Vermietung
Mieterhöhung: was erlaubt ist und was nicht
Du darfst bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wenn die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert ist. In Essen und dem übrigen Ruhrgebiet gilt eine Kappungsgrenze von zwanzig Prozent in drei Jahren, in Düsseldorf und Ratingen nur fünfzehn. Der Mieter muss zustimmen.
Warum die meisten Mieterhöhungen an Formfehlern scheitern
Eine Mieterhöhung ist kein Brief, in dem du eine neue Zahl nennst. Sie ist ein Verlangen auf Zustimmung, und der Mieter muss unterschreiben. Tut er das nicht, musst du klagen.
Genau deshalb entscheidet die Form. Eine Erhöhung, die inhaltlich völlig berechtigt ist, wird unwirksam, wenn die Begründung fehlt, die Wartefrist nicht eingehalten wurde oder nicht alle Mieter angeschrieben sind. Der Mieter muss dann gar nichts tun.
Es gibt drei Wege nach oben: die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, die Umlage von Modernisierungskosten und die vorab vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Den Rahmen für alles Weitere findest du unter Vermietung von Eigentumswohnungen.
Was im Ruhrgebiet gilt und was in Düsseldorf
Das Land Nordrhein-Westfalen hat eine Mieterschutzverordnung erlassen. Sie gilt nicht flächendeckend, sondern nur in bestimmten Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Für dich als Vermieter im Ruhrgebiet ist das eine gute Nachricht.
| Stadt | Mietpreisbremse | Kappungsgrenze | Sperrfrist nach Umwandlung |
| Essen | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Bochum | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Gelsenkirchen | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Oberhausen | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Duisburg | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Mülheim an der Ruhr | nein | 20 % in 3 Jahren | 3 Jahre |
| Düsseldorf | ja | 15 % in 3 Jahren | 8 Jahre |
| Ratingen | ja | 15 % in 3 Jahren | 8 Jahre |
Aus dem Ruhrgebiet ist derzeit nur Dortmund aufgenommen. In Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim gilt daher die gesetzliche Kappungsgrenze von zwanzig Prozent, es gibt keine Mietpreisbremse, und die Sperrfrist nach einer Umwandlung beträgt drei statt acht Jahre. Wichtig: Die Verordnung wird regelmäßig angepasst. Prüfe vor jeder Erhöhung die aktuelle Liste des Landes.
Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Das ist der Normalfall. Du darfst die Miete auf das Niveau anheben, das für vergleichbare Wohnungen in deiner Stadt üblich ist. Dafür musst du vier Dinge einhalten.
| Voraussetzung | Inhalt |
| Wartefrist | Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Die Erhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten wirksam werden. |
| Obergrenze | Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden. |
| Kappungsgrenze | Höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in erfassten Kommunen 15 Prozent. |
| Begründung | Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Mietdatenbank. |
Das Schreiben muss in Textform an alle im Vertrag genannten Mieter gehen. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, kannst du innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Wie der Mietspiegel gelesen wird, steht im Lexikon.
Ein Beispiel aus Essen-Frohnhausen, durchgerechnet
Eine Dreizimmerwohnung mit 68 Quadratmetern. Die Kaltmiete liegt seit Jahren bei 5,60 Euro je Quadratmeter, also bei 380,80 Euro im Monat. Nach dem Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung bei 7,10 Euro je Quadratmeter, also bei 482,80 Euro.
| Schritt | Essen | Düsseldorf zum Vergleich |
| Aktuelle Kaltmiete | 380,80 € | 380,80 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 482,80 € | 482,80 € |
| Kappungsgrenze | 20 % | 15 % |
| Maximal zulässige Erhöhung | 76,16 € | 57,12 € |
| Neue Kaltmiete | 456,96 € | 437,92 € |
| Neue Miete je Quadratmeter | 6,72 € | 6,44 € |
| Mehreinnahme im Jahr | 913,92 € | 685,44 € |
| Unterschied im Jahr | 228,48 € | |
Der Rechenweg: 68 Quadratmeter mal 5,60 Euro sind 380,80 Euro. Zwanzig Prozent davon sind 76,16 Euro, die neue Miete beträgt also 456,96 Euro. In Düsseldorf wären es nur fünfzehn Prozent, also 57,12 Euro auf 437,92 Euro. Die Mehreinnahme beträgt in Essen 76,16 mal zwölf gleich 913,92 Euro im Jahr, in Düsseldorf 57,12 mal zwölf gleich 685,44 Euro. Die Differenz von 228,48 Euro im Jahr entsteht allein durch die Frage, ob deine Stadt in der Verordnung steht.
Beachte: Die Vergleichsmiete von 482,80 Euro erreichst du hier nicht, die Kappungsgrenze bremst bei 456,96 Euro. Den Rest holst du frühestens drei Jahre später.
Modernisierungsumlage: acht Prozent, aber gedeckelt
Nach einer Modernisierung darfst du die Jahresmiete um acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen. Wichtig ist der Abzug: Was du ohnehin als Reparatur hättest zahlen müssen, gehört nicht zur Modernisierung und muss herausgerechnet werden.
