Vermietung
Mietpreisbremse in NRW: wo sie gilt und wo nicht
Die Mietpreisbremse gilt in Nordrhein-Westfalen nur in den Kommunen, die in der Anlage zur Mieterschutzverordnung stehen. Aktuell sind das 57 Städte und Gemeinden, darunter Düsseldorf, Dortmund, Köln und Ratingen. Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim stehen nicht darin. Dort greift bei Neuvermietung keine Zehn-Prozent-Grenze.
Zwei Wohnungen, zwei Regeln
Eine Wohnung in Ratingen und eine in Essen. Gleiche Größe, gleiches Baujahr, gleicher Zuschnitt. Für die eine gilt bei der Neuvermietung eine feste Obergrenze. Für die andere nicht.
Der Grund ist keine Laune. Die Mietpreisbremse steht zwar im Bürgerlichen Gesetzbuch, aber das Gesetz allein bewirkt gar nichts. Es wirkt erst dort, wo das Land eine Rechtsverordnung erlassen hat. In Nordrhein-Westfalen ist das die Mieterschutzverordnung. An ihr hängt eine Anlage, und in dieser Anlage steht eine Liste von Kommunen.
Steht dein Ort auf der Liste, gilt die Bremse. Steht er nicht darauf, gilt sie nicht. So einfach und so hart ist das. Alles Weitere zum Thema findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen.
Welche Städte im Ruhrgebiet betroffen sind
Ich habe die Anlage zur Verordnung im Original durchgesehen. Dort stehen 57 Kommunen. Der Schwerpunkt liegt im Rheinland und im Münsterland. Das klassische Ruhrgebiet ist fast vollständig außen vor.
| Stadt | In der Anlage? | Folge bei Neuvermietung |
| Essen | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Bochum | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Gelsenkirchen | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Oberhausen | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Duisburg | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Mülheim an der Ruhr | nein | keine Zehn-Prozent-Grenze |
| Dortmund | ja | höchstens 10 % über ortsüblich |
| Düsseldorf | ja | höchstens 10 % über ortsüblich |
| Ratingen | ja | höchstens 10 % über ortsüblich |
| Köln, Bonn, Münster, Aachen | ja | höchstens 10 % über ortsüblich |
Wichtig: Diese Liste kann sich ändern. Das Land überprüft die Gebiete und hat die Zahl der Kommunen schon einmal deutlich erhöht. Prüfe vor jeder Neuvermietung, ob dein Ort inzwischen darauf steht. Der Verordnungstext ist öffentlich und am Ende dieser Seite verlinkt.
Was die Bremse verlangt, durchgerechnet
Eine Wohnung in Düsseldorf, 65 Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt laut Mietspiegel bei 11,50 Euro je Quadratmeter.
| Schritt | Betrag |
| 65 m² × 11,50 € = ortsübliche Vergleichsmiete | 747,50 € |
| + 10 % Zuschlag = zulässige Miete | 822,25 € |
| Wunschmiete des Vermieters | 900,00 € |
| Überschreitung je Monat | 77,75 € |
| Überschreitung je Jahr | 933,00 € |
Der Rechenweg: 65 mal 11,50 ergibt 747,50 Euro. Zehn Prozent davon sind 74,75 Euro. Zusammen 822,25 Euro. Die vereinbarten 900 Euro liegen 77,75 Euro darüber.
Diese 77,75 Euro sind nicht etwa nur ein Risiko. Der Teil der Vereinbarung, der über der zulässigen Miete liegt, ist unwirksam. Die Miete sinkt auf 822,25 Euro, sobald der Mieter das geltend macht. Über fünf Jahre gerechnet sind das 4.665 Euro, die du nie bekommst.
Grundlage der Rechnung ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie man sie sauber bestimmt, steht im Lexikoneintrag zum Mietspiegel.
Die vier Ausnahmen
Auch in den gelisteten Kommunen gilt die Bremse nicht immer. Das Gesetz kennt vier Fälle.
Die Auskunftspflicht, die viele übersehen
Hier liegt der größte Stolperstein. Wenn du dich auf eine dieser Ausnahmen berufen willst, musst du den Mieter unaufgefordert informieren. Und zwar bevor er seine Vertragserklärung abgibt, nicht danach. Die Auskunft braucht Textform, eine E-Mail genügt.
Inhalt der Auskunft: bei der Vormiete deren Höhe, bei der Modernisierung die Tatsache, dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, beim Neubau die Erstnutzung, bei der Sanierung die erste Vermietung danach.
Fehlt die Auskunft, kannst du dich auf die Ausnahme nicht berufen. Dann gilt wieder die Zehn-Prozent-Grenze. Du kannst die Auskunft nachholen, aber dann greift die Ausnahme erst zwei Jahre später.
Im Beispiel oben: Die Vormiete betrug 880 Euro. Mit Auskunft darfst du 880 Euro nehmen. Ohne Auskunft sind es 822,25 Euro. Das macht 57,75 Euro im Monat, also 693 Euro im Jahr, und das zwei Jahre lang.
Was passiert, wenn du zu viel verlangst
Der Mieter muss den Verstoß rügen. Ohne Rüge passiert gar nichts. Die Rüge braucht Textform und muss sich auf eine erteilte Auskunft beziehen, falls es eine gab.
