Welche Unterlagen die Bank von dir sehen will

Warum die Bank so viel sehen will

Banken sind zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet. Das steht in § 505a BGB. Sie dürfen dir ein Darlehen nur geben, wenn erhebliche Zweifel an deiner Rückzahlungsfähigkeit ausgeschlossen sind.

Das ist kein Misstrauen dir gegenüber, sondern Pflicht. Für dich heißt es: Je schneller und vollständiger du lieferst, desto schneller kommt die Zusage. Und desto besser ist deine Verhandlungsposition, weil die Bank dich als organisiert wahrnimmt.

Es gibt einen zweiten, praktischeren Grund, die Unterlagen früh zusammenzustellen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung im Ruhrgebiet geht es oft schnell. Wer beim Besichtigungstermin schon eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann, bekommt den Zuschlag auch gegen ein höheres Gebot ohne Nachweis.

Durchgerechnet: die Haushaltsrechnung eines Essener Paars

Die Bank nimmt deine Selbstauskunft und baut daraus eine Haushaltsrechnung. Das ist die Zahl, an der alles hängt. Ein Beispiel aus der Praxis.

Ein Paar aus Essen-Steele, beide angestellt, zur Miete wohnend. Sie wollen eine vermietete Zweizimmerwohnung in Essen-Frohnhausen kaufen: 68 Quadratmeter, Kaufpreis 148.000 Euro, Kaltmiete 560 Euro im Monat.

Die Kaufnebenkosten von 8,5 Prozent ergeben 12.580 Euro. Mit 42.580 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 118.000 Euro. Bei 3,7 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung ist die Rate 118.000 mal 5,7 Prozent geteilt durch zwölf gleich 560,50 Euro.

Zwei Details sind wichtig. Erstens setzt die Bank die Miete nicht voll an, sondern typischerweise mit 70 bis 80 Prozent. Der Abschlag deckt Leerstand und nicht umlagefähige Kosten. Hier sind es 75 Prozent von 560 Euro gleich 420 Euro.

Zweitens rechnet die Bank mit Pauschalen für die Lebenshaltung, nicht mit deinen tatsächlichen Ausgaben. Als Größenordnung sind 600 bis 800 Euro je Erwachsener und 200 bis 300 Euro je Kind üblich. Wer sehr sparsam lebt, kann das nicht geltend machen.

Mit 1.739,50 Euro Überschuss nach der neuen Rate ist diese Finanzierung komfortabel. Die Details der Prüfung stehen auf Kapitaldienstfähigkeit berechnen.

Rechenbeispiel. Pauschalen, Mietansätze und Prüfmaßstäbe legt jede Bank selbst fest. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.

Aus der Verwaltungspraxis

Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Objektunterlagen für Kaufinteressenten stelle ich jede Woche zusammen. Daraus ergeben sich zwei belastbare Erfahrungswerte.

Erstens: Zwischen der Anfrage und dem vollständigen Unterlagenpaket liegen bei mir in der Regel einige Werktage, bei älteren Beständen mit vielen Beschlüssen auch länger. Wer erst nach der Zusage des Verkäufers anfragt, verliert genau diese Zeit. Frage die Unterlagen an, sobald du die Wohnung ernsthaft in Betracht ziehst.

Zweitens, und das ist der wichtigere Punkt: In den Protokollen der letzten drei Jahre steht fast immer das, was später zum Streitpunkt wird. Ein vertagter Beschluss zur Heizungsanlage. Eine diskutierte, aber nicht beschlossene Fassadensanierung. Ein laufendes Verfahren gegen einen zahlungsunwilligen Eigentümer.

Wie du die Unterlagen der Gemeinschaft richtig auswertest, steht auf Teilungserklärung prüfen.