Steuern
Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?
Privat zahlst du deinen persönlichen Steuersatz, kannst aber nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Eine vermögensverwaltende GmbH zahlt auf laufende Überschüsse deutlich weniger, verliert dafür die Steuerfreiheit beim Verkauf und kostet jedes Jahr Geld. Der Unterschied entscheidet sich an einer Frage: Brauchst du das Geld?
Eine Frage, die zu früh gestellt wird
Kaum ein Thema wird in Immobilienkreisen so oft diskutiert wie die GmbH. Und kaum eines wird so oft falsch entschieden, weil die Entscheidung an der falschen Stelle beginnt.
Die GmbH ist ein Werkzeug für einen Zweck: Vermögen aufbauen, ohne das Geld zu entnehmen. Wer die Mieteinnahmen zum Leben braucht oder steuerfrei verkaufen will, ist privat besser aufgehoben.
Diese Seite gibt dir keine Empfehlung. Sie gibt dir die Kriterien und die Zahlen, mit denen du die Frage gemeinsam mit deinem Steuerberater beantworten kannst. Den Überblick über alle Steuerthemen findest du unter Steuern bei vermieteten Immobilien.
Die beiden Wege im Vergleich
| Merkmal | Privat | Vermögensverwaltende GmbH |
| Steuer auf laufende Überschüsse | Persönlicher Steuersatz, bis rund 45 % | 15,825 % Körperschaftsteuer mit Solidaritätszuschlag |
| Gewerbesteuer | Keine | Entfällt bei erweiterter Kürzung, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet wird |
| Steuer bei Entnahme | Keine, das Geld gehört dir schon | 26,375 % Abgeltungsteuer mit Solidaritätszuschlag auf die Ausschüttung |
| Verkauf nach 10 Jahren | Steuerfrei | Immer steuerpflichtig |
| Verlustverrechnung | Mit Gehalt und anderen Einkünften | Nur innerhalb der GmbH |
| Laufende Kosten | Nahezu keine | Jahresabschluss, Offenlegung, Beratung, Kammerbeitrag |
| Finanzierung | Standard, gute Konditionen | Oft schwieriger, meist mit persönlicher Bürgschaft |
| Übertragung an Kinder | Objektweise, Grunderwerbsteuer kann anfallen | Anteile in Tranchen, Freibeträge mehrfach nutzbar |
| Drei-Objekt-Grenze | Relevant | Nicht relevant, aber erweiterte Kürzung gefährdet |
Der entscheidende Baustein ist die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer. Eine GmbH, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann ihren Gewerbeertrag um den Anteil aus der Grundstücksverwaltung kürzen; praktisch fällt dann keine Gewerbesteuer an. Schädliche Nebentätigkeiten, etwa gewerblicher Handel, können die Kürzung insgesamt kosten.
Die Steuerbelastung, durchgerechnet
Ein Mehrfamilienhaus im Essener Norden wirft nach Abschreibung und Zinsen 10.000 Euro steuerlichen Überschuss im Jahr ab. Dein Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent.
| Position | Privat | GmbH, thesauriert | GmbH, ausgeschüttet |
| Überschuss vor Steuern | 10.000 € | 10.000 € | 10.000 € |
| Steuer auf Ebene der Gesellschaft | – | 1.583 € | 1.583 € |
| Einkommensteuer, 42 % | 4.200 € | – | – |
| Abgeltungsteuer auf die Ausschüttung | – | – | 2.220 € |
| Steuer gesamt | 4.200 € | 1.583 € | 3.803 € |
| Belastung in Prozent | 42,00 % | 15,83 % | 38,03 % |
| Verfügbar beim Gesellschafter | 5.800 € | 0 € | 6.197 € |
| Verbleibt in der Gesellschaft | – | 8.417 € | 0 € |
Der Rechenweg: Privat werden 42 Prozent von 10.000 Euro fällig, also 4.200 Euro. In der GmbH sind es 15,825 Prozent, also 1.582,50 Euro, gerundet 1.583 Euro. Bleibt das Geld in der Gesellschaft, ist an dieser Stelle Schluss und 8.417 Euro stehen für den nächsten Kauf bereit.
Schüttest du aus, kommt auf die verbleibenden 8.417,50 Euro noch die Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent, also 2.220,11 Euro. Zusammen sind das 3.802,61 Euro Steuer, eine Gesamtbelastung von 38,03 Prozent. Beim Gesellschafter kommen 6.197 Euro an, privat wären es 5.800 Euro gewesen.
Wo die laufenden Kosten die Rechnung drehen
Die Prozentzahlen sehen eindeutig aus. Sie sind es nicht, denn eine GmbH kostet Geld, das privat nicht anfällt.
| Kostenblock | Größenordnung im Jahr |
| Jahresabschluss und Steuererklärungen | 1.500 bis 3.000 € |
| Laufende Buchführung | 400 bis 1.200 € |
| Offenlegung im Bundesanzeiger | 50 bis 100 € |
| Kammerbeitrag | 100 bis 300 € |
| Mehrkosten gegenüber privat | rund 2.500 € |
Dazu kommen einmalig Gründungskosten für Notar und Handelsregister, meist 800 bis 1.200 Euro, sowie das Stammkapital von 25.000 Euro, davon mindestens die Hälfte eingezahlt.
Jetzt die entscheidende Rechnung. Bei thesaurierten Gewinnen sparst du je 10.000 Euro Überschuss 4.200 minus 1.583 gleich 2.617 Euro. Die Mehrkosten von rund 2.500 Euro sind damit gerade gedeckt. Anders gesagt: Unter etwa 10.000 Euro jährlichem Überschuss trägt sich die GmbH selbst bei Thesaurierung kaum.
Bei Vollausschüttung wird es deutlich: Der Vorteil schrumpft auf 4.200 minus 3.803 gleich 397 Euro je 10.000 Euro Überschuss, also 3,97 Prozent. Um 2.500 Euro Mehrkosten zu decken, bräuchtest du 2.500 geteilt durch 0,0397 gleich rund 62.972 Euro Überschuss im Jahr. Wer das Geld jedes Jahr entnimmt, hat von der GmbH also fast nichts.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Kirchensteuer, Teileinkünfteverfahren und individuelle Gestaltungen sind nicht berücksichtigt. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung.
Der Punkt, der oft vergessen wird: der Verkauf
Privat ist der Gewinn nach zehn Jahren steuerfrei. In der GmbH nie. Das kann die gesamte laufende Ersparnis aufzehren.
Rechne es am Beispiel aus dem Beitrag zur Spekulationsfrist nach: Dort blieb der Gewinn nach zehn Jahren privat steuerfrei. In einer GmbH wären 15,825 Prozent Körperschaftsteuer fällig gewesen, beim Herausholen noch einmal Abgeltungsteuer.
Bei einem Gewinn von 80.000 Euro sind das 12.660 Euro auf Gesellschaftsebene. Gerechnet: 80.000 mal 0,15825. Schüttest du den Rest aus, kommen auf 67.340 Euro noch 17.761 Euro Abgeltungsteuer dazu. Gerechnet: 67.340 mal 0,26375. Zusammen 30.421 Euro Steuer auf einen Gewinn, der privat steuerfrei geblieben wäre.
Daraus folgt kein Urteil, sondern eine Frage: Willst du halten oder verkaufen? Wer nie veräußert, für den ist dieser Nachteil theoretisch. Wer regelmäßig umschichtet, für den ist er entscheidend.
Kriterien statt Empfehlung
| Wenn das auf dich zutrifft | spricht es eher für |
| Du brauchst die Überschüsse für deinen Lebensunterhalt | privat |
| Du willst den Überschuss vollständig reinvestieren | GmbH |
| Du planst, nach Ablauf der Frist zu verkaufen | privat |
| Du baust einen Bestand auf, den du dauerhaft hältst | GmbH |
| Du hast ein oder zwei Wohnungen | privat |
| Der Jahresüberschuss liegt deutlich über 10.000 Euro | GmbH |
| Du willst schrittweise an deine Kinder übertragen | GmbH |
| Du erzielst in den ersten Jahren Verluste und hast ein hohes Gehalt | privat |
| Du willst eine Einheit selbst nutzen | privat |
Ein Gedanke, der oft auftaucht und selten funktioniert: erst privat kaufen, später in die GmbH übertragen. Das ist ein Erwerbsvorgang und löst in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer aus, bei 250.000 Euro also 16.250 Euro. Innerhalb der Spekulationsfrist ist der Vorgang zusätzlich ein Verkauf. Die Struktur gehört vor den ersten Notartermin.
