Sondertilgung: wann sie sich wirklich lohnt

Wie eine Sondertilgung wirkt

Während der Zinsbindung kommst du normalerweise nicht an dein Darlehen heran. Die Sondertilgung ist die Ausnahme: ein vertraglich vereinbartes Recht, zusätzlich zur Rate Geld zurückzuzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Üblich sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Bei 150.000 Euro also 7.500 Euro jährlich. Dieses Recht kostet bei den meisten Banken keinen Zinsaufschlag. Zehn Prozent oder mehr kosten in der Regel etwas.

Der Effekt ist stärker, als die meisten erwarten. Jeder Euro, den du sondertilgst, spart dir den Zins auf diesen Euro für die gesamte Restlaufzeit. Und weil deine Rate gleich bleibt, wandert der gesparte Zins sofort in zusätzliche Tilgung. Der Effekt verstärkt sich also selbst.

Der Haken bei vermieteten Wohnungen

Jetzt kommt der Teil, den Finanzierungsseiten gerne weglassen. Bei einer Kapitalanlage sind Darlehenszinsen Werbungskosten. Sie senken dein zu versteuerndes Einkommen.

Das heißt: Der Staat trägt einen Teil deiner Zinsen mit. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zahlst du wirtschaftlich nicht 3,8 Prozent, sondern nur 3,8 mal 0,58 gleich 2,20 Prozent. Genau diese 2,20 Prozent sind die echte Rendite deiner Sondertilgung, nicht die 3,8 Prozent.

Vergleiche das ehrlich mit der Alternative. Ein Tagesgeld mit 2,5 Prozent bringt nach Abgeltungsteuer und Solidaritätszuschlag von zusammen 26,375 Prozent noch 1,84 Prozent. Die Sondertilgung liegt also vorn, aber nicht dramatisch.

Bei einer selbstgenutzten Wohnung sieht die Rechnung ganz anders aus. Dort sind Zinsen keine Werbungskosten, die Sondertilgung bringt volle 3,8 Prozent steuerfrei und schlägt fast jede sichere Anlage. Mehr zu diesem Unterschied steht auf Was von der Rendite nach Steuern übrig bleibt.

Sondertilgung oder höhere Tilgung von Anfang an?

Beides führt zum selben Ziel, aber nicht mit derselben Beweglichkeit. Eine Anfangstilgung von 4,0 Prozent statt 2,0 Prozent bedeutet eine Rate von 975 statt 725 Euro. Du wärst nach 17 Jahren und 8 Monaten fertig und hättest 55.946,81 Euro Zinsen gezahlt.

Mit 2,0 Prozent Tilgung plus 3.000 Euro Sondertilgung im Jahr bist du nach 18 Jahren fertig und zahlst 57.256,45 Euro. Fast identisch. Der Unterschied: Bei der Sondertilgung kannst du in einem schlechten Jahr einfach aussetzen. Bei der hohen Rate nicht.

Für Kapitalanleger mit schwankenden Einnahmen ist die Sondertilgung deshalb meist der klügere Weg. Wie sich der Tilgungssatz grundsätzlich auswirkt, zeigt Annuitätendarlehen verstehen.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. In die Finanzierungen meiner Eigentümer sehe ich nicht hinein. In ihre Zahlungsfähigkeit bei außerplanmäßigen Beschlüssen dagegen schon.

Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Eigentümer, die konsequent sondertilgen, gehören nicht automatisch zu denen, die bei einer Sonderumlage entspannt bleiben. Im Gegenteil. Wer jeden freien Euro ins Darlehen steckt, hat im Ernstfall oft weniger Bewegungsspielraum als jemand mit moderater Tilgung und einem Tagesgeldkonto.

Bei einer Wohnung um siebzig Quadratmeter liegt eine typische anteilige Sonderumlage für eine größere Maßnahme im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Wer diesen Betrag nicht liquide hat, muss ihn bei der Bank nachfinanzieren, meist zu deutlich schlechteren Konditionen als das ursprüngliche Darlehen.

Meine praktische Empfehlung aus dieser Beobachtung: Lege zuerst eine Reserve in Höhe der Jahreskosten der Wohnung plus einer möglichen Umlage zurück. Was danach übrig ist, kann in die Sondertilgung. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft ersetzt diese eigene Reserve ausdrücklich nicht.