Kaufprozess
Eigentumswohnung kaufen: der Ablauf in zwölf Schritten
Der Kauf einer Eigentumswohnung folgt zwölf festen Schritten: Budget klären, suchen, Unterlagen anfordern, rechnen, besichtigen, verhandeln, Finanzierung sichern, Vertragsentwurf prüfen, Notartermin, Fälligkeit abwarten, zahlen, Übergabe und Grundbucheintrag. Vom ersten ernsthaften Angebot bis zum Schlüssel vergehen meist drei bis fünf Monate. Wer die Reihenfolge einhält, verhandelt aus einer besseren Position.
Die Reihenfolge ist das Werkzeug
Fast jeder Käufer beginnt bei Schritt vier. Da ist ein Exposé, da ist ein schönes Bad, und erst danach kommt die Frage, was das eigene Konto eigentlich hergibt. Diese Reihenfolge kostet Geld, weil sie dich in Eile bringt.
Drehst du die Reihenfolge um, passiert etwas Angenehmes: Du kannst innerhalb eines Tages zusagen, weil alles andere schon geklärt ist. Genau das macht dich für einen Verkäufer wertvoller als jemand, der zehntausend Euro mehr bietet und noch keine Bank gesprochen hat.
Die zwölf Schritte auf einen Blick
Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte aus begleiteten Käufen im Ruhrgebiet. Die Zeiten schwanken vor allem mit der Auslastung von Notariat und Grundbuchamt.
| Schritt | Was passiert | Typische Dauer |
| 1 | Budget und Puffer festlegen | 1 bis 2 Wochen |
| 2 | Finanzierungsrahmen von der Bank bestätigen lassen | 1 bis 2 Wochen |
| 3 | Suchprofil bauen und Objekte vorsortieren | laufend |
| 4 | Unterlagen beim Verkäufer anfordern | 3 bis 10 Tage |
| 5 | Objekt vollständig durchrechnen | 1 Abend |
| 6 | Besichtigung mit Checkliste | 1 Stunde vor Ort |
| 7 | Preis verhandeln | 2 bis 7 Tage |
| 8 | Finanzierung verbindlich zusagen lassen | 1 bis 3 Wochen |
| 9 | Kaufvertragsentwurf prüfen | mindestens 14 Tage |
| 10 | Notartermin | 45 bis 90 Minuten |
| 11 | Fälligkeit, Zahlung, Übergabe | 6 bis 10 Wochen |
| 12 | Eigentumsumschreibung im Grundbuch | 2 bis 6 Monate |
Schritt 1 bis 4: alles, was vor dem Objekt kommt
Schritt 1 — Budget und Puffer. Zwei Zahlen gehören auf ein Blatt: die Rate, die du dauerhaft tragen kannst, und der Betrag, den du auf keinen Fall anfasst. Der Puffer ist keine Restgröße. Er wird zuerst abgezogen, danach wird finanziert. Wie viel Eigenkapital dabei realistisch ist, steht auf der Seite Eigenkapital für die Kapitalanlage.
Schritt 2 — Rahmen bestätigen lassen. Nicht ein Darlehen beantragen, sondern eine Größenordnung schriftlich bestätigen lassen. Dafür reichen Gehaltsnachweise, Selbstauskunft und eine Übersicht deiner Kredite. Danach weißt du, in welcher Preisklasse du suchst.
Schritt 3 — Suchprofil. Lage, Wohnfläche, Baujahrsspanne, maximaler Kaufpreis, minimale Miete. Je enger das Profil, desto schneller die Vorauswahl. Neun von zehn Angeboten fallen schon anhand von Kaufpreis, Miete und Hausgeld durch.
Schritt 4 — Unterlagen anfordern. Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Rücklage, Grundbuchauszug, Mietvertrag, Energieausweis. Wer nicht liefert, hat meist einen Grund. Für die Teilungserklärung lohnen sich zwanzig Minuten Lesezeit besonders.
Schritt 5 bis 8: rechnen, sehen, verhandeln, sichern
Schritt 5 — Durchrechnen. Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, Miete minus nicht umlagefähigem Hausgeld, minus eigener Rücklage, minus Ansatz für Mietausfall. Erst danach kommt die Finanzierung dazu. Schnell geht das mit dem Mietrendite-Rechner.
