Fehler und Risiken
Finanzierung falsch kalkuliert: die Rechnung, die später kippt
Eine Finanzierung kippt selten am ersten Tag. Sie kippt, wenn die Tilgung zu niedrig war, die Nebenkosten aus dem Darlehen kamen und am Ende der Zinsbindung eine hohe Restschuld steht. Rechne deshalb immer drei Dinge durch: die Rate heute, die Restschuld später und die Rate bei einem deutlich höheren Zins.
Die Zusage der Bank ist keine Bestätigung deiner Rechnung
Wer eine Finanzierungszusage bekommt, fühlt sich bestätigt. Die Bank hat gerechnet, also passt es. So funktioniert es nicht.
Die Bank prüft, ob du ihre Rate voraussichtlich zahlen kannst. Sie prüft nicht, ob dein Objekt eine gute Anlage ist, ob dein Puffer reicht oder was in zehn Jahren passiert. Für den Kreditgeber ist das Risiko durch die Grundschuld gedeckt. Für dich nicht.
Deshalb brauchst du eine eigene Rechnung neben der Bankrechnung. Die drei Fragen lauten: Trägt die Rate heute? Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Und trägt die Rate auch bei einem deutlich höheren Zins? Den Überblick über weitere Risiken findest du unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Fehler eins: zu niedrige Tilgung
Eine Wohnung für 180.000 Euro, Darlehen 160.000 Euro, Zins vier Prozent, Zinsbindung zehn Jahre. Die Tilgung entscheidet über alles, was danach kommt.
| Anfangstilgung | Rate im Monat | Restschuld nach 10 Jahren | Gesamtlaufzeit |
| 1,0 % | 667 € | rund 140.500 € | rund 41 Jahre |
| 2,0 % | 800 € | rund 121.600 € | rund 28 Jahre |
| 3,0 % | 933 € | rund 102.600 € | rund 21 Jahre |
Der Rechenweg für die mittlere Zeile: Zins und Tilgung ergeben sechs Prozent von 160.000 Euro, also 9.600 Euro im Jahr oder 800 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind davon rund 38.400 Euro getilgt, weil der Tilgungsanteil mit jedem Jahr wächst.
Der entscheidende Punkt: 133 Euro mehr im Monat verkürzen die Laufzeit um dreizehn Jahre. Eine niedrige Tilgung ist keine Ersparnis, sondern eine Verschiebung.
Fehler zwei: das Zinsrisiko nicht durchgerechnet
Nach zehn Jahren steht die Restschuld von 121.600 Euro zur Verlängerung an. Niemand weiß, welcher Zins dann gilt. Also rechnest du Varianten.
| Zins bei der Anschlussfinanzierung | Rate im Monat | Änderung |
| 3 % | 737 € | −63 € |
| 4 % | 830 € | +30 € |
| 6 % | 936 € | +136 € |
| 8 % | 1.081 € | +281 € |
Gerechnet ist jeweils die Rate, mit der die Restschuld in weiteren 18 Jahren vollständig zurückgezahlt wird. Bei acht Prozent brauchst du also 281 Euro mehr im Monat als heute. Das ist die Zahl, die du dir ansehen musst, bevor du kaufst.
Zur Einordnung: Zinsen für zehn Jahre Bindung liegen aktuell in der Größenordnung von rund vier Prozent. Sie waren schon deutlich niedriger und schon deutlich höher. Wie du die Bindung wählst, steht unter Zinsbindung wählen, wie es danach weitergeht unter Anschlussfinanzierung.
Fehler drei bis sechs
Was viele nicht wissen: das Recht nach zehn Jahren
Ein Darlehen mit fester Zinsbindung kannst du nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Frist beginnt am Tag nach der vollständigen Auszahlung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Geregelt ist das in § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
Das ist mehr wert, als es klingt. Wer eine Zinsbindung von fünfzehn oder zwanzig Jahren wählt, bindet sich also faktisch nur zehn Jahre, behält aber die Sicherheit für den gesamten Zeitraum. Bei einem hohen Zinsniveau ist das ein starkes Argument für eine lange Bindung.
Anders sieht es aus, wenn du vorher verkaufen willst. Dann kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die bei langen Restlaufzeiten hoch ausfällt. Wer einen Verkauf innerhalb weniger Jahre für möglich hält, sollte das bei der Wahl der Bindung berücksichtigen. Und wer schneller schuldenfrei sein will, sieht sich Sondertilgungen an.
Diese Seite ordnet aus der Praxis ein und ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Konditionen und Rechtslage können sich ändern.
Aus über zwanzig Jahren mit eigenen Objekten
Ich halte selbst 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten und bin seit über zwanzig Jahren in der Branche. In dieser Zeit habe ich Zinsen unter einem Prozent gesehen und Zinsen, bei denen niemand mehr finanzieren wollte.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Objekte, die von Anfang an mit ordentlicher Tilgung und einem Puffer gerechnet waren, haben jede Zinsphase überstanden. Eng gerechnete Objekte wurden dagegen schon durch normale Ereignisse unangenehm: ein Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand, eine Sonderumlage, eine neue Heizung.
Zweite Beobachtung aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten: Wenn Eigentümer verkaufen müssen, liegt es fast nie an einem schlechten Objekt. Es liegt daran, dass die monatliche Belastung nicht mehr zum Leben passt. Die Immobilie war dann nicht das Problem, sondern die Rate.
Fragen
Häufige Fragen zur Finanzierung
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Bei den aktuellen Zinsen sind zwei Prozent Anfangstilgung eine brauchbare Untergrenze, drei Prozent sind ruhiger. Wichtiger als die genaue Zahl ist, dass die Restschuld am Ende der Bindung eine Höhe hat, die du auch bei einem höheren Zins stemmen kannst.
Lange oder kurze Zinsbindung?
Je höher dein Risiko bei steigenden Zinsen, desto länger die Bindung. Wer eng kalkuliert, sollte lang binden. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren nimmt einer langen Bindung viel von ihrem Nachteil.
Muss ich Eigenkapital einbringen?
Die Kaufnebenkosten solltest du selbst tragen, in NRW rund acht bis zwölf Prozent des Kaufpreises. Finanzierungen mit weniger Eigenkapital gibt es, sie kosten aber einen spürbaren Zinsaufschlag.
Was passiert, wenn die Wohnung leer steht?
Die Rate läuft weiter. Deshalb gehört ein Puffer von mehreren Monatsraten auf ein separates Konto, bevor du kaufst. Plane außerdem realistisch mit einem Ausfall von ein bis zwei Prozent der Jahresmiete.
Kann ich den Kredit auf eine andere Immobilie übertragen?
Viele Banken bieten eine Pfandtauschregelung an. Ob und zu welchen Bedingungen, steht im Vertrag. Frag danach, bevor du unterschreibst, nicht wenn du schon verkaufen willst.
Ist ein Volltilgerdarlehen besser?
Es gibt dir volle Sicherheit über die gesamte Laufzeit und oft einen kleinen Zinsvorteil. Dafür ist die Rate höher und du hast weniger Spielraum. Für sehr sicherheitsorientierte Käufer ist es eine gute Wahl.
Fazit
Eine Finanzierung ist nicht dann gut, wenn die Rate heute passt. Sie ist dann gut, wenn sie auch passt, wenn etwas schiefgeht.
Rechne mit einer Tilgung ab zwei Prozent, zahle die Nebenkosten aus eigenem Geld, setze die Miete vorsichtig an, halte einen Puffer frei und rechne die Anschlussfinanzierung mit einem deutlich höheren Zins durch. Wenn die Rechnung dann noch trägt, hast du eine Finanzierung, die dich ruhig schlafen lässt.
Alle Zahlen sind Beispielrechnungen und gerundet. Diese Seite ersetzt keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
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