Standorte
Kapitalanlage in Oberhausen: Mieten, Kaufpreise und Anlegerprofil
Oberhausen liegt preislich zwischen Duisburg und Essen und wird von Anlegern regelmäßig übersehen. Kaufpreise um 1.300 bis 2.600 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 7 und 9,50 Euro. Faktoren von 16 bis 22 sind üblich. Die Stadt besteht aus drei alten Städten, die sich bis heute unterschiedlich vermieten.
Was hier überhaupt steht
Oberhausen ist aus drei Städten zusammengewachsen: Alt-Oberhausen in der Mitte, Sterkrade im Norden, Osterfeld dazwischen. Jeder dieser Teile hat ein eigenes Zentrum, eigene Einkaufsstraßen und eine eigene Mieterschaft. Wer eine Wohnung in Sterkrade vermietet, hat einen anderen Markt vor sich als jemand in der Oberhausener Altstadt.
Prägend sind drei Bestände. Erstens die Arbeitersiedlungen rund um die alten Hütten- und Zechenstandorte, kleinteilig, oft zweigeschossig, mit Gärten. Zweitens der schlichte Wiederaufbau: Zeilen und Blöcke mit drei bis acht Parteien, guten Grundrissen und wenig Ausstattung. Drittens die Geschossbauten der späteren Nachkriegsjahrzehnte mit Balkon, Aufzug und Tiefgarage.
Auf rund 39.000 Wohngebäude kommen etwa 111.500 Wohnungen. Das sind im Schnitt knapp drei Wohnungen je Haus. Die Stadt ist also sehr kleinteilig bebaut, und fast jede Anlegerwohnung liegt in einer überschaubaren Eigentümergemeinschaft.
Die durchschnittliche Wohnung misst 81 Quadratmeter und ist damit größer als in Gelsenkirchen oder Duisburg. Etwa jede dritte Wohnung wird vom Eigentümer selbst bewohnt. Für den Ruhrgebietsvergleich ist das ein hoher Wert, und er verändert die Stimmung in den Versammlungen spürbar.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Orientierungswerte und keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Sie ersetzen keine Wertermittlung. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale, die Strukturzahlen auf der amtlichen Statistik für Nordrhein-Westfalen. Angebotspreise liegen fast immer über dem, was am Ende beim Notar steht.
| Kennzahl | Größenordnung in Oberhausen |
| Einwohner | rund 214.000 |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m², Durchschnitt | um 2.070 € |
| Kaufpreis je m², Spanne nach Lage | 1.120 bis 4.130 € |
| Günstigster Bereich, Altstadt-Süd | um 1.820 € |
| Teurer Bereich, Klosterhardt-Süd | um 2.400 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 7,00 bis 9,50 € |
| Kaufpreisfaktor | 16 bis 22 |
| Bruttomietrendite | 4,5 bis 6,3 % |
| Durchschnittliche Wohnungsgröße | 81 m² |
| Eigentümerquote | rund 32 % |
| Arbeitslosenquote | rund 11 % |
Quellen sind das Kommunalprofil von IT.NRW und die Regionalstatistik des Regionalverbands Ruhr. Was ein Faktor von 20 für deine Rechnung bedeutet, prüfst du am schnellsten mit dem Kaufpreisfaktor-Rechner.
Wer hier mietet
Oberhausen hat viele Arbeitsplätze im Handel, in der Logistik und in der Pflege. Das prägt die Mieterschaft: Angestellte mit mittlerem Einkommen, Schichtarbeiter, Familien, ältere Menschen, die aus dem eigenen Haus in die Wohnung ziehen. Studentische Nachfrage gibt es kaum, weil die Hochschule klein ist.
Daraus folgt zweierlei. Erstens: Die gefragte Wohnung ist hier nicht das Apartment, sondern die solide Dreizimmerwohnung mit 65 bis 85 Quadratmetern, Balkon und Stellplatz. Zweitens: Mieter bleiben lange. Fünf bis zehn Jahre sind normal. Das ist gut für deine Fluktuationskosten und schlecht für deine Mietanpassung.
In Sterkrade und in den ruhigen Lagen um Klosterhardt zahlt die Mieterschaft zuverlässig. Rund um die Altstadt und entlang der großen Durchgangsstraßen wird es schwieriger. Der Unterschied in der Miete ist kleiner als der Unterschied im Aufwand.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Was in Oberhausener Versammlungen anders läuft als anderswo, hat einen technischen Grund.
Wo Fernwärme liegt, diskutiert die Gemeinschaft nicht über neue Heizkessel. Das spart eine der größten Einzelmaßnahmen im Bestand. Dafür steht regelmäßig die Kostenentwicklung des Anschlusses auf der Tagesordnung, und die Gemeinschaft kann daran wenig ändern. Frag vor dem Kauf, wie geheizt wird und wie lange der Vertrag läuft.
Der zweite Punkt ist die hohe Eigentümerquote. In den von mir verwalteten Häusern mit vielen Selbstnutzern werden Maßnahmen häufiger beschlossen als in reinen Anlegerhäusern, aber sie fallen aufwendiger aus. Selbstnutzer wollen die schöne Lösung, Anleger die günstige. Als Vermieter sitzt du dabei regelmäßig in der Minderheit.
