Standorte
Kapitalanlage in Essen-Frohnhausen
Frohnhausen ist der klassische Einstiegsstadtteil für Kapitalanleger in Essen. Kaufpreise um 1.900 bis 2.800 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 8 und 10,20 Euro. Daraus entstehen Faktoren zwischen 19 und 23 und eine Bruttorendite um fünf Prozent. Die Wohnungen sind klein, die Nachfrage ist hoch, der Eigentümeranteil ist der niedrigste der Stadt.
Was hier überhaupt steht
Frohnhausen war vor dem Krieg ein dicht bebautes Arbeiterviertel mit geschlossener Blockrandbebauung. Ein großer Teil davon ist zerstört worden. Was du heute kaufst, ist deshalb meistens Wiederaufbau: drei- bis fünfgeschossige Zeilen aus den fünfziger Jahren, schlicht gebaut, mit funktionierenden Grundrissen und ohne Schnörkel.
Dazwischen stehen die Altbauten, die den Krieg überstanden haben, und einzelne Nachverdichtungen aus späteren Jahrzehnten. Auf rund 3.700 Wohngebäude kommen über 19.600 Wohnungen, im Schnitt gut fünf Einheiten je Haus.
Der wichtigste Unterschied zu anderen Essener Lagen steckt in der Wohnungsgröße. Die durchschnittliche Wohnung in Frohnhausen misst knapp 67 Quadratmeter. Das ist der kleinste Wert unter den hier beschriebenen Stadtteilen. Typisch für den Anlegermarkt sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 45 und 70 Quadratmetern.
Und noch eine Zahl solltest du kennen: Nur etwa elf Prozent der Wohnungen werden von den Eigentümern selbst bewohnt. Fast neun von zehn Wohnungen sind vermietet. Du kaufst hier in einen reinen Mietermarkt hinein, mit allem, was daraus folgt.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen. Angebotsmieten liegen deutlich über den Bestandsmieten, die du beim Kauf tatsächlich übernimmst.
| Kennzahl | Größenordnung in Frohnhausen |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 1.900 bis 2.800 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 8,00 bis 10,20 € |
| Kaufpreisfaktor | 19 bis 23 |
| Bruttomietrendite | 4,3 bis 5,2 % |
| Typische Anlegerwohnung | 45 bis 70 m² |
| Durchschnittliche Wohnfläche | rund 67 m² |
| Vorherrschendes Baualter | Wiederaufbau, dazu erhaltener Altbau |
| Einpersonenhaushalte | rund 60 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 11 % |
Rechne die Spanne nicht auf dein Objekt herunter, sondern rechne dein Objekt nach. Der Mietrendite-Rechner zeigt dir in zwei Minuten, wo eine konkrete Wohnung in dieser Spanne liegt.
Wer hier mietet
Frohnhausen ist einer der am dichtesten bewohnten Stadtteile Essens und einer der buntesten. Sechs von zehn Haushalten bestehen aus einer Person, der Altersdurchschnitt liegt unter dem der Stadt. Hier wohnen Beschäftigte aus Handel, Pflege und Logistik, Auszubildende, Studierende, Rentner, viele Haushalte mit Zuwanderungsgeschichte.
Die Nachfrage nach bezahlbaren Zwei- und Dreizimmerwohnungen ist in dieser Lage praktisch unbegrenzt. Eine ordentliche 60-Quadratmeter-Wohnung zu einer marktüblichen Miete findet ihren Mieter in Tagen, nicht in Wochen. Die Anbindung hilft: Straßenbahn in die Innenstadt und nach Mülheim, S-Bahnhof Essen-West, die Uniklinik in Holsterhausen gleich nebenan.
Die andere Seite: Die Arbeitslosenquote liegt bei rund zehn Prozent, deutlich über dem Stadtschnitt. Vermietbarkeit und Zahlungsfähigkeit sind hier nicht dasselbe. Wer die Wohnung schnell vermieten will, bekommt sie schnell weg. Wer sie an den richtigen Mieter vermieten will, braucht eine saubere Auswahl. Das ist die eigentliche Arbeit in diesem Stadtteil.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, ein Teil davon in genau diesen Frohnhausener Nachkriegszeilen. Ein Thema kommt dort häufiger auf den Tisch als jedes andere.
Viele Wohnungen in dieser Lage werden bis heute von einer eigenen Gasetagentherme in der Wohnung beheizt. Die steht im Sondereigentum. Fällt sie aus, zahlt der Eigentümer allein. Steht die Umstellung auf eine gemeinsame Anlage an, wird es eine Grundsatzentscheidung der ganzen Gemeinschaft — und die dauert erfahrungsgemäß mehrere Versammlungen, weil jeder mit einem anderen Gerätealter dasitzt.
Zwei weitere Dauerthemen aus meiner Praxis in dieser Baualtersklasse: zu schwach ausgelegte Elektro-Steigleitungen, die moderne Haushaltsgeräte kaum verkraften, und der nachträgliche Anbau von Balkonen, weil die Zeilen der fünfziger Jahre oft keine haben.
