Finanzierung
Immobilienkredit für Selbstständige: so rechnet die Bank wirklich
Banken verlangen von Selbstständigen meist drei vollständige Jahresabschlüsse, die Steuerbescheide dazu und eine aktuelle BWA. Angerechnet wird nicht der letzte Gewinn, sondern der Durchschnitt mehrerer Jahre, gekürzt um einen Sicherheitsabschlag von grob 20 bis 30 Prozent. Mehr Eigenkapital gleicht das Risiko aus und drückt den Zinsaufschlag.
Warum das gute Jahr nicht zählt
Du hast im letzten Jahr 71.000 Euro Gewinn gemacht. Die Bank rechnet mit 45.250 Euro. Wie kommt das?
Ein Angestellter bringt eine Gehaltsabrechnung mit. Die Zahl steht fest und wiederholt sich jeden Monat. Dein Gewinn schwankt. Für die Bank ist das kein Vorwurf, sondern Risiko, und Risiko wird abgezinst.
Deshalb passieren zwei Dinge mit deinen Zahlen. Erstens werden mehrere Jahre gemittelt. Zweitens wird vom Mittelwert ein Sicherheitsabschlag abgezogen, der Steuern, Altersvorsorge und Schwankungen abdecken soll.
Was auf den Tisch muss
| Unterlage | Zeitraum | Wofür |
| Jahresabschlüsse oder EÜR | 3 Jahre | Ertragslage und Trend |
| Einkommensteuerbescheide | 3 Jahre | Bestätigung durch das Finanzamt |
| BWA mit Summen- und Saldenliste | laufendes Jahr | aktuelle Entwicklung |
| Geschäftskontoauszüge | 3 bis 6 Monate | Liquidität im Alltag |
| private Kontoauszüge | 3 Monate | Entnahmen und Lebenshaltung |
| Selbstauskunft und Vermögensübersicht | aktuell | Haushaltsrechnung |
| Schufa-Selbstauskunft | aktuell | Zahlungshistorie |
| Gewerbeanmeldung oder Kammernachweis | – | Dauer der Selbstständigkeit |
Die BWA sollte nicht älter als drei Monate sein. Eine veraltete BWA ist einer der häufigsten Gründe für Rückfragen. Welche Objektunterlagen zusätzlich dazukommen, steht auf Bank-Unterlagen-Checkliste.
Die meisten Häuser erwarten mindestens drei abgeschlossene Geschäftsjahre. In den ersten Jahren nach der Gründung ist eine klassische Finanzierung schwer bis unmöglich.
Durchgerechnet: wie aus 71.000 Euro 3.771 Euro werden
Ein Handwerksbetrieb aus Essen, drei abgeschlossene Jahre.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
| Gewinn vorletztes Jahr | – | 62.000 € |
| Gewinn Jahr davor | – | 48.000 € |
| Gewinn letztes Jahr | – | 71.000 € |
| Durchschnitt | 181.000 ÷ 3 | 60.333 € |
| Sicherheitsabschlag 25 % | 60.333 × 0,75 | 45.250 € |
| anrechenbar je Monat | 45.250 ÷ 12 | 3.770,83 € |
Aus dem besten Jahr mit 71.000 Euro wird also ein Monatswert von 3.770,83 Euro. Manche Häuser rechnen vorsichtiger und nehmen das schwächste Jahr als Basis. Dann wären es 48.000 mal 0,75 gleich 36.000 Euro im Jahr oder 3.000 Euro im Monat.
Aus diesem Wert leitet die Bank die maximale Rate ab. Als grobe Hausregel gelten 30 bis 35 Prozent des anrechenbaren Nettoeinkommens.
| Basis | Monatswert | Rate bei 35 % |
| Durchschnitt aus drei Jahren | 3.770,83 € | 1.319,79 € |
| schwächstes Jahr | 3.000,00 € | 1.050,00 € |
Zum Vergleich: Ein Darlehen über 200.000 Euro kostet bei 3,9 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung 983,33 Euro im Monat. Gerechnet: 200.000 mal 5,9 Prozent geteilt durch zwölf. Bei vermieteten Objekten kommen anteilig angerechnete Mieten hinzu, meist mit 70 bis 80 Prozent.
Beispielzahlen. Abschläge, Betrachtungszeiträume und Quoten legt jede Bank selbst fest. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Der Zinsaufschlag und was er kostet
Selbstständige zahlen bei vergleichbarer Bonität oft einen Aufschlag von rund 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten. Das klingt klein und ist es auch, wenn du es einordnest.
| Aufschlag | Mehrzins im ersten Jahr | bei 200.000 € Darlehen |
| 0,1 Prozentpunkte | 200.000 × 0,001 | 200 € |
| 0,2 Prozentpunkte | 200.000 × 0,002 | 400 € |
| 0,3 Prozentpunkte | 200.000 × 0,003 | 600 € |
Der Aufschlag ist also nicht das eigentliche Problem. Das Problem ist die Ablehnung. Wer solide aufgestellt ist und genügend Eigenkapital mitbringt, bekommt bei vielen Häusern dieselben Konditionen wie ein Angestellter.
Beim Eigenkapital liegt die Erwartung höher als bei Angestellten. Verbreitet sind 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten. Was das für deinen Zins bedeutet, steht unter Wie viel Eigenkapital brauchst du?.
So verbesserst du deine Chancen
Aus der Praxis
Ich führe die Gottschling Immobilien GmbH mit 17 Mitarbeitern und bin selbst seit über 20 Jahren unternehmerisch tätig. Bankgespräche als Selbstständiger kenne ich von beiden Seiten des Tisches.
Erfahrungswert aus der Praxis: Die Finanzierungen, die durchgehen, unterscheiden sich weniger durch die Zahlen als durch die Vorbereitung. Ein sauberes Paket mit drei Abschlüssen, aktueller BWA und einer kurzen schriftlichen Erläuterung zu Ausreißern erspart Wochen an Rückfragen. Ein Paket mit Lücken wandert in die Warteschleife und kommt oft mit schlechteren Konditionen zurück.
Zweite Beobachtung: Viele Selbstständige optimieren ihren Gewinn jahrelang nach unten, um Steuern zu sparen, und wundern sich dann, dass die Bank nichts anrechnet. Wer in absehbarer Zeit kaufen will, sollte diese Frage früh mit dem Steuerberater besprechen. Beides gleichzeitig geht nicht.
Dritte Beobachtung: Bei Kapitalanlagen zählt zusätzlich das Objekt. Eine vermietete Wohnung mit stabiler Miete im Ruhrgebiet stärkt die Akte, weil ein zweiter Einkommensstrom dazukommt. Wie die Bank das rechnet, steht auf Kapitaldienstfähigkeit berechnen.
Fragen
Häufige Fragen von Selbstständigen
Wie lange muss ich selbstständig sein?
Die meisten Banken erwarten mindestens drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Manche Häuser akzeptieren zwei Jahre, dann aber mit höherem Eigenkapital. Direkt nach der Gründung ist eine klassische Finanzierung kaum möglich.
Zählt der Gewinn oder die Entnahme?
Gerechnet wird in der Regel mit dem Gewinn vor Steuern, gemittelt und um den Sicherheitsabschlag gekürzt. Der Abschlag soll gerade die Steuern und die Altersvorsorge abbilden, die du daraus noch bezahlen musst.
Haben Freiberufler es leichter?
Tendenziell ja. Ärzte, Anwälte und Steuerberater gelten als stabil und bekommen oft bessere Konditionen. Bei Gewerbetreibenden schaut die Bank stärker auf die Branche und die Abhängigkeit von einzelnen Kunden.
Was, wenn ein Jahr im Minus war?
Ein Verlustjahr ist kein Ausschluss, aber es braucht eine Erklärung. Investition, Krankheit oder ein einmaliger Auftragsverlust sind nachvollziehbar. Ohne Erklärung bleibt nur die schlechte Zahl stehen.
Sollte ich über eine GmbH kaufen?
Das ist eine eigene Entscheidung mit steuerlichen Folgen und wirkt sich auch auf die Finanzierung aus. Die Abwägung steht auf GmbH oder privat kaufen.
Wie lange dauert die Prüfung?
Rechne mit mehr Zeit als ein Angestellter. Vier bis sechs Wochen Vorbereitung plus die Prüfzeit der Bank sind realistisch. Den Rahmen dazu findest du unter Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger.
Fazit
Selbstständig zu sein ist kein Hindernis. Es verschiebt nur den Maßstab. Aus 71.000 Euro Gewinn werden im Beispiel 3.770,83 Euro anrechenbares Monatseinkommen und daraus eine Rate von gut 1.300 Euro.
Drei Dinge entscheiden. Vollständige Unterlagen aus drei Jahren, eine kurze Erklärung für jeden Ausreißer und genug Eigenkapital, damit der Beleihungsauslauf niedrig bleibt. Der Zinsaufschlag von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten ist dabei das kleinere Thema. Entscheidend ist, dass die Akte trägt.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Anforderungen und Konditionen legt jede Bank selbst fest.
Selbstständig und unsicher, was die Bank rechnet?
Bring deine letzten drei Abschlüsse und die aktuelle BWA mit. Ich rechne mit dir aus, welches Einkommen die Bank ansetzen wird.
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