Dritter Erfahrungswert: In den kleinen Siedlungshäusern mit zwei bis vier Parteien gibt es oft keine ordentliche Verwaltung, sondern eine Absprache am Gartenzaun. Das funktioniert, bis es nicht mehr funktioniert.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger, die Ruhe wollen
Lange Mietverhältnisse, größere Wohnungen, überschaubare Fluktuation. Wer wenig Zeit hat, findet hier mehr Rendite als in Essen und weniger Aufwand als in Gelsenkirchen.
Käufer mit mittlerem Budget
Für 130.000 bis 180.000 Euro bekommst du eine ordentliche Dreizimmerwohnung in vermietbarer Lage. In Essen reicht das nur für deutlich weniger Fläche.
Wer den zweiten Schritt macht
Als zweite oder dritte Wohnung im Bestand ist Oberhausen eine gute Ergänzung: anderer Markt, andere Mieterschaft, aber gleicher Fahrweg.
Für wen nicht
Wer schnelle Mietsprünge braucht
Bestandsmieten steigen hier langsam, weil die Mieter bleiben. Wer seine Rechnung auf zügige Anpassungen stützt, rechnet an der Stadt vorbei.
Wer kleine Apartments sucht
Die Nachfrage nach Einzimmerwohnungen ist dünn. Was in Bochum in zwei Wochen weg ist, steht hier drei Monate leer.
Wer keine Versammlung besuchen will
In Häusern mit vielen Selbstnutzern entscheidet die Mehrheit gegen deine Kostenbrille, wenn du nicht da bist.
Die Fehler, die in Oberhausen gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Eine Dreizimmerwohnung mit 72 Quadratmetern im zweiten Obergeschoss eines Nachkriegsbaus mit acht Parteien in Sterkrade, Balkon, Fernwärme, Stellplatz vorhanden.
| Kaufpreis | 145.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 9.425 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 2.900 € |
| Gesamtinvestition | 157.325 € |
| Kaltmiete monatlich, 8,30 € je m² | 598 € |
| Jahreskaltmiete | 7.176 € |
| Kaufpreisfaktor | 20,2 |
| Bruttomietrendite | 4,6 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −1.150 € |
| Eigene Rücklage, 1,00 € je m² und Monat | −864 € |
| Ansatz Mietausfall, 3 % | −215 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 4.947 € |
| Nettomietrendite | 3,1 % |
Der Mietausfall ist hier niedriger angesetzt als in Gelsenkirchen, weil die Mieter länger bleiben. Dafür liegt die Ausgangsmiete niedriger als in Essen. Beides zusammen ergibt eine Wohnung, die sich unspektakulär, aber verlässlich trägt. Rechne die Nebenkosten deines eigenen Falls mit dem Rechner für Kaufnebenkosten in NRW und sieh dir an, wie sich das Hausgeld zusammensetzt.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb der Stadt erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Oberhausen
Lohnt sich Oberhausen als Kapitalanlage?
Für Anleger, die eine solide vermietbare Wohnung mit wenig Aufwand suchen, ja. Die Faktoren liegen unter denen von Essen und über denen von Gelsenkirchen. Wer den höchsten Ertrag will, findet ihn nicht hier.
Welche Stadtteile sind für Anleger interessant?
Sterkrade und die ruhigen Lagen um Klosterhardt gelten als stabil. Osterfeld ist günstiger und funktioniert objektweise. In der Altstadt entscheidet die Straße, nicht der Stadtteilname.
Welche Wohnungsgröße vermietet sich am besten?
65 bis 85 Quadratmeter mit drei Zimmern, Balkon und Stellplatz. Kleine Apartments sind hier schwerer zu vermieten als in Bochum.
Wie ist der Zustand der Häuser?
Etwa vier von zehn Wohngebäuden stammen aus den Wiederaufbaujahrzehnten. Dach, Fenster und Leitungen sind dort die üblichen Themen. Prüfe Rücklage und Protokolle, bevor du ein Angebot abgibst.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
Dann bist du auf dieser Seite falsch. Diese Standortseiten sind Entscheidungshilfen für Kapitalanleger. Für den Verkauf ist essenmakler.de die richtige Adresse.
Fazit
Oberhausen ist die unaufgeregte Lage im westlichen Ruhrgebiet. Du bekommst größere Wohnungen als in den Nachbarstädten, Mieter, die bleiben, und Faktoren, die zwischen Ertrag und Sicherheit liegen. Dafür bewegt sich hier wenig: keine schnellen Mietsprünge, keine Preisfantasie.
Wenn dir das reicht, ist die Stadt ein guter zweiter Baustein neben einer Essener Wohnung. Vergleiche sie mit Borbeck und mit den anderen Lagen unter Standorte im Ruhrgebiet, bevor du dich festlegst.
Du hast ein Objekt in Oberhausen im Blick?
Bring Kaufpreis, Miete, Hausgeld und die letzten Protokolle mit. Nach 30 Minuten weißt du, ob es trägt.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow