Standorte
Kapitalanlage in Bochum
Bochum ist die größte Studentenstadt des Ruhrgebiets. Über 53.000 Studierende an acht Hochschulen sorgen für eine Nachfrage nach kleinen Wohnungen, die es in Essen so nicht gibt. Kaufpreise um 1.800 bis 2.950 Euro je Quadratmeter treffen auf Mieten zwischen 8 und 11 Euro. Faktoren zwischen 18 und 23 sind üblich.
Was hier überhaupt steht
Bochum ist im Krieg schwer getroffen worden. Die Innenstadt und die angrenzenden Viertel sind deshalb überwiegend Wiederaufbau: schlichte Zeilen und Blöcke der fünfziger Jahre, gute Grundrisse, wenig Ausstattung. Zusammenhängender Altbau aus der Gründerzeit ist selten und konzentriert sich auf einzelne Quartiere südlich und westlich der Innenstadt.
Der zweite prägende Bestand entstand mit der Universität. Rund um den Campus im Südosten der Stadt stehen Großwohnsiedlungen der sechziger und siebziger Jahre mit vielen kleinen Apartments, Hochhäusern, Aufzügen und Tiefgaragen. Das ist der Bestand, in dem die meisten Anlegerwohnungen unter 40 Quadratmetern liegen.
Im Osten und Westen der Stadt, in den früher eigenständigen Orten, findest du das dritte Muster: Zechen- und Werkssiedlungen, kleinteilige Mehrfamilienhäuser und viel Eigenheimbebauung. Die Preise liegen dort deutlich unter denen der Innenstadtviertel. Auf dem früheren Werksgelände im Süden ist ein neuer Arbeitsplatzschwerpunkt entstanden, der den Stadtteilen ringsum seit einiger Zeit zusätzliche Nachfrage bringt.
Merke dir für die Objektsuche: Bochum ist keine Lage, sondern mindestens vier. Zwischen einem gefragten Innenstadtviertel und einer einfachen Lage im Westen liegt bei Wohnungen fast der doppelte Quadratmeterpreis.
Kennzahlen der Lage
Die Werte sind Größenordnungen zur Orientierung, keine Bewertung eines einzelnen Objekts. Preise und Mieten beruhen auf den aktuellen Angebotsdaten der großen Immobilienportale. Beachte, dass kleine Wohnungen deutlich höhere Quadratmetermieten erzielen als große — bei Studentenapartments liegt die Miete je Quadratmeter regelmäßig zwei Euro über dem Stadtschnitt.
| Kennzahl | Größenordnung in Bochum |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m², einfache Lage | um 1.850 € |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m², mittlere Lage | um 2.300 € |
| Kaufpreis Eigentumswohnung je m², gute Lage | um 2.950 € |
| Miete je m² bei Neuvermietung | 8,00 bis 11,00 € |
| Kaufpreisfaktor | 18 bis 23 |
| Bruttomietrendite | 4,3 bis 5,5 % |
| Typische Anlegerwohnung | 28 bis 75 m² |
| Vorherrschendes Baualter | Wiederaufbau und Geschossbau der Nachkriegsjahrzehnte |
| Studierende an acht Hochschulen | über 53.000 |
Bauten der Nachkriegsjahrzehnte liegen im Kaufpreis spürbar über dem älteren Bestand. Das ist kein Zufall: Sie haben häufiger Balkon, Aufzug und einen Zuschnitt, der sich heute noch vermieten lässt.
Wer hier mietet
Der stärkste Nachfragemotor sind die Hochschulen. Über 53.000 Studierende brauchen jedes Jahr Wohnraum, und die meisten davon suchen ein Apartment oder ein Zimmer, nicht eine Familienwohnung. Dazu kommen Beschäftigte aus Gesundheitswesen, Verwaltung, Technik und Handel sowie eine wachsende Zahl von Berufseinsteigern in den neuen Technologiestandorten.
Diese Nachfrage ist verlässlich, aber sie hat einen Rhythmus. Wer eine kleine Wohnung im Spätsommer neu vermietet, hat mehrere Interessenten. Wer dieselbe Wohnung mitten im Semester frei bekommt, wartet. Das ist der wichtigste Unterschied zum Essener Markt, wo die Nachfrage über das Jahr gleichmäßiger verteilt ist.
Die Kehrseite der Studentennachfrage ist die Fluktuation. Studienzeiten sind kurz, Umzüge häufig. Bei kleinen Apartments in Campusnähe ist ein Mieterwechsel alle zwei bis drei Jahre normal. Jeder Wechsel kostet dich erfahrungsgemäß ein bis zwei Monatsmieten an Leerstand, Renovierung und Aufwand. Genau daran zerlegt sich die schöne Bruttorendite dieser Wohnungen.
Was in den Eigentümerversammlungen wirklich verhandelt wird
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, Bochum gehört zu den Schwerpunktstädten. In den großen Anlagen rund um den Campus fällt mir dabei etwas auf, das Anleger unterschätzen.
Das ist Chance und Risiko in einem. Als Anleger kannst du in einer solchen Gemeinschaft tatsächlich etwas bewegen. Umgekehrt werden dort Beschlüsse mit wenigen Stimmen gefasst, die dich Jahrzehnte binden — Verträge über die Wärmeversorgung sind das beste Beispiel. Ein Contracting-Vertrag über zehn oder mehr Jahre hebt das Hausgeld dauerhaft und lässt sich nicht schnell korrigieren.
Die typischen Sachthemen in den großen Bochumer Anlagen sind Aufzug, Fassade, Beton an Balkonen und Tiefgaragen sowie die Umstellung der Wärmeversorgung. In den kleineren Anlegergemeinschaften geht es dagegen häufiger um Hausordnung, Lärm und um die Frage, ob möblierte Vermietung an wechselnde Kurzzeitmieter zulässig sein soll. Wer eine kleine Wohnung als Studentenapartment kaufen will, sollte diesen Punkt vor dem Kauf in der Teilungserklärung und in den Protokollen suchen.
Für wen sich diese Lage eignet
Anleger mit kleinem Budget
Ein vermietetes Apartment in Campusnähe liegt oft unter 90.000 Euro. Das ist einer der niedrigsten Einstiege im ganzen Revier.
Wer mit Fluktuation umgehen kann
Häufige Mieterwechsel sind hier normal. Wer eine Verwaltung hat, die Neuvermietung zuverlässig abwickelt, verdient an genau diesem Segment.
Wer breiter streuen will
Bochum hat eine andere Nachfragestruktur als Essen. Für Anleger, die schon eine Essener Wohnung haben, ist das echte Streuung statt derselben Wette zweimal.
Für wen nicht
Wer eine Wohnung ohne Aufwand sucht
Ein Studentenapartment ist die arbeitsintensivste Form der Kapitalanlage. Wer das nicht will, kauft eine größere Wohnung in Steele oder einer vergleichbaren Lage.
Wer die Bruttorendite als Ertrag liest
Bei kleinen Wohnungen ist der Abstand zwischen Brutto und Netto größer als bei großen. Wer das ignoriert, kauft eine Zahl, keine Immobilie.
Wer die Stadt nicht kennt
Bochum ist sehr uneinheitlich. Ohne Ortskenntnis oder Begleitung kaufst du leicht zum Preis einer guten Lage in einer einfachen.
Die Fehler, die in Bochum gemacht werden
Ein durchgerechnetes Beispiel
Ein Apartment mit 34 Quadratmetern in einer großen Wohnanlage nahe dem Campus, Aufzug, Balkon, vermietet an eine Studentin.
| Kaufpreis | 79.000 € |
| Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % | 5.135 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2 % | 1.580 € |
| Gesamtinvestition | 85.715 € |
| Kaltmiete monatlich, 11,50 € je m² | 391 € |
| Jahreskaltmiete | 4.692 € |
| Kaufpreisfaktor | 16,8 |
| Bruttomietrendite | 5,9 % |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld im Jahr | −900 € |
| Eigene Rücklage, 1,00 € je m² und Monat | −408 € |
| Ansatz Mietausfall und Fluktuation, 6 % | −282 € |
| Nettomietertrag im Jahr | 3.102 € |
| Nettomietrendite | 3,6 % |
Aus 5,9 Prozent brutto werden 3,6 Prozent netto. Das ist der größte Abstand aller Beispiele auf diesen Standortseiten, und er hat einen einfachen Grund: Bei einer kleinen Wohnung ist der nicht umlagefähige Anteil am Hausgeld im Verhältnis zur Miete besonders hoch. 75 Euro im Monat sind bei 391 Euro Miete fast ein Fünftel. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern in derselben Anlage wäre der Anteil deutlich kleiner. Genau deshalb ist der niedrige Faktor bei Apartments kein Schnäppchen, sondern ein Ausgleich. Rechne deinen Fall im Mietrendite-Rechner und im Cashflow-Rechner nach.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Preise, Mieten und Hausgeld unterscheiden sich innerhalb der Stadt erheblich. Diese Seite ersetzt keine Wertermittlung und keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Fragen
Häufige Fragen zu Bochum
Lohnt sich ein Studentenapartment in Bochum?
Die Nachfrage ist da und bleibt. Der Ertrag ist aber niedriger, als die Bruttorendite verspricht, weil Hausgeldanteil und Fluktuation überproportional zuschlagen. Als erstes Objekt eignet sich meist eine größere Wohnung besser.
Ist Bochum besser oder schlechter als Essen?
Anders. Bochum hat mehr Nachfrage nach kleinen Wohnungen und eine stärkere studentische Prägung, Essen die breitere Mieterstruktur. Für Streuung ist die Kombination sinnvoller als zwei Wohnungen in derselben Stadt.
Welche Wohnungsgröße ist hier am robustesten?
Zwei Zimmer mit 55 bis 70 Quadratmetern, Balkon, in ordentlicher Wohnlage. Diese Wohnungen erreichen sowohl Studierende in Wohngemeinschaften als auch Berufstätige und Paare — die Nachfrage bricht nie ganz weg.
Ich will hier verkaufen statt kaufen.
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Fazit
Bochum bietet Kapitalanlegern zwei Dinge, die Essen so nicht hat: einen sehr niedrigen Einstiegspreis bei kleinen Wohnungen und eine Nachfrage, die von Hochschulen getragen wird. Beides ist stabil.
Der Preis dafür sind mehr Mieterwechsel, ein saisonaler Vermietungsmarkt und ein Hausgeldanteil, der bei kleinen Wohnungen stark durchschlägt. Wenn du hier kaufst, rechne mit realistischen Ansätzen für Ausfall und Fluktuation und prüfe den Kaufpreisfaktor immer für den konkreten Stadtteil. Die übrigen Städte und Stadtteile im Revier findest du unter Standorte im Ruhrgebiet, das nächstgelegene Essener Gegenstück ist Rüttenscheid.
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