Fallstudien
Wie eine Fallstudie hier entsteht
Eine Fallstudie entsteht in fünf Schritten: Kauf begleiten, mindestens zwölf Monate laufen lassen, Zahlen aus der laufenden Verwaltung ziehen, anonymisieren und schriftlich freigeben lassen. Erst dann geht sie online. Deshalb stehen hier wenige echte Fälle und daneben offene Modellrechnungen, die ausdrücklich als Modell gekennzeichnet sind.
Ein Ordner, der ein Jahr lang liegen bleibt
Nach einem begleiteten Kauf passiert erst einmal nichts. Der Ordner mit Kaufvertrag, Wirtschaftsplan, Protokollen und Mietvertrag wandert in die Ablage. Und bleibt dort.
Das ist kein Zufall. Am Tag der Schlüsselübergabe sieht jede Wohnung gut aus. Die Zahlen, die etwas aussagen, entstehen später: bei der ersten Jahresabrechnung, beim ersten Mieterwechsel, bei der ersten Eigentümerversammlung nach dem Kauf.
Deshalb wird ein Fall frühestens nach zwölf Monaten aufgeschrieben. Lieber nach zwei Jahren. Alles davor ist eine Hoffnung mit Zahlen dran.
Warum du das wissen solltest
Im Netz findest du hunderte Erfolgsgeschichten, die am Notartermin enden. Genau dort fangen die Kosten aber erst an. Wenn dir jemand einen Fall zeigt, der drei Monate alt ist, kennst du nur den schönen Teil.
Prüf das bei jedem Anbieter, den du dir ansiehst: Wie alt ist der Fall? Und woher stammen die Zahlen nach dem Kauf?
Die fünf Schritte, Schritt für Schritt
Erstens: der Kauf selbst. Ein Fall wird nur aus Käufen, die ich von der ersten Prüfung bis zum Notartermin begleitet habe. Nicht aus Käufen, von denen mir jemand erzählt hat.
Zweitens: die Wartezeit. Mindestens zwölf Monate Betrieb. In dieser Zeit kommt die erste Betriebskostenabrechnung, oft der erste Reparaturfall und manchmal der erste Ärger.
Drittens: die Zahlen ziehen. Kaufpreis und Nebenkosten aus dem Kaufvertrag. Rate und Restschuld aus dem Darlehensauszug. Hausgeld und nicht umlagefähiger Anteil aus der Jahresabrechnung. Miete aus dem Mietkonto. Keine Schätzung, kein Gedächtnis.
Viertens: anonymisieren. Dazu weiter unten mehr. Kurz gesagt: Alles raus, womit man die Wohnung oder den Menschen finden könnte.
Fünftens: Freigabe. Der Mandant liest den fertigen Text und gibt ihn schriftlich frei. Kein Text geht ohne diese Unterschrift online. Wer nicht will, wird nicht überredet.
Genau deshalb wächst diese Sammlung langsam. Ein Anbieter, der zwanzig Fälle in einem Monat veröffentlicht, hat an mindestens einer dieser fünf Stellen abgekürzt.
Was anonymisiert wird und was nicht
Anonymisieren heißt nicht, Zahlen zu verbiegen. Es heißt, die Spuren zu entfernen, die zu einer bestimmten Wohnung führen.
| Angabe | Was damit passiert |
| Name des Mandanten | Entfällt vollständig oder wird auf einen Vornamen gekürzt, wenn die Freigabe das ausdrücklich erlaubt |
| Straße und Hausnummer | Entfällt immer. Genannt wird höchstens der Stadtteil |
| Genaue Wohnfläche | Wird auf volle Quadratmeter gerundet |
| Kaufpreis | Wird auf volle Tausend gerundet, Abweichung unter einem Prozent |
| Kaltmiete, Hausgeld, Rate | Bleiben, auf volle Euro gerundet. Sie tragen die Aussage |
| Zins und Tilgung | Bleiben unverändert. Ohne sie ist keine Rechnung nachvollziehbar |
| Beruf und Einkommen | Nur als Spanne, etwa „Angestellter mit mittlerem Einkommen“ |
| Name der Bank | Entfällt immer |
| Das Problem im Objekt | Bleibt. Es ist der wichtigste Teil des Falls |
Die Verhältnisse zwischen den Zahlen bleiben dabei unverändert. Wenn ein Kaufpreis von 118.400 auf 118.000 Euro gerundet wird, verschiebt sich der Kaufpreisfaktor in der zweiten Nachkommastelle. An der Aussage ändert das nichts.
Was niemals passiert: aus zwei Fällen einen machen, die beste Zahl aus Objekt A mit der besten Zahl aus Objekt B mischen oder einen schlechten Monat weglassen.
Warum hier keine Zahlen versprochen werden
Eine Fallstudie zeigt, was bei einem Menschen mit einem Objekt in einem Markt passiert ist. Mehr nicht. Sie ist kein Durchschnitt und erst recht keine Prognose.
Drei Gründe, warum dein Objekt sich anders verhält:
Deshalb steht unter jedem Fall derselbe Satz: Einzelfall, keine Prognose. Und deshalb steht hier nirgends eine Renditezusage. Wer dir eine gibt, verkauft dir ein Gefühl, keine Immobilie.
