Rendite
Eigenkapitalrendite: der Hebel, den viele übersehen
Die Eigenkapitalrendite ist der Überschuss nach Zinsen, geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Sie steigt mit dem Fremdkapital, aber nur unter einer Bedingung: Die Nettorendite des Objekts muss über deinem Darlehenszins liegen. Liegt sie darunter, arbeitet der Hebel gegen dich. Zum Eigenkapital gehören dabei auch die Kaufnebenkosten.
Warum diese Kennzahl anders ist
Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite bewerten die Wohnung. Sie fragen: Was wirft dieses Objekt ab, unabhängig davon, wer es bezahlt?
Die Eigenkapitalrendite fragt etwas anderes: Was wirft mein Geld ab? Und weil du bei einer Immobilie meist nur ein Viertel bis ein Drittel selbst einbringst, ist das eine völlig andere Zahl.
Die Formel lautet: Jahresüberschuss nach Bewirtschaftung und nach Zinsen, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital, mal hundert. Das Eigenkapital umfasst dabei alles, was du wirklich bezahlt hast, also auch die Kaufnebenkosten.
Die eine Regel, die alles entscheidet
Es gibt einen einzigen Satz, den du dir merken musst: Der Hebel wirkt für dich, solange die Nettorendite des Objekts über deinem Darlehenszins liegt. Liegt sie darunter, wirkt er gegen dich.
Das klingt selbstverständlich, wird in der Praxis aber ständig übersehen. Weil der Hebel in beide Richtungen gleich stark wirkt.
Der Hebel, an einem sauberen Beispiel gezeigt
Damit die Mechanik sichtbar wird, nimm zuerst ein glattes Rechenbeispiel: eine Wohnung, deren Gesamtinvestition 160.000 Euro beträgt und die nach allen Bewirtschaftungskosten 7.200 Euro im Jahr abwirft. Das sind 4,5 Prozent Nettorendite auf das Objekt.
| Eigenkapital | Darlehen | Zins 3,5 % | EK-Rendite | Zins 5,0 % | EK-Rendite |
| 160.000 € | 0 € | 0 € | 4,50 % | 0 € | 4,50 % |
| 80.000 € | 80.000 € | 2.800 € | 5,50 % | 4.000 € | 4,00 % |
| 40.000 € | 120.000 € | 4.200 € | 7,50 % | 6.000 € | 3,00 % |
| 20.000 € | 140.000 € | 4.900 € | 11,50 % | 7.000 € | 1,00 % |
Rechne die vorletzte Zeile nach. Bei 120.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Zins zahlst du 4.200 Euro Zinsen. Von 7.200 Euro Ertrag bleiben 3.000 Euro. Geteilt durch 40.000 Euro Eigenkapital sind das 7,50 Prozent.
Jetzt derselbe Fall bei 5,0 Prozent Zins: 6.000 Euro Zinsen, 1.200 Euro bleiben, geteilt durch 40.000 Euro sind 3,00 Prozent. Aus 7,5 Prozent werden 3,0 Prozent, nur weil der Zins um 1,5 Prozentpunkte höher liegt.
Durchgerechnet: die Wohnung in Essen-Frohnhausen
Jetzt der ehrliche Fall aus dem Ruhrgebiet. 68 Quadratmeter, Bestandsbau, Kaufpreis 148.000 Euro, Kaltmiete 560 Euro im Monat.
Schritt 1: Gesamtinvestition. Kaufnebenkosten 8,5 Prozent, davon 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer gleich 9.620 Euro und 2 Prozent Notar und Grundbuch gleich 2.960 Euro. Zusammen 12.580 Euro. Gesamtinvestition: 160.580 Euro.
Schritt 2: Ertrag des Objekts. Jahreskaltmiete 6.720 Euro. Davon ab: 1.140 Euro nicht umlagefähiges Hausgeld, 201,60 Euro Mietausfallwagnis von 3 Prozent und 544 Euro eigene Instandhaltungsreserve. Es bleiben 4.834,40 Euro.
Schritt 3: Nettorendite des Objekts. 4.834,40 geteilt durch 160.580 mal 100 gleich 3,01 Prozent. Merke dir diese Zahl, sie ist die Messlatte.
