Rendite
Was von der Rendite nach Steuern übrig bleibt
Bei einer vermieteten Wohnung versteuerst du nicht die Miete, sondern den Überschuss. Zinsen, Abschreibung und nicht umlagefähige Kosten ziehst du ab. In den ersten Jahren entsteht dadurch meist ein steuerlicher Verlust — und der senkt deine Steuer auf das übrige Einkommen.
Die Rechnung, die das Finanzamt macht
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete, sondern was nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt.
Auf der Einnahmenseite steht die Kaltmiete. Die Vorauszahlungen für Betriebskosten stehen ebenfalls dort, aber du setzt die Kosten in gleicher Höhe dagegen. Sie heben sich also auf.
Auf der Kostenseite stehen vier große Posten:
Darlehenszinsen. Voll abziehbar, die Tilgung dagegen gar nicht. Das ist der entscheidende Unterschied gegenüber einer selbstgenutzten Wohnung.
Abschreibung. Nur das Gebäude nutzt sich ab, der Grund und Boden nicht. Für Bestandsgebäude sind das in der Regel 2 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr über fünfzig Jahre. Die Regeln stehen in § 7 EStG.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten. Verwaltergebühr, Kontoführung, dein Anteil an Instandhaltung. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist dabei erst dann abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.
Erhaltungsaufwand und Sonstiges. Reparaturen, Fahrten zum Objekt, Kontoführungspauschale, Beiträge.
Durchgerechnet: Essen-Frohnhausen, erstes Jahr
Dieselbe Wohnung wie in den anderen Beispielen: 68 Quadratmeter, Kaufpreis 148.000 Euro, Kaltmiete 560 Euro im Monat. Kaufnebenkosten 8,5 Prozent gleich 12.580 Euro, Gesamtanschaffungskosten also 160.580 Euro. Darlehen 118.000 Euro zu 3,7 Prozent, Eigenkapital 42.580 Euro.
Schritt 1: die Abschreibung. Zuerst teilst du die Anschaffungskosten in Grund und Boden und Gebäude auf. Der Bodenanteil richtet sich nach dem Bodenrichtwert und dem Miteigentumsanteil. In einem Essener Stadtteil wie Frohnhausen liegt er bei Geschosswohnungen häufig in der Größenordnung von 20 Prozent.
Gebäudeanteil: 160.580 mal 80 Prozent gleich 128.464 Euro. Abschreibung: 128.464 mal 2 Prozent gleich 2.569,28 Euro im Jahr. Wichtig: Die Kaufnebenkosten werden anteilig mit aufgeteilt, sie erhöhen also die Abschreibungsgrundlage.
Schritt 2: die Werbungskosten.
| Position | je Jahr |
| Einnahmen: Kaltmiete 560 € × 12 | 6.720,00 € |
| − Darlehenszinsen, erstes Jahr | −4.325,56 € |
| − nicht umlagefähiges Hausgeld | −1.140,00 € |
| − Instandhaltung Sondereigentum | −544,00 € |
| − Abschreibung, 2 % vom Gebäude | −2.569,28 € |
| − Kontoführung, Fahrten, Sonstiges | −120,00 € |
| Summe Werbungskosten | 8.698,84 € |
| = steuerliches Ergebnis | −1.978,84 € |
Schritt 3: die Steuerwirkung. Der Verlust von 1.978,84 Euro senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Wie viel dir das bringt, hängt an deinem Grenzsteuersatz.
Bei 30 Prozent: 1.978,84 mal 0,30 gleich 593,65 Euro im Jahr, also 49,47 Euro im Monat.
Bei 42 Prozent: 1.978,84 mal 0,42 gleich 831,11 Euro im Jahr, also 69,26 Euro im Monat.
Schritt 4: der Cashflow nach Steuern. Der Cashflow vor Steuern beträgt minus 157,63 Euro im Monat, also minus 1.891,56 Euro im Jahr. Die Rechnung:
| Grenzsteuersatz | 0 % | 30 % | 42 % |
| Cashflow vor Steuern, je Jahr | −1.891,56 € | −1.891,56 € | −1.891,56 € |
| + Steuerwirkung | 0 € | +593,65 € | +831,11 € |
| = Cashflow nach Steuern, je Jahr | −1.891,56 € | −1.297,91 € | −1.060,45 € |
| je Monat | −157,63 € | −108,16 € | −88,37 € |
| Eigenkapitalrendite nach Steuern | 1,20 % | 2,59 % | 3,15 % |
Die letzte Zeile entsteht so: Der Überschuss nach Zinsen beträgt 508,84 Euro. Plus 831,11 Euro Steuerwirkung sind 1.339,95 Euro. Geteilt durch 42.580 Euro Eigenkapital ergibt das 3,15 Prozent. Die Herleitung der 508,84 Euro steht auf Eigenkapitalrendite berechnen.