Was du siehst, solange es noch wenige echte Fälle gibt
Es wäre einfach, die Lücke mit erfundenen Geschichten zu füllen. Ein netter Vorname, eine runde Zahl, ein Zitat dazu. Das macht ein großer Teil der Branche so.
Hier stehen stattdessen offene Modellrechnungen. Sie tragen keinen Namen, keine Stadt und keine Geschichte, weil dahinter kein Mensch steht. Sie zeigen ausschließlich die Mechanik: welche Positionen in eine Rechnung gehören, in welcher Reihenfolge sie gerechnet werden und wo eine Rechnung kippt.
Modellrechnung: erste Eigentumswohnung
62 Quadratmeter im Ruhrgebiet, komplett durchgerechnet vom Kaufpreis bis zum Vermögensaufbau im ersten Jahr.
Modellrechnung: Mehrfamilienhaus
Sechs Einheiten mit allen Bewirtschaftungskosten, die bei einer Eigentumswohnung im Hausgeld verschwinden.
Modellrechnung: Sanierungsobjekt
Was passiert, wenn die Sanierung ein Viertel teurer wird als geplant. Mit dem Steuerthema, das viele übersehen.
Modellrechnung: wenn es nicht aufgeht
Dieselbe Sorgfalt, umgekehrtes Ergebnis. Ein Objekt, das über fünf Jahre Geld verbrennt.
Jede dieser Seiten trägt den Hinweis „Modellrechnung“ im Text, nicht im Kleingedruckten. Niemand soll sie für einen echten Fall halten.
Der Vorteil, den eine eigene Verwaltung bringt
Die meisten Zahlen in Fallstudien stammen aus einer Selbstauskunft. Jemand fragt den Käufer: Wie läuft es? Der Käufer antwortet aus dem Gefühl.
Ein Teil der begleiteten Objekte läuft danach durch die eigene Verwaltung. Rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen werden dort betreut. Für einen Fall heißt das: Die Jahresabrechnung liegt vor, der Kontoauszug des Mietkontos liegt vor, das Protokoll der Eigentümerversammlung liegt vor.
Der Grund ist selten dramatisch. Meist sind die nicht umlagefähigen Anteile des Hausgelds höher als im Exposé angedeutet, oder die Gemeinschaft hebt die Zuführung zur Rücklage an. Beides steht vorher in den Unterlagen. Man muss sie nur lesen.
Genau deshalb ist die Zeit nach dem Kauf der Teil, den diese Fallstudien zeigen sollen. Wie du ihn vorher einschätzt, steht unter Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen.
Fragen
Häufige Fragen zur Entstehung
Warum stehen keine Nachnamen dabei?
Weil ein Nachname zusammen mit Stadtteil und Kaufjahr oft reicht, um eine Wohnung zu finden. Wer sein Geld anlegt, muss das nicht öffentlich machen. Die Aussagekraft eines Falls hängt an den Zahlen, nicht am Namen.
Kann ich die Originalunterlagen sehen?
Nein. Kaufverträge, Abrechnungen und Darlehensauszüge gehören dem Mandanten und der Gemeinschaft. Was du bekommst, ist die vollständige Rechnung mit allen Annahmen, damit du sie selbst nachrechnen kannst.
Warum sind auch schlechte Fälle dabei?
Weil sie passieren und weil du aus ihnen mehr lernst. Eine Sammlung, in der jeder Kauf funktioniert, ist ein Verkaufsprospekt. Der ehrlichste Teil jedes Falls ist die Stelle, an der es geknirscht hat.
Sind Modellrechnung und Fallstudie dasselbe?
Nein, und sie werden hier bewusst getrennt. Eine Fallstudie beschreibt einen echten Kauf mit Freigabe. Eine Modellrechnung ist eine Rechnung mit offengelegten Annahmen, hinter der kein Mensch und kein Objekt steht.
Kann ich meinen eigenen Fall beisteuern?
Ja, wenn ich den Kauf begleitet habe und du die Zahlen freigibst. Du entscheidest, wie viel sichtbar wird. Manche geben nur die Tabelle frei, ohne ein Wort über sich.
Wie prüfe ich eine fremde Fallstudie?
Rechne sie nach. Fehlen Nebenkosten, Mietausfallwagnis oder nicht umlagefähiges Hausgeld, ist sie geschönt. Wie eine vollständige Rechnung aussieht, zeigt die Anleitung zum Cashflow berechnen.
Fazit
Eine Fallstudie ist nur so viel wert wie ihre Herkunft. Deshalb steht hier offen, woher die Zahlen kommen, wie lange gewartet wird, was verändert wird und wer zustimmen muss.
Solange es wenige freigegebene Fälle gibt, bekommst du Modellrechnungen statt Geschichten. Das ist unbequemer für die Werbung und ehrlicher für dich. Denn eine erfundene Erfolgsgeschichte hilft dir bei deinem Objekt kein Stück.
Der beste Umgang mit jeder Fallstudie, auch mit den echten: Nimm sie als Muster für die Reihenfolge, nicht als Versprechen für dein Ergebnis. Und rechne dein eigenes Angebot mit den Rechnern für Kapitalanleger nach, bevor du irgendetwas unterschreibst. Welche Fehler dabei am teuersten sind, steht unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Diese Seite beschreibt eine Arbeitsweise und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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