Schritt 4: vier Finanzierungsvarianten. Anfangstilgung überall 2,0 Prozent.
| Variante | A | B | C | D |
| Eigenkapital | 26.580 € | 42.580 € | 80.580 € | 160.580 € |
| Darlehen | 134.000 € | 118.000 € | 80.000 € | 0 € |
| Zinssatz | 4,0 % | 3,7 % | 3,5 % | — |
| Monatsrate | 670,00 € | 560,50 € | 366,67 € | 0 € |
| Zinsen im ersten Jahr | 5.310,32 € | 4.325,56 € | 2.774,08 € | 0 € |
| Überschuss nach Zinsen | −475,92 € | 508,84 € | 2.060,32 € | 4.834,40 € |
| Eigenkapitalrendite | −1,79 % | 1,20 % | 2,56 % | 3,01 % |
| Cashflow je Monat | −267,13 € | −157,63 € | 36,20 € | 402,87 € |
Das Ergebnis überrascht viele: Je mehr Fremdkapital, desto schlechter die Eigenkapitalrendite. Der Grund steht in Schritt 3. Die Nettorendite des Objekts liegt bei 3,01 Prozent, die Darlehenszinsen liegen bei 3,5 bis 4,0 Prozent. Der Hebel steht auf dem Kopf.
Rechne Variante A nach: 4.834,40 minus 5.310,32 gleich minus 475,92 Euro. Geteilt durch 26.580 Euro Eigenkapital ergibt das minus 1,79 Prozent. Prüfe es selbst im Mietrendite-Rechner.
Rechenbeispiel für das erste Jahr, vor Steuern und ohne Wertentwicklung. Zinssätze und Bewirtschaftungskosten unterscheiden sich je nach Objekt und Bank. Diese Seite ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Was diese Zahl nicht zeigt — und warum trotzdem gekauft wird
Wenn der Hebel negativ ist, warum kaufen dann überhaupt Menschen finanzierte Wohnungen? Weil die Eigenkapitalrendite des ersten Jahres nur einen Teil der Geschichte erzählt. Drei Dinge fehlen.
Die Tilgung. In Variante B tilgst du im ersten Jahr 2.400,44 Euro. Das ist kein Ertrag, sondern Vermögen, das du selbst einzahlst. Aber es ist Vermögen, das bleibt. Über die Laufzeit zahlt ein großer Teil davon dein Mieter.
Die Mietentwicklung. Deine Rate ist während der Zinsbindung fest, die Miete nicht. Steigt die Kaltmiete im Beispiel von 560 auf 620 Euro, wächst die Jahresmiete auf 7.440 Euro. Nach Abzug von 1.140 Euro Hausgeld, 223,20 Euro Mietausfallwagnis und 544 Euro Reserve bleiben 5.532,80 Euro, nach Zinsen 1.207,24 Euro. Die Eigenkapitalrendite in Variante B klettert damit von 1,20 auf 2,84 Prozent.
Die Steuer. Zinsen und Abschreibung sind Werbungskosten. Bei einem negativen steuerlichen Ergebnis bekommst du Geld zurück. Wie viel, zeigt Was von der Rendite nach Steuern übrig bleibt.
Die ehrliche Zusammenfassung lautet deshalb: Bei den Kaufpreisfaktoren, die im Ruhrgebiet heute üblich sind, trägt der Hebel im ersten Jahr selten. Der Ertrag entsteht über Tilgung, Mietsteigerung und Steuerwirkung. Wer mit zweistelligen Eigenkapitalrenditen wirbt, rechnet entweder mit einem deutlich niedrigeren Kaufpreisfaktor oder lässt Kosten weg.
Die Fehler bei der Eigenkapitalrendite
Aus der Verwaltungspraxis
Mein Unternehmen verwaltet rund 4.000 Einheiten in Nordrhein-Westfalen. Renditerechnungen meiner Eigentümer sehe ich nicht. Ich sehe, wie sich der Bestand über die Jahre entwickelt, und das ist in diesem Zusammenhang aufschlussreicher.
