Fehler und Risiken
Die Hausgeld-Falle in der Eigentümergemeinschaft
Hausgeld ist kein durchlaufender Posten. Verwaltergebühr, Zuführung zur Rücklage und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums trägst du selbst, in vielen Objekten ein Viertel bis ein Drittel der Summe. Dazu kommen Sonderumlagen und die Anteile zahlungsunfähiger Miteigentümer. Genau diese Positionen fehlen in den meisten Renditerechnungen.
Warum die Rechnung so oft schiefgeht
Im Exposé steht: Miete 690 Euro, Hausgeld 250 Euro. Viele rechnen daraus 440 Euro Überschuss und sind zufrieden. Beides ist falsch.
Falsch ist zum einen, dass 690 Euro bei dir bleiben. Der Mieter zahlt zusätzlich eine Nebenkostenvorauszahlung, die du weitergibst. Falsch ist zum anderen, dass die 250 Euro Hausgeld komplett beim Mieter landen. Ein Teil bleibt dauerhaft bei dir.
Das Hausgeld hat also zwei Gesichter. Einen Teil legst du um. Der andere Teil ist echter Aufwand, den du aus deiner Kaltmiete bezahlst. Die Grundlagen stehen im Lexikoneintrag zum Hausgeld.
Was du umlegen darfst und was nicht
Die Grenze zieht die Betriebskostenverordnung. Alles, was Verwaltung oder Erhaltung ist, bleibt bei dir.
| Position im Hausgeld | Umlagefähig? | Beispiel im Monat |
| Heizung und Warmwasser | ja, nach Verbrauch | 70 € |
| Wasser und Abwasser | ja | 28 € |
| Müllabfuhr und Straßenreinigung | ja | 22 € |
| Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst | ja | 26 € |
| Gebäudeversicherung und Haftpflicht | ja | 18 € |
| Allgemeinstrom, Aufzug, Wartung | ja | 11 € |
| Verwaltergebühr | nein | 28 € |
| Zuführung zur Erhaltungsrücklage | nein | 32 € |
| Kleine Reparaturen am Gemeinschaftseigentum | nein | 15 € |
| Hausgeld gesamt | 250 € | |
| Davon bleibt bei dir | 75 € |
Was 75 Euro im Monat bedeuten
75 Euro klingen harmlos. Über das Jahr sind es 900 Euro. Rechne das in deine Rendite ein, und der Unterschied wird sichtbar.
| Rechnung | Ohne Hausgeldanteil | Mit Hausgeldanteil |
| Jahreskaltmiete | 8.280 € | 8.280 € |
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | 0 € | −900 € |
| Eigene Rücklage für die Wohnung | 0 € | −480 € |
| Ertrag im Jahr | 8.280 € | 6.900 € |
| Gesamtaufwand inklusive Nebenkosten | 201.700 € | 201.700 € |
| Rendite | 4,1 % | 3,4 % |
Der Rechenweg: 8.280 Euro minus 900 Euro minus 480 Euro sind 6.900 Euro. Geteilt durch 201.700 Euro ergibt das 3,42 Prozent. Aus 4,1 Prozent werden also 3,4 Prozent, nur durch zwei Positionen, die im Exposé nicht standen.
Das ist kein Grund, nicht zu kaufen. Es ist ein Grund, ehrlich zu rechnen. Wie du dabei vorgehst, steht unter Welche Mietrendite ist gut?.
Die drei Fallen, die teuer werden
Falle eins: die Sonderumlage. Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine zusätzliche Zahlung. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Du bist gebunden, auch wenn du dagegen gestimmt hast. Und du kannst eine Sonderumlage nicht auf den Mieter umlegen, weil Erhaltung keine Betriebskosten sind.
Falle zwei: der Nachbar, der nicht zahlt. Fällt ein Eigentümer aus, fehlt seiner Gemeinschaft das Geld für Heizöl, Versicherung und Handwerker. Die Lücke muss aufgefangen werden, in der Regel über eine Umlage auf alle anderen. Die Gemeinschaft hat zwar in der Zwangsversteigerung ein Vorrecht für Hausgeldrückstände bis zu fünf Prozent des Verkehrswerts, geregelt in § 10 des Zwangsversteigerungsgesetzes. Bis dahin vergehen aber Jahre.
