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Kapitalanlage in Essen-Borbeck
Borbeck ist die ruhigste der günstigen Essener Lagen. Kaufpreise um 1.700 bis 2.700 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 7,75 und 11,50 Euro. Faktoren zwischen 18 und 23 sind üblich. Die Bebauung ist kleinteilig, viele Häuser haben nur drei oder vier Wohnungen. Genau das prägt hier Chancen und Risiken.
Was hier überhaupt steht
Borbeck war lange eigenständig und wirkt bis heute so: eigener Bahnhof, eigene Fußgängerzone, eigener Markt, dazu das Schloss mit seinem Park. Rund um den Ortskern steht dichtere Bebauung, außen herum liegen die Siedlungen.
Diese Siedlungen prägen den Stadtteil. Sie stammen aus der Zeit, als Zechen und Werke im Essener Nordwesten Wohnraum für ihre Belegschaften brauchten: zwei- bis dreigeschossige Häuser mit drei bis sechs Wohnungen, dicken Wänden, Garten hinter dem Haus, oft in ruhigen Wohnstraßen. Dazu kommen Wiederaufbau der fünfziger Jahre, einzelne Geschossbauten späterer Jahrzehnte und an den Rändern viel Ein- und Zweifamilienhausbebauung.
Die Zahl, die das belegt: Auf rund 2.100 Wohngebäude kommen etwa 7.900 Wohnungen. Das sind knapp vier Einheiten je Haus. Große anonyme Wohnanlagen sind hier die Ausnahme.
Die durchschnittliche Wohnung misst gut 74 Quadratmeter. Typisch für Kapitalanleger sind Zwei- bis Dreizimmerwohnungen zwischen 55 und 85 Quadratmetern, viele davon mit Balkon oder Gartenanteil. Etwa jede vierte Wohnung wird von den Eigentümern selbst bewohnt.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der Stadtteilstatistik der Stadt Essen. Die Kaufpreise im Nordwesten bewegen sich seit einiger Zeit seitwärts bis leicht abwärts, während die Mieten weiter langsam steigen.
| Kennzahl | Größenordnung in Borbeck |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m² | 1.700 bis 2.700 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 7,75 bis 11,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 18 bis 23 |
| Bruttomietrendite | 4,3 bis 5,5 % |
| Typische Anlegerwohnung | 55 bis 85 m² |
| Wohnungen je Wohngebäude | rund 4 |
| Vorherrschendes Baualter | Werks- und Zechensiedlung, Wiederaufbau |
| Einpersonenhaushalte | rund 52 % |
| Selbst genutzte Wohnungen | rund 24 % |
Die Mietspanne ist bemerkenswert breit. Eine kleine, gepflegte Wohnung in guter Lage erzielt hier über elf Euro, eine einfache Wohnung in schlechterem Zustand unter acht. Das ist mehr Unterschied, als der Stadtteilschnitt vermuten lässt.
Wer hier mietet
Borbeck ist der ausgeglichenste Stadtteil auf diesen Seiten. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Essener Schnitt, das mittlere Einkommen aus Vollzeitbeschäftigung liegt über dem, was in den nördlichen Nachbarstadtteilen erreicht wird. Gemietet wird von Facharbeitern, Angestellten, Handwerkern, jungen Paaren und vielen Menschen, die schon lange im Viertel sind.
Das Vermietungsprofil ist deshalb unauffällig, und das ist genau der Punkt. Ordentliche Wohnungen finden ihren Mieter zuverlässig. Mietausfall ist seltener als im Essener Norden. Die Mieter bleiben lange, weil sie am Ort verwurzelt sind, viele haben Familie oder Arbeit in der Nähe.
Am besten laufen zwei Objekttypen: die Zweizimmerwohnung mit Balkon in Bahnhofs- oder Ortskernnähe und die Dreizimmerwohnung mit Gartenanteil in einem Siedlungshaus. Beides ist in Borbeck knapp und wird schnell vermietet. Schwerer tun sich Wohnungen ohne Außenfläche und Wohnungen in Häusern, denen man den aufgeschobenen Unterhalt ansieht.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, viele davon im Essener Nordwesten. In Borbeck übernehme ich regelmäßig Gemeinschaften, die vorher jahrelang ohne professionelle Verwaltung ausgekommen sind.
Was in solchen Gemeinschaften erfahrungsgemäß fehlt, ist immer dasselbe: eine beschlossene und tatsächlich angesparte Rücklage, eine saubere Jahresabrechnung und Protokolle, aus denen sich der Zustand des Hauses ablesen lässt. Wenn du eine Wohnung in einem solchen Haus kaufst, kaufst du diese Lücke mit. Sie ist kein Ausschlussgrund, aber sie gehört in den Preis.