Ein Erfahrungswert aus dem eigenen Bestand: Der größte Renditetreiber über einen längeren Zeitraum ist nicht die Finanzierungsstruktur, sondern die Differenz zwischen Bestandsmiete und Marktmiete. Wohnungen, die über viele Jahre an denselben Mieter vermietet waren, liegen bei mir regelmäßig spürbar unter dem, was heute erzielbar wäre.
Für den Käufer heißt das: Eine Wohnung mit deutlich untervermieteter Bestandsmiete hat heute eine schlechte Eigenkapitalrendite und morgen eine deutlich bessere. Eine frisch zum Höchstpreis vermietete Wohnung hat es genau umgekehrt.
Die zweite Beobachtung: Objekte in Gemeinschaften mit gut gefüllter Erhaltungsrücklage liefern über die Jahre ruhigere Erträge. Nicht weil die Wohnungen besser wären, sondern weil außerplanmäßige Umlagen die Rendite eines Jahres komplett auffressen können.
Teil von: Rendite richtig berechnen
Was dein Hebel nach Steuern bringt
Fragen
Häufige Fragen zur Eigenkapitalrendite
Was ist eine gute Eigenkapitalrendite?
Es gibt keinen festen Wert. Entscheidend ist der Vergleich mit einer sicheren Alternative und mit deinem Darlehenszins. Eine Eigenkapitalrendite unter dem Zinssatz deines Darlehens ist ein Warnsignal, kein Verbot.
Gehören die Kaufnebenkosten ins Eigenkapital?
Ja, unbedingt. Sie sind Geld, das du eingesetzt hast und das keine Miete erzeugt. Wer sie weglässt, vergleicht Äpfel mit Birnen. Rechne sie mit dem Kaufnebenkosten-Rechner genau aus.
Soll ich die Tilgung mitrechnen?
Du kannst sie als zweite Zahl zeigen, aber trenne sie sauber von der Rendite. Tilgung ist Vermögensumschichtung, kein Ertrag. Beides in eine Prozentzahl zu packen, ist der häufigste Trick in Renditeprospekten.
Wie ändert sich die Zahl über die Jahre?
Sie verbessert sich in der Regel. Die Zinsen sinken mit der Restschuld, die Miete steigt. In Variante B liegt die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr bei 1,20 Prozent, nach einigen Jahren Mietentwicklung deutlich darüber.
Ist eine Wohnung ohne Darlehen die bessere Wahl?
Rein rechnerisch bringt sie in diesem Beispiel die höchste Eigenkapitalrendite. Dafür bindest du 160.580 Euro in einem Objekt. Mit demselben Geld könntest du zwei oder drei Wohnungen finanzieren und damit stärker diversifizieren. Das ist eine Frage von Risiko und Ziel, nicht von Mathematik.
Wie hängt das mit dem Cashflow zusammen?
Der Cashflow zeigt die Kontobewegung, die Eigenkapitalrendite die Verzinsung deines Einsatzes. In Variante C ist beides positiv, in Variante A beides negativ. Die Details stehen auf Cashflow berechnen.
Fazit
Die Eigenkapitalrendite ist die ehrlichste Antwort auf die Frage, was dein Geld leistet. Sie ist aber kein Selbstzweck. Eine hohe Zahl durch wenig Eigenkapital ist erkauft mit Risiko.
Prüfe vor jedem Kauf die eine Bedingung: Liegt die Nettorendite des Objekts über deinem Darlehenszins? Wenn ja, arbeitet der Hebel für dich. Wenn nein, muss der Ertrag aus Tilgung, Mietentwicklung und Steuern kommen — und das musst du dann bewusst so entscheiden. Den Überblick über alle Kennzahlen gibt Rendite von Anlageimmobilien richtig berechnen, die passende Finanzierungsstruktur Wie viel Eigenkapital brauchst du?.
Diese Seite ist eine Einordnung aus der Praxis und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Arbeitet dein Hebel für dich oder gegen dich?
Bring Kaufpreis, Miete und dein Zinsangebot mit. Die Antwort dauert zehn Minuten.
Kostenloses Erstgespräch vereinbaren30 Minuten · unverbindlich · keine Verkaufsshow