Dieselbe Wohnung, 68 Quadratmeter, bekommt neue Fenster und eine Fassadendämmung. Die auf die Wohnung entfallenden Kosten betragen 34.000 Euro. Davon sind 9.000 Euro ersparte Instandhaltung, weil die Fenster ohnehin fällig waren.
| Gesamtkosten für die Wohnung | 34.000 € |
| abzüglich ersparter Instandhaltung | −9.000 € |
| Umlagefähige Modernisierungskosten | 25.000 € |
| 8 % im Jahr | 2.000 € |
| rechnerisch je Monat | 166,67 € |
| Kappung, Ausgangsmiete unter 7 €/m²: 2 € je m² | 136,00 € |
| Zulässige Erhöhung je Monat | 136,00 € |
| Neue Kaltmiete nach Modernisierung | 516,80 € |
Der Rechenweg: 34.000 Euro minus 9.000 Euro sind 25.000 Euro umlagefähige Kosten. Acht Prozent davon sind 2.000 Euro im Jahr, geteilt durch zwölf sind das 166,67 Euro im Monat. Die Kappungsgrenze für Modernisierungen beträgt drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter nur zwei Euro. Hier liegt die Miete bei 5,60 Euro, es gelten also zwei Euro mal 68 Quadratmeter gleich 136 Euro. Von den rechnerischen 166,67 Euro bleiben 136 Euro. Aus 380,80 Euro werden 516,80 Euro.
Die Modernisierung musst du dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen, mit Art, Umfang, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Für den Austausch der Heizung gelten eigene, strengere Regeln. Und anders als bei der Vergleichsmiete braucht es hier keine Zustimmung: Die Erhöhung wirkt ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung.
Die Fehler, an denen Mieterhöhungen scheitern
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen und hat über das Maklerteam mehr als 1.000 Vermietungen begleitet. Mieterhöhungen sind ein Dauerthema, und die Muster wiederholen sich.
Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Die größten Lücken zur ortsüblichen Vergleichsmiete finde ich nicht bei Vermietern, die nicht erhöhen dürfen, sondern bei solchen, die jahrelang nicht erhöht haben. Zehn Jahre ohne Anpassung erzeugen eine Differenz, die du wegen der Kappungsgrenze auch in zwei Schritten nicht mehr aufholst. Kleine, regelmäßige Anpassungen im zulässigen Rahmen sind für beide Seiten leichter als ein Sprung nach einem Jahrzehnt.
Zweite Beobachtung: Widerspruch gibt es fast immer dann, wenn das Schreiben nach Formular klingt. Legst du den Auszug aus dem Mietspiegel bei und erklärst die Einordnung in zwei Sätzen, stimmt die große Mehrheit zu.
Dritte Beobachtung: Der Schritt von der zulässigen zur klugen Erhöhung ist eine Rechenaufgabe. Bei den 76,16 Euro aus dem Beispiel dauert es rund fünf Jahre, bis die Mehreinnahme die Kosten eines Mieterwechsels ausgeglichen hat. Mehr dazu unter Leerstand vermeiden.
Fragen
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, bevor du ein neues Erhöhungsverlangen stellst, und die neue Miete darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden. Innerhalb von drei Jahren darfst du insgesamt höchstens zwanzig Prozent erhöhen, in erfassten Kommunen fünfzehn.
Gilt in Essen die Mietpreisbremse?
Nein. Essen ist von der Mieterschutzverordnung des Landes nicht erfasst. Das Gleiche gilt für Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim. Aus dem Ruhrgebiet ist derzeit nur Dortmund aufgenommen. In Düsseldorf und Ratingen gilt die Mietpreisbremse dagegen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Du kannst innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Verstreicht diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen erledigt und du musst neu beginnen. Prüfe vor der Klage genau, ob dein Schreiben formell einwandfrei war.
Zählt die Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze gilt für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Modernisierungsumlage hat eine eigene Grenze von drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter zwei Euro.
Darf ich erhöhen, wenn ich die Wohnung gerade gekauft habe?
Ja, du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmst auch dessen Fristen. Entscheidend ist, wann die Miete zuletzt geändert wurde, nicht wann du gekauft hast. Prüfe das vor dem Kauf, siehe Wohnung mit Mieter kaufen.
Kann ich erhöhen, wenn die Betriebskosten gestiegen sind?
Nicht über die Kaltmiete. Gestiegene Betriebskosten gibst du über die Anpassung der Vorauszahlung nach der Nebenkostenabrechnung weiter. Die Kaltmiete richtet sich allein nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Fazit
Eine Mieterhöhung ist Handwerk mit Fristen. Fünfzehn Monate Wartefrist, Begründung mit Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, Obergrenze ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze zwanzig Prozent im Ruhrgebiet und fünfzehn in Düsseldorf und Ratingen.
Der wichtigste Rat aus der Praxis ist trotzdem kein juristischer: Erhöhe regelmäßig in kleinen Schritten statt einmal groß. Das hält die Miete am Markt, ohne gute Mieter zu vertreiben. Die Zahlen dahinter rechnest du mit dem Mietrendite-Rechner und im Beitrag zur sinnvollen Mietrendite nach.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Der Stand der Mieterschutzverordnung ändert sich; prüfe vor jeder Erhöhung die aktuelle Liste. Im Zweifel hat dein Anwalt das letzte Wort. Rechtsgrundlage ist § 558 BGB; die erfassten Kommunen nennt das Land Nordrhein-Westfalen.
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