Lexikon · Eigentum und Verwaltung
Hausverwaltung einfach erklärt
Die Hausverwaltung führt die Geschäfte der Eigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan aufstellen, Jahr abrechnen, zur Eigentümerversammlung laden, Handwerker beauftragen und das Geld der Gemeinschaft verwalten. Bestellt wird sie durch Beschluss, für höchstens fünf Jahre. Abberufen kann die Gemeinschaft sie jederzeit, auch ohne Grund; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Warum das für dich wichtig ist
Die Qualität der Verwaltung entscheidet über deine Nebenkosten, über den Zustand des Hauses und darüber, ob deine Betriebskostenabrechnung rechtzeitig fertig wird. Eine schwache Verwaltung kostet dich Geld, ohne dass es in einer Rechnung auftaucht.
Wichtig ist auch die Abgrenzung: Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft. Wenn du deine vermietete Wohnung betreut haben willst, brauchst du zusätzlich eine Sondereigentumsverwaltung. Das sind zwei Verträge, zwei Vergütungen und zwei Aufgabenbereiche.
Ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet
Eine Wohnanlage in Essen-Steele mit zwölf Einheiten. Die Verwaltervergütung liegt bei 28 Euro je Einheit und Monat.
| Einheiten in der Gemeinschaft | 12 |
| Vergütung je Einheit und Monat | 28 € |
| Kosten der Gemeinschaft pro Jahr | 4.032 € |
| Dein Anteil pro Monat | 28 € |
| Dein Anteil pro Jahr | 336 € |
| Davon auf den Mieter umlegbar | 0 € |
| Zusätzlich: Sondereigentumsverwaltung, monatlich | 25 bis 30 € |
| Sondervergütung bei größeren Bauvorhaben | 3 bis 5 % der Bausumme |
Die Verwaltervergütung ist nie umlagefähig. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 5.549 Euro sind 336 Euro rund sechs Prozent, die vor allen anderen Kosten weggehen. Wer zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung beauftragt, muss mit weiteren 300 bis 360 Euro im Jahr rechnen.
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet mit 17 Mitarbeitern rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ein Erfahrungswert daraus: Die Vergütungen liegen im Revier meistens zwischen 25 und 35 Euro je Einheit und Monat. Angebote deutlich darunter halten selten, was sie versprechen.
Was mir dabei am häufigsten begegnet: Gemeinschaften wählen die günstigste Verwaltung und wundern sich, dass Abrechnungen spät kommen, Angebote nicht eingeholt werden und Beschlüsse nicht umgesetzt sind. Der Unterschied zwischen 24 und 30 Euro sind 72 Euro im Jahr. Eine verschlafene Frist bei der Betriebskostenabrechnung kostet leicht das Fünffache.
Typische Fehler
Häufige Missverständnisse
Muss die Verwaltung zertifiziert sein?
Jeder Eigentümer hat Anspruch darauf, von einem zertifizierten Verwalter verwaltet zu werden. In kleinen Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten und Selbstverwaltung gilt das nicht, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer es verlangt.
Darf die Verwaltung allein Aufträge vergeben?
Nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder wenn Fristen drohen. Was darüber hinausgeht, kann die Gemeinschaft ihr per Beschluss erlauben oder ausdrücklich entziehen.
Verwandte Begriffe
Weiterlesen: alle Begriffe im Immobilien-Lexikon, die Praxis im Silo Vermietung und Verwaltung.
Fazit
Die Hausverwaltung ist der Posten, an dem am falschen Ende gespart wird. 28 Euro im Monat sind nicht umlagefähig und tun weh, aber eine schlechte Verwaltung kostet über Fristen, Bauschäden und schlechte Angebote deutlich mehr.
Frag vor dem Kauf nach dem Verwaltervertrag und den letzten drei Abrechnungen. Wie pünktlich und wie sauber sie sind, sagt mehr über das Objekt als jedes Exposé.
Diese Erklärung ist allgemein gehalten und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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