Schritt 6 — Besichtigen. Und zwar mit den Unterlagen im Kopf. Wer vorher besichtigt, redet über Tapeten. Wer nachher besichtigt, sieht das Dach, den Keller, die Leitungen und die Briefkästen. Das Treppenhaus sagt mehr über deine künftigen Kosten als die Küche.
Schritt 7 — Verhandeln. Argumente sind Zahlen: eine dünne Rücklage, eine beschlossene Maßnahme, eine Miete unter dem Spiegel, ein Modernisierungsstau. Emotionen sind keine Argumente. Ein sachlich begründetes Angebot wird selten übel genommen.
Schritt 8 — Finanzierung festzurren. Zwischen einer Anfrage und einer Zusage liegen Welten. Der Notartermin wird erst gemacht, wenn die Zusage vorliegt. Sonst zahlst du am Ende Notarkosten für einen Vertrag, den du nicht erfüllen kannst.
Schritt 9 bis 12: vom Entwurf bis zum Grundbuch
Schritt 9 — Vertragsentwurf. Der Notar schickt ihn, und ab dann läuft eine gesetzliche Frist von zwei Wochen bis zur Beurkundung. Diese Frist ist für dich da. Lies den Entwurf zweimal: einmal auf Zahlen, einmal auf Termine.
Schritt 10 — Notartermin. Der Notar liest den Vertrag vor, ihr unterschreibt, danach ist er bindend. Fragen stellst du dort, nicht danach. Der Termin dauert je nach Umfang eine gute Stunde.
Schritt 11 — Fälligkeit und Zahlung. Nach dem Termin passiert erst einmal nichts Sichtbares. Der Notar trägt die Auflassungsvormerkung ein, holt Löschungsbewilligungen der Gläubiger ein und prüft Vorkaufsrechte. Erst wenn alles vorliegt, kommt die Fälligkeitsmitteilung. Dann zahlst du, dann wird übergeben.
Schritt 12 — Grundbuch. Die Eigentumsumschreibung ist reine Formsache und dauert je nach Amtsgericht Monate. Nutzen, vermieten und Miete kassieren kannst du längst vorher, nämlich ab der Übergabe.
Ein Kauf in Essen-Frohnhausen, komplett durchgerechnet
Eine vermietete Dreizimmerwohnung, 64 Quadratmeter, Bestandsbau, Bad vor wenigen Jahren erneuert. Kaufpreis 158.000 Euro, Kaltmiete 610 Euro, Hausgeld 245 Euro im Monat. Verkauf über einen Makler mit 3,57 Prozent Provision für den Käufer.
| Kaufpreis | 158.000 € |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen, 6,5 % | 10.270 € |
| Notar und Grundbuch, rund 2,0 % | 3.160 € |
| Maklerprovision 3,57 % | 5.641 € |
| Gesamtinvestition | 177.071 € |
| Eigenkapital, das du einbringst | 35.000 € |
| Darlehen | 142.071 € |
| Rate bei 3,7 % Zins und 2,0 % Tilgung | 675 €/Monat |
| Kaltmiete | 610 €/Monat |
| Nicht umlagefähiger Anteil des Hausgelds | −72 €/Monat |
| Eigene Rücklage für das Sondereigentum | −53 €/Monat |
| Cashflow vor Steuern | −190 €/Monat |
| davon Tilgung, also Vermögensaufbau | 237 €/Monat |
Rechne den letzten Block in Ruhe nach. Von der Miete bleiben nach Hausgeldanteil und Rücklage 485 Euro. Die Rate frisst 675 Euro. Es fehlen also 190 Euro im Monat. Gleichzeitig tilgst du 237 Euro. Unter dem Strich baust du jeden Monat 47 Euro Vermögen auf und legst 190 Euro dafür drauf.
Ob das gut ist, hängt an dir. Wenn 190 Euro im Monat ohne Zittern gehen und die Wohnung solide ist, ist das eine tragfähige Konstruktion. Wenn diese 190 Euro dein letzter Spielraum sind, kaufst du dir ein Problem. Die Steuerwirkung der Abschreibung verbessert das Bild noch etwas, ändert an dieser Grundfrage aber nichts.
