Lexikon · Vermietung
Mietspiegel einfach erklärt
Ein Mietspiegel ist die von der Stadt aufgestellte Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Er ordnet Wohnungen nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung und nennt für jede Gruppe eine Mietspanne. Vermieter brauchen ihn, um eine Mieterhöhung zu begründen; in Städten über fünfzigtausend Einwohnern muss es ihn geben.
Warum das für dich wichtig ist
Der Mietspiegel ist deine Begründung für eine Mieterhöhung. Ohne ihn musst du drei Vergleichswohnungen benennen oder ein Sachverständigengutachten bezahlen. Beides ist aufwendiger und angreifbarer.
Er zeigt dir außerdem vor dem Kauf, wie viel Luft in einem Mietvertrag steckt. Eine Wohnung, die dreißig Prozent unter dem Mietspiegel vermietet ist, hat ein stilles Renditepotenzial, das im Kaufpreis oft nicht eingepreist ist.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine 68 Quadratmeter große Wohnung in Essen, seit Jahren an denselben Mieter vermietet. Die Nettokaltmiete liegt bei 5,90 Euro je Quadratmeter, der Mietspiegel weist für diese Gruppe 6,80 Euro aus.
| Aktuelle Nettokaltmiete | 401 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel | 462 € |
| Kappungsgrenze in Essen, 20 % in drei Jahren | 481 € |
| Zulässige neue Miete | 462 € |
| Erhöhung pro Monat | 61 € |
| Erhöhung pro Jahr | 732 € |
| Zum Vergleich: dieselbe Rechnung in Düsseldorf | Kappungsgrenze 15 % |
Hier begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht die Kappungsgrenze. In Nordrhein-Westfalen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent nur in den Kommunen der Mieterschutzverordnung. Essen, Bochum, Gelsenkirchen, Oberhausen, Duisburg und Mülheim gehören nicht dazu, dort bleibt es bei 20 Prozent. Düsseldorf und Ratingen sind dagegen erfasst, mit 15 Prozent und zusätzlich der Mietpreisbremse.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Team hat über 1.000 Vermietungen begleitet und betreut rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert daraus: In langjährigen Mietverhältnissen liegt die Miete oft spürbar unter dem Mietspiegel, weil über Jahre niemand erhöht hat. Beim Eigentümerwechsel ist das regelmäßig der größte ungenutzte Hebel.
Was mir dabei auffällt: Viele Vermieter scheuen die Erhöhung, weil sie den Mieter nicht verlieren wollen. Bei einer moderaten Anpassung zieht praktisch niemand aus, weil eine neue Wohnung im selben Stadtteil meist teurer wäre. Wer zehn Jahre nicht erhöht, verschenkt den Betrag einer Fassadensanierung.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Was ist ein qualifizierter Mietspiegel?
Einer, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt wurde. Für ihn gilt die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbildet. Ein einfacher Mietspiegel ist nur ein Indiz.
Welche Mietverträge fließen ein?
Nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. In steigenden Märkten liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deshalb unter dem, was aktuell neu vermietet wird.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, die Praxis im Silo Vermietung und Verwaltung, die Kennzahlen im Silo Rendite.
Fazit
Der Mietspiegel ist dein wichtigstes Werkzeug für Mieterhöhungen und gleichzeitig ein Prüfinstrument vor dem Kauf. Er zeigt in einer Minute, ob eine Wohnung unter Wert vermietet ist.
Achte auf drei Dinge: die richtige Fläche, die passende Spanne und die Wartefristen. Und prüfe, ob deine Stadt in der Mieterschutzverordnung steht, denn davon hängt ab, ob 15 oder 20 Prozent gelten.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Ist deine Wohnung unter Mietspiegel vermietet?
Im Erstgespräch schaue ich auf Mietvertrag, Fläche und Mietspiegel und rechne das Potenzial aus.
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