Modellrechnung: die erste Eigentumswohnung komplett durchgerechnet

495 Euro Miete, 527 Euro Rate

Die Wohnung trägt sich nicht. Jeden Monat gehen von deinem Konto mehr Euro weg, als hereinkommen. Trotzdem ist das kein schlechter Kauf. Warum, siehst du erst, wenn du die Rechnung zu Ende führst.

Wichtig: Das ist eine Modellrechnung. Die Wohnung gibt es nicht, den Käufer gibt es nicht. Alle Annahmen stehen offen im Text, damit du sie mit deinem eigenen Angebot vergleichen kannst. Es ist kein Versprechen auf ein Ergebnis.

Das Objekt im Modell

Eine Dreizimmerwohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses aus dem Bestand. 62 Quadratmeter, Bad vor einigen Jahren modernisiert, Fenster erneuert, Heizung gemeinschaftlich. Lage: ein einfacher, stabiler Stadtteil im nördlichen Essen, vergleichbar mit Essen-Altenessen.

Kaufpreis 118.000 Euro, das sind 1.903,23 Euro je Quadratmeter. Die Wohnung ist vermietet, Kaltmiete 495 Euro im Monat, also 7,98 Euro je Quadratmeter.

Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 19,87 und eine Bruttomietrendite von 5,03 Prozent. Das ist für das Ruhrgebiet eine gewöhnliche Zahl. Kein Schnäppchen, kein Fehlkauf.

Schritt 2: Die Finanzierung im Modell

Das Eigenkapital beträgt 25.000 Euro. Davon gehen zuerst die 14.242,60 Euro Nebenkosten ab. Die restlichen 10.757,40 Euro fließen in den Kaufpreis.

Das Darlehen beträgt damit 107.242,60 Euro. Bezogen auf den Kaufpreis sind das 90,88 Prozent. Das ist viel. Der Beleihungsauslauf entscheidet über deinen Zinssatz, und bei über 90 Prozent verlangen viele Banken einen Aufschlag oder sagen ab.

Annahmen im Modell: 3,9 Prozent Sollzins, 2,0 Prozent Anfangstilgung, zehn Jahre Zinsbindung.

Die Rate rechnest du so: 107.242,60 Euro mal 5,9 Prozent geteilt durch zwölf. Das ergibt 527,28 Euro im Monat.

In zehn Jahren tilgst du 26.181,35 Euro. Die Restschuld sinkt von 107.242,60 auf 81.061,25 Euro. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung, und niemand weiß heute, zu welchem Zins.

Was die Zahl unter dem Strich bedeutet

Minus 175,63 Euro im Monat klingt nach einem Verlustgeschäft. Es ist aber etwas anderes: Du zahlst 175,63 Euro ein und tilgst dafür 181,97 Euro. Dein Konto wird leichter, dein Vermögen wird schwerer.

Im ersten Jahr bleibt ein Plus von 76,10 Euro. Das ist fast nichts. Der Effekt wächst aber, weil der Tilgungsanteil jedes Jahr steigt, während die Zuzahlung gleich bleibt.

Fünftausend Euro in zehn Jahren, bei 46.075,60 Euro eingesetztem Geld. Das ist eine nüchterne Zahl, und genau deshalb steht sie hier. Wer dir bei einer Bestandswohnung im Ruhrgebiet ohne Wertsteigerung mehr verspricht, hat eine Position vergessen.

Was in dieser Rechnung fehlt: die Steuer. Abschreibung, Zinsen und Werbungskosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Bei einem mittleren Steuersatz kommen dadurch oft 60 bis 90 Euro im Monat zurück. Wie das genau läuft, steht unter Rendite nach Steuern.

Wo diese Rechnung kippen kann

Ein Erfahrungswert aus den rund 4.000 verwalteten Einheiten: Wohnungen, bei denen in den Protokollen der Eigentümerversammlung seit Jahren dieselbe große Maßnahme vertagt wird, bekommen die Sonderumlage erfahrungsgemäß eher in den ersten drei Jahren nach einem Verkauf als später. Das steht vorher lesbar in den Unterlagen.