Die Nachzahlung nach dem Kauf. Das Hausgeld ist nur eine Vorauszahlung. Am Ende des Jahres rechnet die Verwaltung ab. Liegen die echten Kosten höher, wird die Differenz nachgefordert. Diese Nachzahlung trifft in der Regel den, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist. Wer im Herbst kauft, bekommt so schnell eine Rechnung für ein Jahr, in dem ihm die Wohnung noch gar nicht gehörte. Frag deshalb vor dem Notartermin nach den letzten drei Abrechnungen und danach, ob sie regelmäßig mit Nachzahlungen endeten.
Falle drei: der Verteilerschlüssel. Wer wie viel zahlt, steht in der Teilungserklärung und kann in Grenzen durch Beschluss geändert werden. Ein ungünstiger Schlüssel, etwa bei Aufzugskosten für die Erdgeschosswohnung, wirkt jeden Monat. Prüfe ihn vor dem Kauf, nicht danach. Hilfreich dafür ist die Seite Teilungserklärung prüfen.
Woran du eine gesunde Gemeinschaft erkennst
Wie eine Versammlung abläuft und wer dort was entscheidet, steht unter Eigentümerversammlung.
Aus der Verwaltung von rund 4.000 Einheiten
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle die Abrechnungen, sehe die Rückstände und sitze in den Versammlungen, in denen über Umlagen entschieden wird.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der Anteil des Hausgelds, den ein Vermieter selbst trägt, liegt in den von mir verwalteten Objekten typischerweise bei rund einem Viertel bis einem Drittel. Je älter das Haus und je größer die Rücklagenzuführung, desto höher fällt dieser Anteil aus. Wer mit null rechnet, rechnet um mehrere Zehntelprozentpunkte zu gut.
Zweite Beobachtung: Ein sehr niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal. Es bedeutet meistens, dass wenig zurückgelegt wird. Die Rechnung kommt später und dann auf einen Schlag. Häuser mit hohem Hausgeld und voller Rücklage sind für Kapitalanleger oft die ruhigeren Objekte.
Fragen
Häufige Fragen zum Hausgeld
Kann ich die Zuführung zur Rücklage steuerlich absetzen?
Nicht im Jahr der Einzahlung. Abziehbar wird der Betrag in der Regel erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Maßnahme tatsächlich verwendet. Das ist ein häufiger Fehler in der Anlage V und gehört mit dem Steuerberater besprochen.
Wie hoch ist ein normales Hausgeld?
Übliche Größenordnungen liegen je nach Ausstattung und Alter bei etwa drei bis fünf Euro je Quadratmeter im Monat. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und Zentralheizung liegt höher als ein einfacher Altbau ohne Aufzug.
Was passiert, wenn ich selbst nicht zahle?
Die Gemeinschaft kann klagen und vollstrecken. Bei größeren Rückständen droht am Ende die Entziehung des Wohnungseigentums. Zahlungsrückstände sind das schlechteste Mittel, um Streit über eine Abrechnung auszutragen.
Muss ich eine Sonderumlage zahlen, obwohl ich dagegen war?
Ja. Ein wirksam gefasster Beschluss bindet alle. Du kannst ihn nur innerhalb der gesetzlichen Frist gerichtlich anfechten. Die Zahlungspflicht bleibt in der Zwischenzeit bestehen.
Kann die Gemeinschaft den Verteilerschlüssel ändern?
Für einzelne Kostenarten ist das durch Beschluss möglich. Das kann dich entlasten oder belasten. Deshalb gehört ein Blick in die letzten Beschlüsse zu jeder Kaufprüfung.
Wie prüfe ich das Hausgeld vor dem Kauf?
Nimm den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht. Rechne aus, welcher Teil umlagefähig ist, und vergleiche die Vorauszahlung des Mieters mit den tatsächlichen Kosten.
Fazit
Das Hausgeld ist die Position, an der die meisten Kalkulationen scheitern. Nicht weil es hoch ist, sondern weil der eigene Anteil daran unterschätzt wird.
Teile das Hausgeld vor dem Kauf in umlagefähig und nicht umlagefähig. Rechne den nicht umlagefähigen Teil aufs Jahr hoch und zieh ihn von deiner Miete ab. Prüfe Rücklage, Rückstände und Verteilerschlüssel. Dann hast du eine Zahl, die auch in fünf Jahren noch stimmt. Weitere typische Fehlerquellen stehen unter Fehler und Risiken beim Immobilienkauf.
Alle Beträge sind Beispielrechnungen. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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