Beispielzahlen zur Veranschaulichung. Konditionen, Hausgeld und Mieten unterscheiden sich von Objekt zu Objekt.
Die Fehler, die den Ablauf sprengen
Mehr davon steht bei den teuersten Fehlern beim Immobilienkauf.
Aus der Verwaltung: was nach Schritt zwölf passiert
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Bei jedem Eigentümerwechsel bekomme ich die Umschreibung auf den Tisch, und ein paar Monate später höre ich vom neuen Eigentümer wieder — oder eben nicht.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Die Anrufe im ersten Jahr nach dem Kauf drehen sich fast immer um dieselben drei Dinge. Erstens eine Maßnahme, die längst beschlossen war und im Protokoll stand. Zweitens ein Hausgeld, das im ersten Wirtschaftsplan nach dem Kauf höher liegt als im Exposé. Drittens die Frage, wer eigentlich für das Fenster zuständig ist. Alle drei Themen stehen in Unterlagen, die vor Schritt zehn auf dem Tisch liegen.
Zweite Beobachtung: Zwischen Notartermin und Übergabe vergehen Wochen, in denen viele Käufer denken, es sei erledigt. Es ist genau umgekehrt. In dieser Zeit meldest du dich am besten selbst bei der Verwaltung, bittest um den aktuellen Wirtschaftsplan und um den Termin der nächsten Versammlung. Dann startest du informiert statt überrascht.
Fragen
Häufige Fragen zum Ablauf
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Schlüssel?
Meist sechs bis zehn Wochen. Der Notar muss die Auflassungsvormerkung eintragen lassen, die Löschung alter Grundschulden vorbereiten und Vorkaufsrechte abfragen. Erst danach kommt die Fälligkeitsmitteilung, und erst nach deiner Zahlung wird übergeben.
Kann ich den Kaufvertrag nach der Unterschrift noch rückgängig machen?
In aller Regel nicht. Der beurkundete Vertrag bindet beide Seiten. Ein Rücktritt geht nur, wenn der Vertrag ihn ausdrücklich vorsieht, und kostet meist Geld. Jede offene Frage gehört deshalb vor den Termin.
Wann muss die Finanzierung stehen?
Vor dem Notartermin, nicht danach. Eine verbindliche Zusage brauchst du spätestens dann, wenn du dem Verkäufer zusagst. Die Bank braucht dafür den Vertragsentwurf, das Exposé, den Grundbuchauszug und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Muss ich zwei Wochen zwischen Entwurf und Beurkundung warten?
Bei einem Kauf von einem Unternehmer als Verbraucher ja, dort ist die Frist gesetzlich vorgesehen. Bei einem Kauf von privat kann davon abgewichen werden. Nutz die Zeit trotzdem — sie ist der einzige Moment, in dem du in Ruhe lesen kannst.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bank?
Von dir: Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide, Selbstauskunft, Kontoübersicht, Nachweis des Eigenkapitals. Vom Objekt: Exposé, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, letzte Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und der Vertragsentwurf. Vollständig eingereicht spart eine Woche.
Wann geht die Miete auf mich über?
Mit dem im Vertrag vereinbarten Übergang von Nutzen und Lasten, üblicherweise nach vollständiger Zahlung. Ab diesem Tag stehen dir die Mieten zu, ab diesem Tag trägst du auch das Hausgeld. Die Mietkaution muss dir der Verkäufer nachweislich übergeben.
Fazit
Zwölf Schritte klingen nach viel. In Wahrheit liegt die ganze Arbeit in den ersten acht. Ab dem Notartermin verwaltest du nur noch einen Prozess, den andere für dich abwickeln.
Halte die Reihenfolge ein: Rahmen vor Suche, Unterlagen vor Besichtigung, Rechnung vor Gefühl, Zusage vor Notar. Damit prüfst du mehr Objekte in kürzerer Zeit und sagst schneller ab. Den Überblick über alle Etappen findest du im Kaufprozess für Anlagewohnungen.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
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