacheren Lagen ist nicht der Leerstand das Problem, sondern die Zahl der Mieterwechsel. Über mehr als tausend begleitete Vermietungen hinweg kostet ein Wechsel erfahrungsgemäß ein bis zwei Monatsmieten, wenn man Renovierung, Kleinreparaturen und Vermietungsaufwand zusammenzählt. Bei einer Fluktuation alle drei Jahre statt alle sieben frisst das genau den Renditevorsprung auf, wegen dem man in die günstigere Lage gegangen ist.
Fragen
Häufige Fragen zur Mietrendite
Welche Mietrendite ist im Ruhrgebiet realistisch?
Brutto liegen die meisten Bestandswohnungen zwischen 4,0 und 6,0 Prozent, netto zwischen 3,0 und 4,5 Prozent. In gefragten Lagen wie Essen-Rüttenscheid liegt der Nettowert eher bei 2,5 bis 3,0 Prozent, in einfachen Lagen wie Gelsenkirchen bei 4,0 bis 4,5 Prozent.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Kapitalanlage?
Eine feste Grenze gibt es nicht, weil die Finanzierung mitentscheidet. Als Faustregel: Wenn die Nettomietrendite deutlich unter deinem Darlehenszins liegt, arbeitet der Hebel gegen dich. Liegt sie darüber, arbeitet er für dich.
Warum steht im Exposé eine höhere Rendite als in meiner Rechnung?
Weil im Exposé fast immer die Bruttomietrendite steht: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage und Mietausfall fehlen dort. Zwischen beiden Zahlen liegen typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte.
Ist eine Rendite von sieben Prozent ein gutes Zeichen?
Fast nie. Solche Werte entstehen durch sehr niedrige Kaufpreise, und niedrige Preise haben Gründe: Sanierungsstau, leere Rücklage, schwierige Mieterstruktur oder ein Standort, aus dem Menschen wegziehen. Prüfe zuerst den Grund, dann die Zahl.
Wie hoch sollte der Kaufpreisfaktor sein?
Im Revier sind Faktoren zwischen 16 und 22 üblich. Über 25 braucht es ein sehr gutes Argument, etwa deutliches Mietsteigerungspotenzial. Unter 15 lohnt sich die Frage, was mit dem Objekt oder der Lage nicht stimmt.
Zählt die Wertsteigerung in die Rendite?
In der laufenden Mietrendite nicht. Wertsteigerung gehört in die Gesamtbetrachtung beim Verkauf, aber nicht in die Kaufentscheidung. Eine Wohnung, die nur mit angenommener Wertsteigerung funktioniert, funktioniert nicht.
Fazit
Eine gute Mietrendite im Ruhrgebiet beginnt netto bei etwa 3,5 Prozent. Aber die Zahl allein entscheidet nichts. Entscheidend ist, ob sie zum Risiko der Lage, zum Zustand des Hauses und zu deiner Finanzierung passt.
Rechne jedes Objekt vollständig durch, vergleiche nur Netto mit Netto und behandle jede Zahl über 5,5 Prozent als Frage, nicht als Antwort. Wie du die Rendite vollständig aufbaust, steht in der Renditeberechnung für Anlageimmobilien.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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