Das zweite Dauerthema in dieser Bebauung sind bauliche Veränderungen. In Siedlungshäusern will irgendwann jemand eine Gaube setzen, den Garten überdachen, einen Stellplatz anlegen oder das Dachgeschoss ausbauen. Ob das zulässig ist, entscheidet nicht der Wunsch, sondern die Teilungserklärung — und die ist in diesen alten Häusern oft knapp und unklar formuliert. Wer zuständig für die Gartenpflege ist und wem welche Fläche zur Nutzung zusteht, ist der Streit, der in Borbeck am häufigsten auf der Tagesordnung steht.
Sachlich stehen daneben die üblichen Posten dieser Baualtersklasse: Dach, Fassade und Fenster der Siedlungshäuser sowie die Erneuerung der Heizung.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger, die Ruhe und Rendite verbinden wollen
Der Faktor liegt niedriger als in den Südlagen, das Ausfallrisiko niedriger als im Norden. Diese Kombination ist in Essen selten.
Wer eine Wohnung mit Außenfläche findet
Balkon oder Gartenanteil sind hier der stärkste Mietpreistreiber. Eine solche Wohnung ist dauerhaft leicht zu vermieten.
Wer Unterlagen sorgfältig liest
In kleinen, lange selbst verwalteten Gemeinschaften steckt der Wert im Detail. Wer Teilungserklärung und Abrechnung prüft, findet hier gute Objekte unter dem Radar.
Für wen nicht
Wer keine Sonderumlage tragen kann
Bei vier Parteien trägst du ein Viertel jeder Maßnahme. Ohne finanzielle Reserve neben der Wohnung ist das die falsche Lage.
Wer Wertsteigerung erwartet
Die Kaufpreise im Essener Nordwesten sind zuletzt eher gefallen als gestiegen. Rechne mit laufendem Ertrag, nicht mit Zuwachs.
Wer eine große Anlage mit Verwalter sucht
Wer die Anonymität und die Routine einer großen Gemeinschaft bevorzugt, findet sie eher in Steele als hier.
Die Fehler, die in Borbeck gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 71 Quadratmetern im Erdgeschoss eines Siedlungshauses mit vier Parteien, Gartenanteil, Bad renoviert, vermietet.
| Kaufpreis | 149.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 9.685 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 2.980 € |
| Gesamtinvestition | 161.665 € |
| Kaltmiete monatlich, 9,00 € je m² | 639 € |
| Jahreskaltmiete | 7.668 € |
| Kaufpreisfaktor | 19,4 |
| Bruttomietrendite | 5,1 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −900 € |
| Eigene Rücklage, 1,10 € je m² und Monat | −937 € |
| Ansatz Mietausfall, 3 % | −230 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 5.601 € |
| Nettomietrendite | 3,5 % |
Der Ansatz für die eigene Rücklage liegt hier höher als in einer großen Anlage, und das mit Absicht. Bei vier Parteien trägst du ein Viertel von jedem Dach, jeder Fassade und jeder Heizung. Wer diesen Posten mit 0,50 Euro je Quadratmeter ansetzt, rechnet eine halbe Nettorendite zu viel. Die passende Finanzierungsrate für dein Objekt findest du mit dem Tilgungsrechner, die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb des Stadtteils erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Borbeck
Ist Borbeck eine gute Lage für die erste Kapitalanlage?
Ja, wenn du die kleine Gemeinschaft einkalkulierst. Der Stadtteil bietet ein günstiges Verhältnis aus Preis, Miete und Ausfallrisiko. Aber du brauchst eine Reserve für Sonderumlagen, weil sich große Beträge auf wenige Eigentümer verteilen.
Was ist an den Siedlungshäusern besonders?
Sie sind solide gebaut, sie haben Gärten, und sie vermieten sich gut. Zugleich sind Dach, Fassade und Heizung dieser Baujahre gemeinschaftliche Kosten, die in kleinen Gemeinschaften spürbar durchschlagen.
Wie hoch sollte ich die Instandhaltung ansetzen?
In einem Haus mit drei bis fünf Parteien eher ein Euro je Quadratmeter und Monat als 0,50 Euro. Das gilt zusätzlich zu dem, was die Gemeinschaft ansammelt, und ist deine eigene Reserve.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Borbeck ist eine unterschätzte Anlegerlage. Der Stadtteil hat einen funktionierenden Ortskern, stabile Mieter und Preise, mit denen sich rechnen lässt. Wer eine Wohnung mit Balkon oder Garten findet, hat ein Objekt, das über Jahre ruhig läuft.
Der Haken sitzt nicht im Stadtteil, sondern in der Hausgröße. Kleine Gemeinschaften verteilen große Beträge auf wenige Schultern. Lies deshalb vor jedem Kauf die Teilungserklärung und kläre, was Sondereigentum ist und was nicht. Zum Vergleich lohnt der Blick auf Altenessen im Norden, auf Frohnhausen im Westen und auf die Übersicht unter Standorte im Ruhrgebiet.
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