Dazu kommt ein Punkt, der direkt aus der Eigentümerstruktur folgt: In einer Gemeinschaft, in der fast niemand selbst wohnt, interessiert sich kaum jemand für das Treppenhaus. In den von mir verwalteten Objekten mit hohem Vermieteranteil sind Reinigung, Müll und Ordnung im Haus die Themen mit dem meisten Streit — und zugleich die, die den Mietpreis bei Neuvermietung am stärksten drücken.
Für wen sich diese Lage eignet
Erstkäufer mit begrenztem Budget
Eine vermietete Zweizimmerwohnung liegt hier oft unter 150.000 Euro. Das ist eine Summe, mit der eine erste Finanzierung realistisch darstellbar ist.
Wer laufenden Überschuss will
Bei einem Faktor um 20 trägt die Miete den Kapitaldienst bei ordentlicher Eigenkapitalquote. Das ist in gefragteren Essener Lagen nicht der Fall.
Wer bereit ist, Mieter auszuwählen
Die Nachfrage ist groß genug, dass du aus mehreren Bewerbern wählen kannst. Genau darin liegt in diesem Stadtteil der Unterschied zwischen einer ruhigen und einer anstrengenden Wohnung.
Für wen nicht
Wer auf Wertsteigerung setzt
Frohnhausen ist eine Cashflow-Lage, keine Wertsteigerungslage. Wer auf steigende Preise spekuliert, sucht besser in Rüttenscheid.
Wer gar nichts mit dem Objekt zu tun haben will
Bei kleinen Wohnungen und hoher Fluktuation fällt mehr Arbeit an als bei einer großen Wohnung in ruhiger Lage. Ohne verlässliche Verwaltung wird das nichts.
Wer sehr große Wohnungen sucht
Über 90 Quadratmeter wird die Zielgruppe in dieser Lage dünn. Solche Wohnungen stehen hier länger leer als kleine.
Die Fehler, die in Frohnhausen gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Zweizimmerwohnung mit 62 Quadratmetern im ersten Obergeschoss einer Nachkriegszeile mit acht Parteien, Bad mit Fenster, Balkon, vermietet.
| Kaufpreis | 139.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 9.035 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 2.780 € |
| Gesamtinvestition | 150.815 € |
| Kaltmiete monatlich, 8,90 € je m² | 552 € |
| Jahreskaltmiete | 6.624 € |
| Kaufpreisfaktor | 21,0 |
| Bruttomietrendite | 4,8 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −960 € |
| Eigene Rücklage, 0,80 € je m² und Monat | −595 € |
| Ansatz Mietausfall, 3 % | −199 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 4.870 € |
| Nettomietrendite | 3,2 % |
Zwischen der Bruttorendite von 4,8 Prozent aus dem Exposé und den 3,2 Prozent, die tatsächlich übrig bleiben, liegen 1,6 Prozentpunkte. Diese Lücke entsteht nicht durch schlechte Nachrichten, sondern durch Kosten, die im Exposé nicht auftauchen: Kaufnebenkosten, der Vermieteranteil am Hausgeld, die eigene Rücklage und ein realistischer Ansatz für Mietausfall. Was die Nebenkosten in NRW ausmachen, zeigt dir der Kaufnebenkosten-Rechner, und welcher Teil des Hausgelds bei dir hängen bleibt, steht unter Hausgeld.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Frohnhausen
Eignet sich Frohnhausen für die erste Kapitalanlage?
Ja, das ist einer der wenigen Essener Stadtteile, in denen Einstiegspreis und Rendite gleichzeitig funktionieren. Wichtig sind zwei Dinge: eine saubere Mieterauswahl und ein realistischer Ansatz für Instandhaltung im Nachkriegsbestand.
Wie hoch ist das Risiko von Mietausfall?
Höher als in gefragten Lagen, aber beherrschbar. Rechne mit drei bis vier Prozent der Jahresmiete. Entscheidend ist weniger der Stadtteil als die Bonitätsprüfung vor dem Mietvertrag.
Sind kleine Wohnungen hier besser als große?
Für die Rendite ja. Kleine Wohnungen erzielen höhere Quadratmetermieten und vermieten sich schneller. Dafür wechseln die Mieter öfter, und jeder Wechsel kostet dich ein bis zwei Monatsmieten.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
Dann bist du auf dieser Seite falsch. Diese Standortseiten sind Entscheidungshilfen für Kapitalanleger. Für den Verkauf einer Immobilie in Essen ist essenmakler.de die richtige Adresse.
Fazit
Frohnhausen ist die Lage, in der im Ruhrgebiet die meisten ersten Anlagewohnungen entstehen. Der Grund ist einfach: niedriger Einstiegspreis, hohe Nachfrage, ein Faktor, mit dem sich rechnen lässt.
Der Preis dafür ist Arbeit. Kleine Wohnungen, viele Mieterwechsel, alte Technik im Bestand. Wer das einplant, findet hier ein solides Objekt. Wer es ausblendet, wundert sich nach drei Jahren über seine Abrechnung. Vergleiche den Stadtteil mit den Nachbarlagen unter Standorte im Ruhrgebiet und mit dem kleinteiligeren Borbeck im Nordwesten.
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