Die Fehler bei der Strukturfrage
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen, und im eigenen Bestand halte ich 35 Immobilien mit knapp 100 Einheiten. Ich sehe beide Strukturen täglich, bei mir selbst und bei den Eigentümern, für die ich arbeite.
Erste Beobachtung: Gesellschaften sind unter den Eigentümern in meiner Verwaltung deutlich in der Minderheit und konzentrieren sich auf größere Bestände. Bei einer oder zwei Wohnungen ist mir kein Fall untergekommen, in dem sich die laufenden Kosten gerechnet hätten.
Zweite Beobachtung: Der häufigste Grund für eine Gesellschaft ist in meinem Umfeld nicht die laufende Steuer, sondern die Nachfolge. Anteile lassen sich alle zehn Jahre in Tranchen innerhalb der Freibeträge übertragen, ohne dass ein Objekt geteilt werden muss.
Dritte Beobachtung: Wer mit einer GmbH startet, sollte die Finanzierung vorher klären, nicht nachher. In der Praxis scheitert der Plan häufiger an der Bank als am Steuerrecht. Welche Unterlagen die Bank sehen will, steht unter Bank-Unterlagen-Checkliste, und wie sich Zinsen auf deine Rechnung auswirken, zeigt der Tilgungsrechner.
Fragen
Häufige Fragen zur Immobilien-GmbH
Ab wie vielen Wohnungen lohnt sich eine GmbH?
Eine feste Zahl gibt es nicht, entscheidend ist der Jahresüberschuss. Bei thesaurierten Gewinnen deckt ein Überschuss von rund 10.000 Euro gerade die Mehrkosten. Bei Vollausschüttung bräuchte es etwa das Sechsfache. Wichtiger als die Zahl der Wohnungen ist die Frage, ob du das Geld entnehmen willst.
Was ist die erweiterte Kürzung?
Eine Regelung im Gewerbesteuerrecht: Eine Gesellschaft, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, kann den darauf entfallenden Gewerbeertrag kürzen. Im Ergebnis fällt keine Gewerbesteuer an. Schädliche Nebentätigkeiten können die Kürzung vollständig kosten.
Kann ich die Spekulationsfrist in der GmbH nutzen?
Nein. Eine GmbH erzielt immer gewerbliche Einkünfte, Veräußerungsgewinne sind unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Das ist der wichtigste Nachteil, wenn du irgendwann verkaufen willst.
Kann ich eine private Wohnung später in die GmbH einbringen?
Technisch ja, wirtschaftlich meist teuer. Es fällt Grunderwerbsteuer an, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Werts. Liegt der Vorgang innerhalb der Spekulationsfrist, kann zusätzlich Einkommensteuer auf den Gewinn entstehen.
Was ist mit Verlusten in den ersten Jahren?
Privat kannst du Verluste aus Vermietung mit deinem Gehalt verrechnen und sparst sofort Steuern. In der GmbH bleiben Verluste in der Gesellschaft und wirken erst, wenn dort Gewinne entstehen. Bei hoch finanzierten Objekten mit Anfangsverlusten spricht das klar für privat.
Fazit
Es gibt keine grundsätzlich richtige Antwort. Es gibt nur eine, die zu deinem Plan passt.
Privat ist einfacher, billiger im Unterhalt, erlaubt die Verrechnung von Anfangsverlusten mit deinem Gehalt und macht den Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Die GmbH senkt die Steuer auf einbehaltene Gewinne drastisch und erleichtert die Übertragung an die nächste Generation, kostet aber jedes Jahr Geld und nimmt dir die steuerfreie Veräußerung.
Rechne deinen erwarteten Jahresüberschuss aus, halte ihn gegen rund 2.500 Euro Mehrkosten und entscheide ehrlich, ob du das Geld über Jahre in der Gesellschaft stehen lassen kannst. Mit dieser Rechnung gehst du zu deinem Steuerberater. Weitere Zahlen liefern die Werbungskosten und die Rendite nach Steuern.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Sie enthält bewusst keine Empfehlung. Was für dich richtig ist, entscheidet dein Steuerberater. Die erweiterte Kürzung regelt § 9 GewStG, den Körperschaftsteuersatz § 23 KStG.
Privat oder GmbH? Rechne es durch, bevor du kaufst.
Bring deinen Plan und deine erwarteten Zahlen mit. Ich sortiere die Kriterien, damit du deinem Steuerberater die richtigen Fragen stellst.
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