Vereinfachtes Rechenbeispiel ohne Solidaritätszuschlag und ohne Kirchensteuer. Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude prüft das Finanzamt im Einzelfall. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Der Bodenanteil ist mehr wert, als du denkst
Die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude ist die unscheinbarste Zahl der ganzen Rechnung — und eine der wirksamsten. Denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.
| Bodenanteil | Gebäudewert | Abschreibung je Jahr | Steuerwirkung bei 42 % |
| 15 % | 136.493 € | 2.729,86 € | 1.146,54 € |
| 20 % | 128.464 € | 2.569,28 € | 1.079,10 € |
| 30 % | 112.406 € | 2.248,12 € | 944,21 € |
Zwischen 15 und 30 Prozent Bodenanteil liegen 481,74 Euro Abschreibung im Jahr und rund 202 Euro Steuerwirkung. Über fünfzig Jahre ist das ein spürbarer Betrag.
Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung sauber herzuleiten statt zu schätzen. Grundlage sind der Bodenrichtwert deiner Lage, die Grundstücksgröße und dein Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die Finanzämter als Prüfmaßstab nutzen.
Die Steuerfallen, die richtig teuer werden
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Ich erstelle die Jahresabrechnungen, die meine Eigentümer für ihre Steuererklärung brauchen. Daraus zwei Erfahrungswerte.
Zur Bescheinigung: Viele Eigentümer wissen nicht, dass die Jahresabrechnung der Verwaltung die zentrale Unterlage für die Anlage V ist. Dort steht, welche Positionen umlagefähig waren, wie hoch die Zuführung zur Rücklage war und welche Beträge tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wurden. Wer nur das Hausgeld pauschal abzieht, gibt falsche Zahlen an.
Zu den Sanierungen: In meinem Bestand fallen größere Maßnahmen selten im Jahr nach dem Kauf an, sondern in Wellen über die Jahrzehnte. Für Käufer heißt das: Die Dreijahresfrist beim anschaffungsnahen Aufwand ist in der Praxis vor allem bei Wohnungen relevant, die der Käufer selbst modernisieren will. Wer ein renovierungsbedürftiges Bad übernimmt und sofort loslegt, landet schnell über der Grenze.
Meine praktische Empfehlung aus dieser Beobachtung: Schau dir vor dem Kauf die Protokolle der letzten Jahre an und frage die Verwaltung nach geplanten Maßnahmen. Dann weißt du, welche Kosten ohnehin kommen — und kannst deine eigenen Arbeiten zeitlich so legen, dass die Fünfzehn-Prozent-Grenze nicht zum Problem wird.
Fragen
Häufige Fragen zur Rendite nach Steuern
Wie hoch ist mein Grenzsteuersatz?
Er ist der Steuersatz auf den zuletzt verdienten Euro, nicht dein Durchschnittssteuersatz. Bei mittleren Einkommen liegt er oft bei 30 bis 40 Prozent, der Spitzensteuersatz beträgt 42 Prozent. Dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Bekomme ich die Steuer monatlich zurück?
Nur mit einem Antrag auf Lohnsteuerermäßigung beim Finanzamt. Dann wird der erwartete Verlust als Freibetrag auf deiner Lohnsteuerkarte eingetragen und deine monatliche Lohnsteuer sinkt sofort. Ohne diesen Antrag wartest du bis zum Steuerbescheid.
Was passiert steuerlich beim Verkauf?
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus einem Privatverkauf steuerfrei. Innerhalb der Frist ist er voll steuerpflichtig, und die genutzte Abschreibung erhöht den Gewinn. Details regelt § 23 EStG.
Kann ich Renovierungskosten sofort abziehen?
Erhaltungsaufwand ja, sofort und in voller Höhe. Aber achte auf die Fünfzehn-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren. Darüber wird aus sofort abziehbarem Aufwand eine Abschreibung über fünfzig Jahre.
Lohnt sich eine Immobilie allein wegen der Steuer?
Nein. Von einem Euro Verlust bekommst du je nach Satz 30 bis 45 Cent zurück. Den Rest zahlst du selbst. Eine Wohnung muss sich aus Miete und Wertentwicklung tragen. Die Steuer verbessert das Ergebnis, sie rettet es nicht.
Was ändert sich bei mehreren Wohnungen?
Die Ergebnisse werden zusammengerechnet. Eine Wohnung mit Überschuss und eine mit Verlust gleichen sich aus. Bei größerem Bestand kann zudem die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel aufkommen — spätestens dann brauchst du steuerliche Beratung.
Fazit
Die Steuer ist bei einer vermieteten Wohnung kein Nebenschauplatz. Im Beispiel verwandelt sie eine Eigenkapitalrendite von 1,20 Prozent in 3,15 Prozent und halbiert das monatliche Minus.
Entscheidend sind drei Dinge: eine saubere Aufteilung zwischen Boden und Gebäude, die Fünfzehn-Prozent-Grenze in den ersten drei Jahren im Blick behalten und die Jahresabrechnung der Verwaltung richtig auswerten. Wie die Zahlen vor Steuern entstehen, zeigt Cashflow berechnen, der Überblick steht unter Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen. Was die Finanzierungsseite dazu beiträgt, steht unter Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger und im Detail bei der Sondertilgung.
Diese Seite ist eine allgemeine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Für deinen Fall ist ein Steuerberater zuständig.
Unklar, wie sich die Steuer auf deine Rechnung auswirkt?
Ich ordne die Größenordnungen ein und sage dir, wann ein Steuerberater sich lohnt.
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