Ab wann Geld zurückfließt, hängt am Zeitpunkt:
| Rüge erfolgt | Rückforderung |
| innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn | ab Mietbeginn, also rückwirkend |
| später als 30 Monate nach Mietbeginn | erst ab Zugang der Rüge |
| nach Ende des Mietverhältnisses | erst ab Zugang der Rüge |
Im Düsseldorfer Beispiel rügt der Mieter im achten Monat. Er bekommt acht mal 77,75 Euro zurück, also 622 Euro. Und die Miete sinkt dauerhaft.
Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam. Auch eine Klausel, in der er auf die Rüge verzichtet.
Diese Seite gibt einen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Im Streitfall entscheidet dein Anwalt, nicht eine Ratgeberseite.
Essen, Bochum, Duisburg: was dort trotzdem gilt
Keine Mietpreisbremse heißt nicht: freie Fahrt. Drei Grenzen bleiben.
Unterm Strich hat ein Vermieter in Essen mehr Spielraum bei der Neuvermietung, weniger Schutz für den Mieter im Bestand und eine kürzere Sperrfrist. Das ist ein echter Standortunterschied, den viele Kalkulationen übersehen. Wie sich die Städte sonst unterscheiden, steht unter Duisburg.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und über das Maklerteam sind mehr als 1.000 Vermietungen gelaufen. Der Bestand liegt teils in Kommunen mit Bremse, teils in Kommunen ohne.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Wenn ich Verwaltungen in den gelisteten Städten übernehme, fehlt die Auskunft zur Vormiete in den Altunterlagen sehr häufig. Der Vermieter hatte einen guten Grund für die höhere Miete, konnte ihn aber nicht belegen, weil er ihn nie schriftlich mitgeteilt hat.
Zweite Beobachtung: Viele Eigentümer glauben, die Bremse gelte im ganzen Ruhrgebiet, und kalkulieren deshalb vorsichtiger, als nötig wäre. Umgekehrt kommt es vor, dass jemand eine Wohnung in Ratingen oder Dortmund kauft und mit Essener Gewohnheiten vermietet. Das geht schief.
Meine praktische Empfehlung: Schreib in deine Objektakte eine Zeile, ob die Kommune auf der Liste steht. Prüfe das erneut, bevor du neu vermietest. Und wenn eine Ausnahme greift, leg die Auskunft als E-Mail ins Vermietungsverfahren, nicht in den Vertragsanhang. Was sonst in den Vertrag gehört, steht unter Mietvertrag: die Klauseln, die wirklich zählen.
Fragen
Häufige Fragen zur Mietpreisbremse
Gilt die Mietpreisbremse in Essen?
Nein. Essen steht nicht in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW. Bei Neuvermietung gibt es dort keine Zehn-Prozent-Grenze. Es bleiben die allgemeinen Grenzen für Mietpreisüberhöhung und Wucher.
Gilt sie in Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg oder Mülheim?
Nach dem Stand der Verordnung nicht. Keine dieser Städte steht in der Anlage. Dortmund und Düsseldorf stehen darin, ebenso Ratingen.
Und bei einer Staffel- oder Indexmiete?
Die Bremse greift auch dort. Bei der Staffelmiete muss jede einzelne Stufe die zulässige Grenze einhalten. Bei der Indexmiete zählt die Ausgangsmiete.
Wie weise ich die ortsübliche Vergleichsmiete nach?
Über den Mietspiegel der Stadt, über eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, über drei Vergleichswohnungen oder über ein Sachverständigengutachten. Ein qualifizierter Mietspiegel ist der einfachste Weg.
Was ist mit möblierten Wohnungen?
Auch dort gilt die Bremse. Ein Zuschlag für Möbel ist möglich, muss aber nachvollziehbar sein. Pauschale Aufschläge halten selten stand.
Wie lange gilt die Verordnung?
Die Verordnung ist befristet, und die Frist für die Mietpreisbremse endet etwas früher als die für Kappungsgrenze und Sperrfrist. Die genauen Daten stehen im Verordnungstext. Danach entscheidet das Land neu.
Fazit
Die Mietpreisbremse ist in Nordrhein-Westfalen kein Flächengesetz, sondern eine Liste. Sechs große Ruhrgebietsstädte stehen nicht darauf, Dortmund, Düsseldorf und Ratingen schon. Wer im Ruhrgebiet vermietet, arbeitet je nach Stadtgrenze unter anderen Regeln.
Wenn die Bremse gilt, entscheidet selten die Miethöhe über den Ärger, sondern die Auskunft vor der Unterschrift. Wer sie vergisst, verliert die Ausnahme für zwei Jahre. Wer sie schriftlich erteilt, hat den Rücken frei.
Die Gebietskulisse steht in der Mieterschutzverordnung NRW, die Regeln zur Miethöhe in § 556d BGB, die Ausnahmen in § 556f BGB und die Auskunftspflicht in § 556g BGB. Diese Seite ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Unsicher, welche Regeln für deine Wohnung gelten?
Nenn mir Stadt, Baujahr und Vormiete. Dann sage ich dir, ob die Bremse greift und was du vor der Unterschrift schriftlich machen musst.
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